Társasházak kéményének cseréje, gyűjtőkémények és a kormányrendelet számai

A cikk részletesen bemutatja a társasházi kéményekkel, gyűjtőkéményekkel és azok korszerűsítésével kapcsolatos jogszabályi háttér fő elemeit, valamint a gyakorlati kérdéseket: kinek a feladata és költsége a kéményjavítás, kell-e bélelni, mi a helyzet a nyílt égésterű készülékekkel és milyen műszaki megoldások léteznek.

Jogszabályi alapok - fogalmak és kötelezettségek

A rendelet alkalmazásában fontos fogalmak pontos meghatározása segíti a döntéshozatalt és a felelősség megítélését. A központi hőellátó rendszer vezetékhálózatának csatlakozási pontja az a pont, amelyen keresztül adott épület vagy épületrész teljes fűtési- vagy melegvíz-ellátása megvalósul. Az elszámolási időszak legfeljebb 12 hónap hosszúságú időszak, amelyre vonatkozóan igénybe vett fűtési hőmennyiség és ennek díja az épületrészek között megosztásra kerül.

Fontos fogalmak: az épület fajlagos fűtési hőfelhasználása és az épületrész fajlagos fűtési hőfelhasználása (GJ/légköbméter), a fogyasztó (lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa vagy használója), a fűtési idény (szeptember 15. - május 15.), a fűtőfelület és a fűtött légtérfogat definíciója, valamint a hőleadó készülék fogalma.

A katasztrófavédelem 2016. július 1. óta teljes körű kéményseprőipari közfeladatot lát el, és 2018 második féléve óta a lakosság számára végzett kéményseprőipari tevékenység szolgáltatótól függetlenül ingyenes.

Kinek a feladata a kémény javítása és ki fizeti?

Az alapító okirat határozza meg, hogy a társasházban kinek a feladata és felelőssége a kémény javítása és annak költségeinek viselése. Általában a társasházi lakások kéményének karbantartása és javítása a társasház közös költségvetéséből finanszírozott feladat. Ha “a gyűjtőkémények közös tulajdonban vannak, és függetlenül attól, hogy valaki használja-e vagy sem, köteles a közösség összes tulajdonosa finanszírozni” - ezt Dr. Bék Ágnes és más szakértők is kiemelik.

Az alapító okiratban általában meghatározzák, hogy a társasházban milyen felújítási, karbantartási és javítási kötelezettségek vannak, valamint hogy ezeket ki és milyen arányban fizeti. A padlástéri közös kéménytest karbantartásával és javításával járó költségek általában a társasház közös költségvetéséből kerülnek finanszírozásra. Az alapító okiratban szerepelhetnek speciális rendelkezések, ezért érdemes azt átnézni.

Előfordulhat, hogy a tetőjárda karbantartásával és javításával járó költségek rendkívüli mértékűek, ilyenkor a közgyűlés dönthet arról, hogy a költségek egy részét az érintett lakóknak számolják fel.

Műszaki problémák és kockázatok - miért kell felújítani a kéményeket?

A hetvenes években beépített gyűjtőkémények állapota sok helyen leromlott. A gázüzemű berendezések kibocsátott égésterméke kénsavas hatással roncsolhatta a kémények belső téglafalát, a kémények tömítettsége nagyon rossz lehet, ami akár szénmonoxid beszivárgásához vezethet. A katasztrófavédelem a veszélyes állapotot jegyzőkönyvben rögzítheti és felszólíthat javításra.

A kéményben keletkező tűz ijesztően gyorsan terjedhet, meggyújtva a kémény közelében lévő faanyagokat, és onnan átterjedhet az ingatlan többi részére. A kémény teljes nyomvonalának műszaki felülvizsgálatát négyévente kötelező elvégezni; a szilárd tüzelésű berendezésekhez kapcsolódó égéstermék-elvezetők ellenőrzése évente, a gázüzemű és zárt rendszerű tüzelőberendezésekhez kapcsolódó kémények esetén kétévente történik.

Műszaki megoldások a gyűjtőkémények korszerűsítésére

Ha a társasházi gyűjtőkémény nem kompatibilis az új kazánokkal, több lehetséges műszaki megoldás létezik:

Kémény bélelés: egy speciális, saválló béléscső beépítése a meglévő kéménybe; költséghatékony lehet, amennyiben a rendszer állapota megfelelő.
Egyedi kémények kialakítása: minden lakás külön kivezetéssel rendelkezhet; drágább, de hosszú távon biztonságos.
Zárt égésterű rendszerek alkalmazása: kondenzációs kazánok zárt égésterű kivitele, ahol a levegőellátás és a füstgáz-elvezetés nem a lakótérből történik.

Van dán technológia, amellyel ki lehet bélelni a meglévő kéményeket. Ugyanakkor egy 2018-as kormányrendelet megtiltja azóta a nyílt égésterű gázkészülékek új rákötését a kéményekre; ahol korábban rákötött készülékek maradtak, azok üzemelhetnek, de újat nem lehet rákötni.

Gyakori kérdések a társasházakban - példák és válaszok

Társasházunkban zajlik a tetőcsere, de a munkások leálltak azzal az indokkal, hogy a társasház kéményeit vagy vissza kell bontani tetősíkig, vagy újra kell rakni. A szomszéd úgy nyilatkozott, neki nem kell a kémény, én azonban ragaszkodom a meglévő kéményemhez, mert cserépkályhám van. Megfizettethető-e velem a kémény újrarakása? A válasz részben jogi és részben műszaki: az alapító okirat és a közgyűlés döntése mérvadó a közös tulajdonú elemek felújításának finanszírozásában; ha a kémény közös tulajdonban van, a közösségnek kell finanszírozni a felújítást. Egyedi esetekben a közgyűlés dönthet arról, hogy milyen arányban terhelik a költségeket.

Ha fali gázkazánt szeretnék beszereltetni, annak is kell kémény: a nyílt égésterű készülékek rákötése ma már korlátozott, a zárt égésterű (kondenzációs) kazánok más megoldást igényelnek (pl. bélelt kémény vagy külön kivezetés). Nem tehetem egyszerűen a szobába a gázkazánt; meg kell felelni a műszaki és jogszabályi előírásoknak.

Leolvasás, elszámolás és költségmegosztó rendszerek - mit ír elő a rendelet?

A rendelet részletesen szabályozza a fűtési költségmegosztás feltételeit: fűtési költségmegosztó lehet elektronikus fűtési költségmegosztó vagy hőfogyasztásmérő; az elszámolási időszakban igénybe vett fűtési hőmennyiség legalább 30%-át, de legfeljebb 50%-át az épületrészek fűtött légtérfogata arányában, a fennmaradó részét fogyasztásarányosan kell felosztani. A fűtési díjmegosztási arányokat a tulajdonosi közösség egy elszámolási időszakra állapítja meg, úgy, hogy az arányok összege 100% legyen.

Ha nem kerül sor fűtési költségmegosztó alkalmazására, a fűtési díjat hiteles fogyasztásmérőkkel mért adatok alapján vagy alternatív módon megállapított adatok alapján kell meghatározni. A fűtési költségmegosztó alkalmazása esetén a díjat a költségmegosztók adatai és a 3. mellékletben meghatározott korrekciós tényezők figyelembevételével kell elosztani.

Mérőcserék, távolról leolvasható eszközök és határidők

Ez a rendelet előírja, hogy a hatálybalépés napját megelőzően felszerelt, távolról nem leolvasható fogyasztásmérőket és költségmegosztókat legkésőbb 2027. január 1-jéig távolról leolvashatóvá kell tenni, vagy távolról leolvasható készülékekre kell cserélni. A leolvasást, pótleolvasást és a plomba sértetlenségének ellenőrzését írásban, hirdetmény útján kell előre tájékoztatni, és helyszíni jegyzőkönyvet kell készíteni a leolvasásról, amelyet az ellenőrzést végző és a fogyasztó is aláír.

A kéményseprői ellenőrzés menete és ügyintézés

A kéményseprőipari szerv a szilárd tüzelésű berendezésekhez kapcsolódó égéstermék-elvezetők esetében évente, a gázüzemű és a zárt rendszerű tüzelőberendezések esetén kétévente végzi az ellenőrzéseket. A sormunka a kéményseprőipari szerv vagy szolgáltató részéről rendszeres időközönként, megrendelés nélkül történik, kiterjed a tüzelőberendezés égéstermék-elvezetésére szolgáló kémények, tartalék kémények, bekötő- és összekötőelemek átvizsgálására, tisztítására és négyévenkénti műszaki felülvizsgálatára.

A kéményseprői tevékenység díja kiszállási díjból és költségtérítésből tevődik össze; a költségtérítés összegét több tényező (égéstermék-elvezető száma, típusa, hossza, bekötések száma stb.) befolyásolja, és a törvény munkanormák alapján számítja ki a közfeladatot ellátó szakember.

Gyakorlati tapasztalatok és helyi példák

Szegeden és más településeken a gyűjtőkémények kérdése központi téma lett az új társasházi törvény vonatkozó szakaszainak életbe lépésével. Sok társasháznál a gyűjtőkéményes rendszer évtizedek óta nem volt felújítva. A kazáncsere és a kondenzációs kazánok elterjedése komoly kihívásokat eredményez: az új, kondenzációs kazánok nem kompatibilisek a régi gyűjtőkéményekkel, az eltérő típusú berendezések üzemelése áram-visszaáramlás vagy füstgáz-kiáramlás veszélyét jelentheti.

A társasházak közgyűlései több helyen már döntöttek a felszálló vezetékek vagy kémények cseréjéről; máshol később döntenek. Sok esetben a felújításokat célbefizetésekből vagy a megtakarításokból finanszírozzák. A kivitelezés időigénye változó; például villamos vezetékcsere esetén a feszültség-mentesítés és az új rendszerre való rákötés 8-10 órás áramszünettel járhat egyes lakásokban.

Biztonság, karbantartás és dokumentáció

A kémény állapotáról és az ellenőrzésekről jegyzőkönyv készül; ha a katasztrófavédelem letiltja a kéményt, és valaki mégis rákötve hagyja a készüléket, az pénzbírsággal sújtható, és végső esetben a gázszolgáltató kikötheti a készüléket. A tulajdonosok nagyrésze tájékozatlanság miatt önerejükből finanszírozza a kéményszerelést, de a kéményszerelés számláját be lehet nyújtani a társasház kezelőjének, és a kémény javítását a katasztrófavédelem is felszólíthatja.

Fontos, hogy a tulajdonosok és a közösség együttműködjenek: szükség esetén műszaki vizsgálatot kell rendelni, a kémények tisztítását és ellenőrzését el kell végezni, és a szabványoknak megfelelő villámvédelemről is gondoskodni kell, hiszen sok társasházban ez hiányos.

Mikor érdemes szakértőt hívni és hogyan készüljenek a közös döntésekre?

Érdemes helyszíni műszaki felmérést kérni, ahol a szakember megvizsgálja a kémény állapotát, tájékoztatást ad a lehetséges korszerűsítési formákról, és segít a közgyűlés felkészítésében, döntéshozatal támogatásában. A Vizgazfutesszeged.hu például műszaki felmérést, javaslattételt, kivitelezést és engedélyeztetést, kéménybélelést és kazáncserét is vállal.

A kivitelezési költségek nagyban függenek attól, hogy hány lakás csatlakozik, milyen megoldást választanak (bélelés, új kémény, egyedi rendszer), és szükséges-e kazáncsere. Érdemes több árajánlatot kérni, különösen, ha a fűtésrendszer további korszerűsítését (például padlófűtés kialakítását) is tervezik.

Szabályozások a fűtési költségmegosztás és eszközök tekintetében

Az elektronikus fűtési költségmegosztó elektronikus elven működő eszköz, amely a hőleadó készülékre felszerelve a hőleadást a hőérzékelői által regisztrált hőmérséklet-adatok alapján határozza meg. Az elektronikus fűtési költségmegosztó hibája a hőmérsékletkülönbség-mérés pontatlansága esetén meghatározott százalékos eltérésekkel jellemezhető, amelyek a rendeletben szerepelnek.

A fűtési költségmegosztók leolvasásáról az üzembentartó vagy a megbízott legkésőbb a leolvasást megelőző 15 nappal tájékoztatja a fogyasztókat írásban és jól látható hirdetmény útján. A helyszíni leolvasásról, pótleolvasásról és a plomba sértetlenségéről jegyzőkönyvet kell készíteni, amelyet az ellenőrzést végző és a fogyasztó aláír.

Összefoglaló javaslatok társasházi közösségeknek

Vizsgálják át az alapító okiratot a kéményekre vonatkozó kötelezettségek és felelősségek tisztázásához.
Rendeljenek műszaki felmérést a kémények állapotáról és a javasolt beavatkozásokról.
Mielőbb kezdeményezzék a közgyűlési döntést a felújítás forgatókönyvéről és a finanszírozás módjáról (célbefizetés, közös tartalék, részletfizetés stb.).
Fontolják meg a bélelés, egyedi kémények vagy zárt égésterű rendszerek közötti választást, figyelembe véve az üzemeltetési biztonságot és a költségeket.
Gondoskodjanak a törvényben előírt rendszeres kéményellenőrzésekről, dokumentálásról és a kötelező karbantartásról.

A kéményekkel kapcsolatos döntések egyszerre jogi, műszaki és közösségi kérdések; a megfelelő információk és szakértői vizsgálat segítik a társasházakat a biztonságos és költséghatékony megoldások kiválasztásában.

tags: #tarsashazak #kemenyeinek #csereje #kormany #rendelet