Társasházakról szóló törvény módosítása: érintettségek, határidők és jogbiztonság
A kormány honlapjára felkerült egy tervezet, amely kimondja, hogy nem lép hatályba 2023. július 1. napján az egységes jogi személy törvény. Ez később, 2026. A szakma eddig is elképzelhetetlennek tartotta, hogy az eredetileg megjelölt időpontban hatályba lépjen a törvény, mivel túl sok a változás, nem kevesebb, mint húsz különböző törvényt érint a módosítás, melyek mindegyikében át kell vezetni. A módosítás a társasházakra vonatkozóan is technikai jellegű, és kizárólag az egységes nyilvántartást, adatkezelést, a döntési mechanizmusok átláthatóságát és a jogbiztonságot szolgálja.
A társasházakban élők valójában semmit nem fognak érezni belőle, ha hatályba lép. Az eredeti cél, hogy egyetlen egységes törvényben szabályozzák a teljes vagy korlátozott jogalanyisággal rendelkező jogalanyok, konkrétan a cégek, egyesületek, társasházak, ügyvédi irodák és még számos egyéb szervezet és társaság nyilvántartását, azok nyilvántartásba történő bejegyzését és az ezzel összefüggő pereket. A hivatkozott törvény valójában összevonja a cégeljárásról és a jogi személyek nyilvántartásáról szóló jogszabályokat, és egységesen fogja kezelni a gazdasági társaságok, civil szervezetek, ügyvédi irodák és többek között a társasházak nyilvántartásba vételével kapcsolatos eljárást.
Módosul tehát a társasházak nyilvántartásba vételének rendszere, melyet eddig kizárólag az "Ingatlan-nyilvántartás" végzett. A társasházak bekerülnek a jogi személyek nyilvántartási rendszerébe másokkal együtt, ezáltal nyilvános adattá, bárki számára elérhető információvá válik, hogy ki képviseli a társasházat, vagyis ki a társasház kezelője vagy közös képviselője. A lakásszövetkezeteket már eddig is jogi személyként regisztrálta a cégnyilvántartás. így a jelenlegi törvényi szabályokkal közelítik a két lakhatási-társulási forma nyilvántartásba vételét és működési lehetőségeit.
A 2024. évi LXXXV. törvény („salátatörvény”) több jogszabály deregulációs célú módosítását tartalmazza, és a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt (Tht.) is jelentősen érinti. Az új szabályozások 2025. évekre készülnek. Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, kivéve, ha törvény másként rendelkezik. A kisebbségben maradt tulajdonosokat tájékoztatni kell keresketindítási jogukról.
A Tht és a bejegyzési eljárás részletei
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 10. §-a az alapító okirat módosításának hozzájárulásáról szól. Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. A (3) bekezdésben említett közgyûlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni.
A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. A közgyûlési határozat ellentmondásainak elkerülése érdekében a határozatot közokiratba vagy jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A bejegyzéshez a jogi képviselet és az ingatlan-nyilvántartási eljárás részletei is pontosak: a közgyûlési határozatot és az engedélyeket megfelelő módon kell rögzíteni, és a közgyűlés határozata alapján kell a bejegyzést elindítani.
A 2025-ös változások szerint a 2/3-os többség elegendő az elidegenítéshez, ha az alapító okirat ezt lehetővé teszi. Ugyanakkor a közgyűlési határozatnak minden tulajdoni hányadot képviselő egységes igen szavazatot kell felmutatnia. A kisebbség korábbi nyilatkozatainak, hogy élnek-e a keresetindítási jogukkal, részletesebb feltételekkel kerülnek meghatározásra, hogy a bejegyzés megalapozott legyen. A megújult szabályozás részletesen meghatározza, hogy mikor alkalmas a határozat a bejegyzésre, csökkentve a korábbi jogi ellentmondásokat.
A közös képviselet és az ingatlan-nyilvántartás
A közös képviselő (vagy intézőbizottság elnöke) a bejegyzési kérelem benyújtásakor járhat el, ha a közgyűlés szabályosan döntött. Ez jelentős egyszerűsítést jelent, mert nem minden tulajdonostól szükséges külön hozzájárulás. A nyilvántartás tartalmazni fogja a közös képviselő nevét, elérhetőségét, megbízatásának kezdetét és időtartamát, és azt is, hogy a társasház az éves pénzügyi beszámolóját elfogadta. A bejegyzési eljáráshoz jogi képviselet szükséges, mivel a közgyűlési határozatot ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni. A társasház-kezelői tevékenység üzletszerű végzése szakmai képesítést igényel; hiánya jogi felügyeleti eljáráshoz vezethet.
A Tht módosításai továbbra is előírják, hogy a közös képviselőnek és az intézőbizottság elnökének kötelessége biztosítani a közgyűlés határozatainak végrehajtását és a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat betartását. A közösség tagjai kötelesek fenntartani a külön tulajdonukat, és lehetővé tenni, hogy a közösség megbízottja szükség esetén ellenőrzést, hibaelhárítást végezzen a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatban.
Jogvita és költségek
A közös költség fizetésének elmulasztása esetén lehetőség van a lakóingatlan jelzáloggal terhelésére a hátralékos tulajdonostárssal szemben. A BH2019.167. kúriai ítélet megerősíti a Ptk. 5:76. § alkalmazását a Tht. 28. § (1) bekezdése helyett, az állagmegóvás kérdésében.
A legfeljebb hatlakásos társasházak dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Tht. szabályait, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései szerint működnek, ami adminisztrációs és költségmegtakarítást jelenthet.
A jogbiztonság és a közeljövő gyakorlata
A módosított törvény célja a jogbiztonság és az átláthatóság növelése a közös tulajdon kezelésében, a tulajdonostársak jogainak és kötelezettségeinek egyértelműsítésével. A 2025-től hatályba lépő módosítások a közös tulajdon értékesítését, a társasházak működését és a tulajdonostársak jogait érintik, hogy a jövőben zökkenőmentesebben lehessen elidegeníteni a közös tulajdon részeit. A határozatok tekintetében a jelenlévők szavazata mellett az összes tulajdoni hányad 2/3-os többségének igenlőnek kell lennie, amely erősíti a jogbiztonságot és a bejegyzés megalapozottságát.
A társasház mint közös tulajdoni forma részletes leírása megmutatja, hogy a külön tulajdonba tartozó albetétek mellett közös tulajdonban vannak többek között a lépcsőház, a tető, a homlokzat, az alapok és a közös vezetékek. A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos jogait és kötelezettségeit önállóan gyakorolja és perelhető. A szervezetek és intézmények törvényességi felügyeletét a Jegyző látja el, és szükség esetén jogi eszközökkel lép fel.
A törvény módosításaival kapcsolatos gyakorlati tanulságok közé tartozik, hogy a jegyzői felügyelet és a közös képviselői kötelezettségek kiemelten fontosak a közösség működésének megfelelőségében. A megkötött meghívók, a napirend és az adatok teljes körűségének biztosítása kiemelt szerepet kap a jogbiztonság megőrzésében.
Közös bérlet és közös bérlet: Mi a különbség? Animált ingatlanpiaci vizsga koncepciók
| Azonosító | Tétel | Hatályba lépés | Főbb hatás |
|---|---|---|---|
| 1 | Közgyűlési határozatok bejegyzése | 2025- | Kötelező 2/3-os összes tulajdoni hányad igenlő szavazat |
| 2 | Alapító okirat módosításának hozzájárulása | 2025- | Kivétel a jogszabályban |
| 3 | Közös képviselő nyilvántartásba vétele | 2026-10-31 | Nyilvános adatok; átláthatóság |
A 2025-ös és későbbi módosítások célja, hogy a jogbiztonság és az átláthatóság növekedjen, a közös tulajdon értékesítésének és a társasházak működésének hatékonyabb legyen a végrehajtása. A jogi keretek között a közös képviselő hatásköre kibővülhet az elidegenítési döntések sorában, és a bejegyzési eljárás egyszerűsödik a kollektív döntések meghozatalával.
tags: #tarsashazakrol #szolo #torveny #modositasa