Társasház közös tulajdonba mi tartozik: jogi alapok, használatok és költségek részletes útmutató

A társasház egy speciális tulajdoni forma, ahol egyszerre találhatók külön és közös tulajdonban álló helyiségek. A lakások, irodák, üzletek jellemzően külön tulajdonban vannak, úgynevezett albetétek, külön Tulajdoni lappal rendelkeznek. Minden más pedig a tulajdonostársak közös tulajdonát képezi.

A társasház jogi létrejötte és alapvető fogalomkészlet

A társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

Az épülethez tartozó földrészlet, és a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy lakás a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. A közös tulajdon részei különösen: az épület tartószerkezetei, a tartószerkezet részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló egyéb épületrész vagy vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha a külön tulajdonban álló lakáson vagy helyiségen belül van.

A külön- és közös tulajdon egymáshoz viszonyított aránya és tulajdoni jogok

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész eszmei hányada az egyes külön tulajdonú részek arányában oszlik meg a teljes ingatlanhoz képest. Ennek megfelelően a közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a külön tulajdon úgymond jogának megosztása egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.

A külön tulajdonban lévő ingatlanrész és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányad egysége az ingatlan-nyilvántartásban társasházi albetétként, külön ingatlanként szerepel. A társasházat alapító okirat az alapul szolgáló szerződés, amely meghatározza, mely részek tartoznak közös tulajdonba és melyek a külön tulajdonba, továbbá rögzíti a tulajdonosi hányadokat és a szavazati jog mértékét.

Alapító okirat, SZMSZ és házirend

Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni, és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével válik a társasház jogilag önálló egységgé. Az alapító okirat tartalmazza az önálló ingatlanok azonosítását és a közös tulajdonban maradó részek listáját, továbbá meghatározza a tulajdonosok tulajdoni hányadát, amely a közös költség viselésének és a szavazati jog megállapításának alapja.

A szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) a közös költség viselésének szabályait, a közös és külön tulajdon használatának részletes rendjét, valamint a házirendet tartalmazza. Az SZMSZ-t szintén csatolni kell az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz. A házirend meghatározza, hogy mikor és milyen módon végezhetők építési-szerelési munkálatok, hogyan használhatók a közös területek, és milyen szabályok szerint történik a közösség életének szabályozása.

Közös tulajdon és közgyűlés

A közösség legfontosabb döntéshozó szerve a közgyűlés, amely a tulajdonostársakból áll. A közgyűlés döntéseit szavazással hozza, és a szavazatok súlya általában a tulajdoni hányad arányában kerül meghatározásra. A közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el a társasház folyó ügyeinek intézését, előkészítve a közgyűlési határozatokat és végrehajtva azokat, illetve beszedve a közös költséget.

Abban a társasházban, amelyben 25 lakásnál több van, a gazdálkodás ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot is választani kell. A közgyűlést évente legalább egyszer, és igény szerint, de legalább 1/10-es tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak írásbeli kérésére össze kell hívni. A közgyűlés határozatképes, ha az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatokat írásban is meg lehet támadni a bíróságon, ha sértik a jogszabályokat, az alapító okiratot vagy az SZMSZ-t, vagy sértik a kisebbség jogos érdekeit.

Közös költség, felújítási alap és fenntartható gazdálkodás

A közös költség a közös tulajdon fenntartásának pénzügyi alapja, amelyet a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint fizetnek. Bizonyos költségtételeknél a ház opcionálisan az albetétek használata vagy tényleges használat alapján különböző elszámolási módot is alkalmazhat - ha ezt az alapító okirat vagy az SZMSZ lehetővé teszi.

A jövőbeni nagyobb karbantartási és felújítási munkák finanszírozására a felújítási alap létrehozása kiemelt fontosságú. Célja, hogy az előre látható vagy váratlan nagy kiadások ne terheljék egyszerre a tulajdonosokat, és a közösség hosszú távú pénzügyi stabilitását biztosítsa.

Kizárólagos használati jog a közös tulajdon területein

Sok új társasház az kizárólagos kerthasználatot vagy kizárólagos gépkocsi-beállóhely használatát szabályozza. A kizárólagos használati jogot általában leendő vásárlóként a vevő az alapító okirat és a használati megállapodások ismeretében vásárolja, így a jogi háttér rendezettebb lehet. Az ilyen jogért általában ellenértéket kér a társasház, amely lehet egyszeri összeg vagy havi díj.

Fontos azonban, hogy a kizárólagos használati jogot az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyzik be, a Tulajdoni lapon nem jelenik meg (kivéve bizonyos eseteket új alapítású társasházak gépkocsi-beállóhelyei esetén). A jogi tényállás jegyzésének problémái elkerülése érdekében célszerű a használati jogot az SZMSZ-ben vagy közgyűlési határozatban rendezni, vagy használati megállapodást kötni a tulajdonostársakkal.

Állagmegóvás és közös tulajdon karbantartása

A közös tulajdont érintő állagmegóvó és fenntartó intézkedések fontossága kiemelt. A Ptk. szerint a közös tulajdont érintő állagmegóvó és fenntartó munkálatok elvégzéséhez bármelyik tulajdonostárs joga van, és a rájuk eső költség arányos a tulajdoni hányad. A közös képviselő vagy az intézőbizottság kötelessége, hogy az ilyen intézkedéseket előkészítse és végrehajtsa, és a költségviselést a tulajdonosokra hárítsa, kivéve ha az SZMSZ ettől eltérően rendelkezik. Az ilyen intézkedések előtt a tulajdonostársakat értesíteni kell a várható költségekről és a releváns részletekről, kivéve a halaszthatatlan kivitelezéseket.

A BH2019.167. számú ítélet és a Kúria Pfv.V.20.554/2018/4. döntése útmutatóul szolgál arra, hogy a közös tulajdon állagmegóvására irányuló költségek elszámolása és a közgyűlési döntések hiányában történő intézkedés jogi keretei miként alakulnak. A közgyűlés határozata nélkül lehetséges intézkedések közé tartozik például a sürgős karbantartás vagy vészhelyzet esetén a szükséges beavatkozások elvégzése, a költségek pedig a tulajdoni hányad arányában viselendők.

Gyakorlati megfontolások és tipikus helyzetek

Kizárólagos használati jog kizárólagos kerthasználatra vagy gépkocsi-beállóhelyre: lakók rendszerint ezt rendezik az SZMSZ-ben vagy használati megállapodásban. Ha a jogot akadályozási vagy jogvita merül fel, lehet közgyűlési határozatban rendezni a díjazást vagy kizárólagos használati jog megszüntetését.
Állagmegóvás: ha sürgős, közgyűlési határozat nélkül is elvégezhető, de a költség arányosan terheli a tulajdonosokat; ha nem sürgős, a közgyűlés hoz döntést a közös költség viseléséről vagy a finanszírozásról.
Bejegyzések és téves jelölések: az alapító okirat téves megjelölése esetén a jogi korrekció a Kúrián keresztül történik; az alapító okirat fontos státus aktus, amely meghatározza a közös és a külön tulajdon pontos rangsorát.
Közös költség és következmények: ha valaki három hónapot meghaladó közös költséghátralékot halmoz fel, a közgyűlés jelzálogjoggal terhelheti a hátralékos tulajdonát, és a határozat meghozatalakor az adós szavazati joga nem vehető figyelembe.

Gyakorlati útmutató a vásárlók és tulajdonosok számára

A lakásvásárlás előtt érdemes kérni az eladótól és a közös képviselőtől írásos nyilatkozatot a közös költség tartozásokról és a kizárólagos használati jogokról. A közös képviselő köteles igazolást adni a közös költség tartozásról. A tranzakció során érdemes ellenőrizni az alapító okirat és az SZMSZ tartalmát, hogy meghatározhassuk a közös és a külön tulajdonhoz kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket.

Infografika a közös és külön tulajdon viszonyáról és a Tulajdoni hányad szerepéről

Összefoglaló jellemzők a társasház működéséről

A közös tulajdon a közös használatú részek fenntartását és működtetését szolgálja, melyért a tulajdonosok közösen felelnek és közös költséget viselnek.
A külön tulajdonban lévő részeket a tulajdonos szabadon használhatja, eladhatja vagy megterhelheti, feltéve, hogy ezt a többi tulajdonostársat nem hátrányosan érinti.
A közgyűlés a legfőbb döntéshozó szerv; a döntések a tulajdoni hányad arányában szavaznak.
A közös képviselő feladata a karbantartás, a költségek behajtása, a határozatok végrehajtása és a közösség érdekében történő tevékenységek.
A felújítási alap célja a hosszú távú finanszírozás és a hirtelen nagy kiadások elkerülése.

Rövid visszatekintés a jogi keretekre

A társasház pontos definícióját a polgári törvénykönyv adja meg: állapota szerint olyan ingatlan, amelyen az alapító okirat meghatározza a megosztásokat, és ahol a közös területek a tulajdonostársak közös tulajdonába tartoznak. A közös költség és a közös tulajdon működésének részleteit a Ptk. és a Tht. szabályai is meghatározzák, a BH és Kúria döntései pedig a gyakorlatban adnak útmutatást a határozatok és a jogviták kezeléséhez.

tags: #tarsashaz #kozos #tulajdonba #mi #tartozik