Visszavásárlási jog és elővásárlási jog: mikor számít kijátszásnak és mi a teendő?

Az elővásárlási jog az egyik leggyakoribb jogi teher, amellyel ingatlaneladáskor számolni kell. Lényege, hogy az eladó csak akkor értékesítheti az ingatlant harmadik személynek, ha előbb az elővásárlásra jogosultat, így például magyar államot vagy tulajdonostársat előbb felhívja a joga gyakorlására. Ha ez elmarad, a földhivatal elutasíthatja a tulajdonjog bejegyzését.

Mikor beszélünk az elővásárlási jog kijátszásáról?

Ingatlan ügyvédként sokszor szembesülünk vele, hogy sokan túl bonyolultnak találják az elővásárlási joggal kapcsolatos egyeztetést, de főleg a lemondó nyilatkozatok beszerzését, ezért időről-időre felmerül (főleg teremgarázsok kapcsán), hogy hogyan lehet az elővásárlási jogot kijátszani. Rosszabb esetben az ingatlan tulajdonosa - személyes rossz viszony okán - kifejezetten nem szeretné, ha a jogosult az elővásárlási jog gyakorlásával megszerezné az eladósorba került ingatlant.

Tapasztalatom szerint a legtöbb ilyen próbálkozás, ami nem a jogosult távollétére és figyelmetlenségére összpontosít, dologösszességgel, vagy az adásvételt leplező más szerződés (pl. ajándékozás, vagy csereszerződés, esetleg életjáradéki szerződés, jogcímes elbirtoklás) útján valósul meg, de olyan üggyel is volt dolgom, ahol apportálták az ingatlant, majd az így ingatlan tulajdonossá vált cég üzletrészeit adták el a vevőnek.

Dologösszesség: mikor működik és mikor nem?

Ha a felek az adásvételi szerződésben abban állapodnak meg, hogy több vagyontárgyat kizárólag együttesen, azaz dologösszességként adnak el, illetve vesznek meg, akkor az egyik vagyontárgyat terhelő elővásárlási jog kihat a többire. A dologösszességre vonatkozó szolgáltatás oszthatatlan, azaz ilyenkor a jog jogosultja nem tudja csak a neki tetsző egységeket megvásárolni.

A 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény 9. a) pontja értelmében: Ha a tulajdonos az elővásárlási joggal terhelt dolgot, más dolgokkal együtt oszthatatlan szolgáltatásként (dologösszességként) akarja eladni köteles a kapott vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal közölni. Az elővásárlásra jogosult a dologösszesség egészére vonatkozó, vele közölt ajánlat tartalmát csak teljes egészében fogadhatja el.

Az persze a legtöbb esetben igaz, hogy nagyobb esély van arra, hogy egy 5 millió forint vételárú garázsra lecsap az elővásárlásra jogosult, mint arra, hogy 83 millió forintot kifizessen egy garázsra és egy lakásra egyidejűleg. Éppen ezért, ha együttes értékesítésre kerül sor, akkor vevői érdek a garázst és a lakást dologösszességként megszerezni.

Fontos tudni, hogy ha a dologösszességként való értékesítés az elővásárlási jog meghiúsítását célzó, rosszhiszemű, tisztességtelen, visszaélésszerű joggyakorlásnak minősül (lásd: BH2016. 34.), akkor a bíróság joggal való visszaélésnek minősítheti azt, amit a Ptk. a 1:5. §-a alapján tilt. A tilos szerződések a Ptk. 6:95. §-a alapján pedig semmisnek minősülnek.

A dologösszességet a földhivatal hivatalból nem észleli, tehát abban nem érdemes bízni, hogy az ilyesmi fennakad a szűrőjükön. A dologösszesség ellen szól továbbá, hogy vannak olyan bankok, akik tiltják a dologösszességet, pontosabban ilyen esetben nem nyújtanak finanszírozást a vételárhoz.

Csereszerződés és apport: hogyan vizsgálja a bírói gyakorlat?

A csereszerződés lényegében két adásvételi szerződés egyben - ahol az ingatlanok árát nem pénzben, hanem egy másik ingatlanban határozzák meg. Ha a vevő felajánl egy ingatlant cserére az elővásárlással terhelt ingatlannal szemben, akkor az elővásárlásra jogosult nehéz helyzetben lenne, hiszen nem tudná a vevő tulajdonában álló ingatlant "kifizetni" az eladónak.

Klasszikus esetben a csere után a "jogos" tulajdonosa vissza szokta vásárolni a csereként adott ingatlant - ha ezt a tulajdoni lapok alapján nyomon követi az elővásárlásra jogosult, akkor jó esélyei lehetnek, hiszen a bírói gyakorlat (BH2018. 14.) alapján érvénytelenek azok a szerződések, amelyekben az alperesek a felperes és más személyek elővásárlási jogának a kijátszása végett először az ingatlan tulajdoni hányadára csereszerződést kötöttek, majd az eladó az így tulajdonossá vált vevő részére eladja a fennmaradt tulajdoni illetőséget.

Az EBH2010. 2133. számú döntés alapján ráadásul a cserével vegyes adásvétellel szemben is gyakorolható elővásárlási jog, ha megállapítható, hogy cserére csak elővásárlási jog kijátszása érdekében került sor. Ilyen esetben a bíróság a szerződést adásvételi szerződésnek tekinti és a szerződés létrejöttét az elővásárlásra jogosult személy és az eladó között megállapítja.

Résztulajdon-csere és közös tulajdon: mi a kockázat?

A törvényes elővásárlási jog legtöbbször a Ptk. 5:81. §-án alapul. Eszerint: A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg. Azaz osztatlan közös tulajdon esetén a másik tulajdonostárssal szemben nem érvényesül elővásárlási jog.

Ha a tulajdonos csak egy "értéktelen" részét adja el az ingatlantulajdonának, majd ezt követi az értékesebb részre is érvényes adásvétel, akkor "elviekben" nem kell számolni azzal, hogy a tulajdonostárs elővásárlási jogát gyakorolja. De természetesen ez sem tartozik a kipróbált, 100%-os megoldások közé, lásd: Pfv.VI.20.220/2013/8. számú ítélet.

Ajándékozás: olcsóbb út vagy csapda?

Ahogy előcserejog, úgy előajándékozási jog sincsen! Elővásárlási jog csak adásvételi szerződés esetén érvényesül, az ajándékozás márpedig nem adásvétel, hiszen a megajándékozott nem fizet vételárat, azaz az elővásárlási jog jogosultja sem jelentkezhet be az ingatlanért. Éppen ezért adja magát az elővásárlási jog ajándékozással történő kijátszása.

Ez azonban nem egy túl gyakori megoldás, hiszen azon túl, hogy ugyanúgy támadható, akár egy adásvételt leplező csere, a vevőnek ráadásul jelentős költséget is eredményez: Az Itv. alapján ingatlan ajándékozása esetén az ajándékozási szerződés megkötése napján azonban illetékfizetési kötelezettség keletkezik. Az ajándékozási illeték általános mértéke 18%, lakástulajdon esetén 9%.

Ahhoz képest, hogy visszterhes vagyonátruházás esetén csak 4% illeték fizetendő, ez 9%-kal számolva is komoly anyagi áldozatot jelent a vevő oldalán. Ha a felek úgy okoskodnak, hogy ezt a plusz 5%-ot az eladó állja, akkor pedig olyan vételár-árcsökkentő tétellel állunk szemben, ami extrán motiválja majd az elővásárlásra jogosultat, hogy vegyen igénybe minden jogi eszközt az érdekei érvényesítése érdekében.

Társasházi alapító okirat és bejegyzés: mire figyeljünk?

A Tht. engedi, hogy társasházi alapító okiratban az egyes lakásokra is kikössünk elővásárlási jogot. Az elővásárlási jogról előre lemondani a társasházi alapító okiratban nem lehet. Amennyiben ilyesmire hivatkoznak, a Földhivatal észleli a rendelkezés nyilvánvaló érvénytelenségét és hiánypótlásra hív fel.

A bírói gyakorlat szerint a szerződésen alapuló elővásárlási jog csak akkor hatályos harmadik személyekkel szemben, ha azt bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. Ha a bejegyzés elmarad, az elővásárlási jog csak (kötelmi hatállyal) a felek egymás közötti viszonyában érvényesül. Fontos következmény, hogy egy jóhiszemű vevővel szemben - aki az ingatlant megszerzi - a jogosult már nem hivatkozhat az elővásárlási jog megsértésére, ha az nem volt bejegyezve a tulajdoni lapra. Jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér.

Nem jóhiszemű a vevő, ha ő, vagy az ügyvédje elolvasta az alapító okiratot, majd eljutott ehhez a cikkhez.

Mit tehetünk utólag, ha az elővásárlási jog megszegéséről értesültünk?

Ha az elővásárlási jog fennállása, vagy gyakorlásának jogszerűsége vitatott és az eladó az ingatlan adásvételi szerződést már egy másik vevővel kötötte meg, az elővásárlási jogra hivatkozó félnek hatálytalansági pert kell indítania a Ptk. 6:223. § alapján. Ezt a tulajdonostárs, a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül teheti meg, azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét.

Ebben a perben a jogosult lényegében azt kéri, hogy az elővásárlási joga jogszerű gyakorlása következtében a szerződés közte és az eladó között jött létre. Az elkésettség kérdését vizsgálja a Kúria BH 2018.11.309 sz. eseti döntésének II. pontja is, amely szerint a harmincnapos határidő akkor nyílik meg, amikor az elővásárlásra jogosult felperes tudomást szerzett az elővásárlási joga megsértéséről.

A teljesítőképesség igazolását jobb nem elmulasztani: a Debreceni Ítélőtábla Pf.II.20.060/2018/7. számú eseti döntésében külön ki is mondták, hogy ezt a keresetlevél benyújtásával egyidejűleg kell igazolni, ez a per későbbi szakaszában már nem pótolható. A teljesítőképesség igazolása általában bankszámlakivonatok bemutatásával történik.

Büntetőjogi következmények: mikor válhat a kijátszás bűncselekménnyé?

A Bfv.III.729/2020/8. számú kúriai végzés jól példázza, hogy az elővásárlási jog „kijátszása” nemcsak polgári jogi érvénytelenségi kérdés, hanem akár büntetőjogi következményekkel is járhat. Az ügyben az eladók és a vevő tisztában voltak azzal, hogy az elővásárlásra jogosult határidőben és joghatályosan elfogadta a vételi ajánlatot, ennek ellenére olyan konstrukciót alkalmaztak (adásvétel felbontása, majd életjáradéki szerződés kötése), amely nem járt kifüggesztéssel, és így alkalmas volt az elővásárlási jog megkerülésére.

A Kúria kimondta, hogy az ilyen, valós gazdasági cél nélküli, a jogszabályi korlátozások megkerülésére irányuló „átcímkézett” ügylet színlelt szerződésnek minősül, ezért polgári jogilag semmis, és egyben megvalósíthatja a termőföld jogellenes megszerzésének bűntettét is. Ez az ítélet egyértelmű üzenete: az elővásárlási jog kijátszása nem oldható meg formális szerződésváltással, ha a felek valós célja változatlanul az adásvétel létrehozása.

Gyakorlati tanácsok eladóknak és vevőknek

• Ingatlan eladása előtt elengedhetetlen tájékozódni arról, hogy terheli-e elővásárlási jog az ingatlant.
• Ha ugyanazon dologra nézve több személyt azonos rangsorban illet meg elővásárlási jog, és közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos köteles erről tájékoztatni a jogosultakat.
• Eladóként az elővásárlási jog kezelése kötelező és kockázatos feladat: írásbeli értesítés, határidők betartása és a jog bejegyzésének ellenőrzése nélkül nem érdemes eljárni.
• A társasházi közösségekben különösen figyelni kell a kifüggesztésre és az alapító okiratban foglalt rendelkezések jogszerűségére.
• Próbálkozások (csere, apport, ajándékozás, dologösszesség) esetén a bírói gyakorlat szigorúan vizsgálja a felek valós szándékát; rosszhiszemű, visszaélésszerű magatartás semmis szerződést és akár büntetőjogi következményt is eredményezhet.

Rövid áttekintő táblázat: gyakori „trükkök” és jogi minősítésük

Hasznos jogi hivatkozások és alapelvek

• A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) releváns szabályai: 5:81. §, 6:221-6:226. §, 6:223. §.
• 2/2009. (VI. 24.) PK vélemény és releváns Kúria-ítéletek (pl. BH2018. 14., BH2016. 34., Pfv. 20.072/2019/12.).
• Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés rendkívül fontos: bejegyzés hiányában az elővásárlási jog csak a szerződő felek között érvényesül.

Ügyvédi tapasztalatok alapján látható, hogy bár az elővásárlási jog kijátszására számos alkalom kínálkozik, a bírói gyakorlat és a jogszabályok kombinációja miatt ezek a megoldások gyakran semmisnek vagy megtámadhatónak bizonyulnak. A jogászi közreműködés elengedhetetlen: a jogszabályba ütköző ügyletben való közreműködés az ügyvéd fegyelmi felelősségét is felvetheti.

Ha további kérdése lenne az elővásárlási vagy visszavásárlási joggal kapcsolatban, érdemes jogi konzultációt kérni és ellenőrizni a tulajdoni lapot, az alapító okiratot és a földhivatali bejegyzéseket.

tags: #visszavasarlasi #jog #elovasarlasi #jog

Népszerű bejegyzések:

• Nyugodt otthon a Baranya megyei faluban
• Kéményépítési útmutató
• Lakások Kaposváron 7M Ft alatt
• Kunszállás demográfiai adatok és kiadó lakások áttekintése
• Szigetvári ingatlanok