Társasházban per lakó között: jogi kérdések, jogok és kötelezettségek

A társasházakkal kapcsolatos jogi kérdések nagy jelentőséggel bírnak a mindennapokban, hiszen napjainkban minden 10. magyar társasházban él. A társasházi tulajdonosok jogaira és kötelezettségeire vonatkozó legfontosabb szabályokat a Társasházi törvény határozza meg. A társasházakra vonatkozó részletes szabályozást a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Thtv.) tartalmazza, de ezen kívül a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) is tartalmaz néhány alapvető szabályt a társasházak vonatkozásában.

Mi minősül társasháznak és hogyan jön létre?

A Ptk. szerint társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül. E szerint tehát a társasház olyan ingatlan, amelyen: legalább két önálló lakás (vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség) külön tulajdonban van, az ingatlan többi része közös tulajdonban van, alapító okirattal rendelkezik, illetve társasházként jegyeztek be az ingatlan-nyilvántartásba.

Alapító okirat, bejegyzés, bírósági alapítás

Az alapító okirat a társasház létrehozásának központi eleme. Az alapító okiratot a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére irányuló kérelemmel, valamint a szervezeti és működési szabályzattal együtt kell benyújtani az illetékes földhivatalhoz. A Thtv. szerint az alábbiakat kell rögzíteni az alapító okiratban: a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket; a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját; a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását; az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt; a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

Különleges eset a társasház bíróság általi alapítása. Ugyanis a közös tulajdonú ingatlan bármelyik tulajdonostársának kérelmére elrendelheti a bíróság a társasházzá alakítást. Ez lehetőséget biztosít arra, hogy a tulajdonostársak közötti nézeteltérés esetén is megvalósulhasson az átalakulás.

Alakuló közgyűlés és szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ)

A társasház megalakulását követően sor kerül az alakuló közgyűlés megtartására, amelyet bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhat össze. Ennek összehívása kötelező, és legkésőbb az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül meg is kell tartani. Az alakuló közgyűlésen a tulajdonostársak - vagy ha még nem minden külön tulajdoni egység került értékesítésre, akár az építtető - a következő kulcsfontosságú kérdésekben határoznak: közös képviselő vagy intézőbizottság megválasztása; számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztása; fizetési számla megnyitása; a szervezeti-működési szabályzat elkészítése.

A szervezeti-működési szabályzat határozza meg a társasház szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, továbbá a közös költség viselésének szabályait. Így a társasház alapító okirat utáni legfontosabb dokumentumaként tekinthetünk rá. Az SZMSZ-nek a következőkre vonatkozó szabályokat kell tartalmaznia: a külön tulajdon használata, hasznosítása; a közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolása és megfizetése; a közös tulajdon fenntartása (a közös költség viselése, a költség-hátralékok megfizetése és a felújítási alap felhasználása); a társasház házirendje; a közgyűlés (illetőleg a részközgyűlés) hatásköre és eljárása; a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatásköre és feladatai; a számvizsgáló bizottság ellenőrzési jogköre, feladatai.

Jogok és kötelezettségek: külön tulajdon és közös tulajdon

Az alábbiakban e megkülönböztetés szerint mutatjuk be a legfontosabbakat. A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga. Korlátja azonban ezen jogoknak, hogy azok gyakorlása nem járhat a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. A tulajdonostárs köteles: fenntartani a külön tulajdonában álló lakást; lehetővé tenni és tűrni, hogy lakásába a közösség megbízottja szükséges esetben bejuthasson; a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte betartsa a meghatározott szabályokat; a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét; a tulajdonosváltozást, lakcímváltozást, illetve - ha a szabályzat előírja - a bérlői adatokat, és lakók számát is bejelenteni.

A tulajdonostársak jogosultak a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, a többi tulajdonostárs jogainak sérelme nélkül. Ezen felül a közös tulajdonban lévő épületrészek birtoklásáról, használatáról, hasznosításáról közösen, a közgyűlésen jogosultak dönteni. A tulajdonostársak legfontosabb kötelezettsége e téren a közös költség - amennyiben az SZMSZ eltérően nem rendelkezik - tulajdoni hányaduk szerinti megfizetése. A Thtv. meghatározza a közös költség definícióját, amely szerint az a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás.

Közgyűlés és közös képviselő: szerepek, hatáskörök

A közgyűlés a társasház a tulajdonostársakból álló legfőbb döntéshozó szerve. Kizárólagos hatáskörében dönt többek között az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról; a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról; a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról; a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról; minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság hatáskörébe.

A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. Arra valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, illetve a meghívó egy példányát ki kell függeszteni. Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani.

A közös képviselő (hiányában intézőbizottság) feladata a közösség ügyintézésének ellátása. Jogkörében eljárva többek között köteles: a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, ügyelve azok szabályszerűségére; megtenni a szükséges intézkedéseket az épület fenntartásának biztosítása érdekében; közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, illetve az egyéb szolgáltatások díját; évente költségvetési javaslatot készíteni.

Ha az alapító okirat eltér a Thtv.-től: Ptk. alkalmazása és kistársasházak

A hatlakásosnál nem nagyobb társasházak esetében előfordulhat, hogy az alapító okirat rendelkezései vagy a tulajdonosi döntés miatt nem a Thtv., hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai az irányadóak. A hatlakásosnál nem nagyobb társasházak szervezeti és működési rendjüket illetően nem térhetnek át kötelezően a Thtv. alkalmazására, a tulajdonosi közösség dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

Házszabály, házirend és mikor léphet fel a közösség a magatartás ellen?

A társasházi élet legfontosabb írott szabálygyűjteménye a házirend, amely a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) részeként, a közgyűlés által elfogadva lép életbe. Feladata, hogy a lakók viselkedését és a közös tulajdon rendeltetésszerű használatát szabályozza, segítve ezzel a békés együttélést. Fontos azonban megjegyezni, hogy a házirend nem írhat elő erősebb követelményeket, mint az alapító okirat vagy a törvény előírásai. A Társasházi törvény szerint a házirend a társasház nyugalmát szolgáló előírásokat tartalmazza. A házirend pl. előírhatja az építési és zajos munkálatok időpontját, részletezheti a közös területek használatát, szabályozhatja a közös berendezések használatát, állattartást, vagy a rövid távú lakáskiadást.

A házirend nem szabhat ki önhatalmúlag „házi bírságot” vagy kötbért a szabályszegés miatt. Ha valaki tényleges jogsérelmet okoz (pl. birtokháborítás), a bírósági vagy jegyzői eljárás nyújt jogorvoslatot. A társasházi szabályok nem írhatják felül a rá nézve kötelező jogszabályokat, és nem korlátozhatják a törvényben biztosított tulajdonosi jogokat.

Konkrét konfliktusok: kizárólagos használat, kert, parkoló, zaj, felújítás

A gyakorlatban a legtöbb vita az alábbi témák körül keletkezik: külön tulajdonhoz kapcsolódó kizárólagos használati jogok (kert, beálló), közös helyiségek használata (padlás, pince), parkolás és vendégparkolás, zaj- és csendháborítás, közös területek fenntartása és felújítása, építési munkák hatása (pl. tartó gerendák beépítése miatti értékcsökkenés). Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos egyik legfontosabb tulajdonosi kötelezettség a közös költség fizetése.

Például előforduló vita: az önálló lakáshoz tartozó kert kizárólagos használati joga az alapító okiratban is rögzített lehet; ennek ellenére a közös tulajdon és a padlástér (mint közös terület) használata körüli beavatkozások vitát szülhetnek (pl. padlástéri szigetelés, amelyet a szomszéd magánmunkaként eszkábált össze a közös térben). A vita rendezésekor mind a Ptk., mind a Thtv., valamint az alapító okirat és az SZMSZ rendelkezései irányadóak.

Parkolóhelyek és gépjárműtárolók: tulajdonjogok és használat

A társasházi parkolás gyakran több konfliktust szül. Társasházi parkolóhelynek minősül minden olyan terület, amelyet gépjármű tárolására alakítottak ki a társasház területén belül. Külön tulajdon esetén a parkolóhely önálló ingatlanként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, saját helyrajzi számmal rendelkezik. Osztatlan közös tulajdon esetén a parkolóhely a társasház minden tulajdonosának közös tulajdona. Ilyenkor használati megállapodással lehet rögzíteni, hogy ki melyik helyet használja. A társasház közös tulajdonában álló parkolóhelyek használatáról a közgyűlés jogosult dönteni. Ha egy tulajdonos jogosulatlanul használja más parkolóhelyét, az birtokháborításnak minősül; ilyen esetben a sértett fél birtokvédelmi eljárást kezdeményezhet a jegyzőnél.

Biztosítás, kárrendezés, felújítási alap

Ha nincs a társasház egésze egyben biztosítva, akkor is előfordulhatnak a házban különböző károk, melyeket a társasháznak a saját költségvetéséből kell fedeznie (pl.: egy komolyabb vízcsőtörés). A biztosítás megléte esetén ezeket a költségeket a biztosító megfizeti. A biztosítás a legtöbb lakóközösségnél nem egyszerű kérdés; sok lakó eleve biztosítás ellenes vagy rendelkezik saját biztosítással. A társasház egészére szóló biztosítás gyakran szükséges, különösen nagyobb, közös károk esetén. A kár felfedezését követő lehető legrövidebb időn belül értesíteni kell a ház gondnokát és a biztosító felé történő kárbejelentés érdekében a közös képviselőt, a biztosításközvetítőt.

A felújítási alap és céltartalék kérdése gyakran felmerül (pl. a közös költség összetevőjeként). A felújítási alap megfizetése az SZMSZ vagy a közgyűlési határozat szabályai szerint történik; albérlet esetén kérdés lehet, hogy a felújítási alapot a tulajdonos vagy a bérlő viseli-e - ez általában a bérleti szerződés kérdése.

Jogviták és peres eljárások: mit tehet a tulajdonostárs?

A társasházi peres ügyek sokféle formát ölthetnek: birtokvédelmi eljárás, közgyűlési határozat megtámadása, kártalanítási igény a közösséggel szemben felmerült károk miatt, a közös képviselő ellen indított jogi eljárás. A Thtv. és a Ptk. lehetőséget ad a közgyűlési határozatok megtámadására, ha azok aránytalanul sértik a jogos érdekeket. A jegyző feladatkörébe tartozik a társasház működésének törvényességi felügyelete; ha a jegyző a működés fennakadása miatt jogsértést állapít meg, felhívja a társasházat a működés törvényességének helyreállítására, és szükség esetén bírságot szabhat ki a jogsértő vezetők ellen.

Például amennyiben a közös képviselő nem tesz eleget kötelezettségeinek (pl. nem szervezi meg a szükséges felújítást vagy nem kezdeményezi a szakértő bevonását), a közgyűlés - ha működik - vagy a tulajdonostársak peres úton is érvényesíthetik jogukat. Kérdésként felmerülhet, hogy a közös képviselő törvényileg kötelezhető-e szakértő behívására; ilyenkor a közgyűlési határozat, az SZMSZ és a Thtv. rendelkezései az irányadók.

Elővásárlási jog, kizárólagos használati jogok és alapító okirat módosítása

Az elővásárlási jog kérdése kulcsfontosságú lehet lakásvásárlásnál. Az elővásárlási jogot a felek szerződése hozza létre, illetve törvényen alapulhat (pl. egyes garázsok, tárolók esetén). Ha olyan lakást szeretnénk megvásárolni, amelyre elővásárlási jog vonatkozik, az eladónak a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjával, aki a jogszabály szerinti határidőn belül dönthet. A kizárólagos használati jogok az alapító okiratban vagy az SZMSZ-ben rögzíthetők; a kizárólagos használati jogot az érintett külön tulajdonú lakás mindenkori tulajdonosa gyakorolhatja. Az alapító okirat módosításához főszabály szerint az összes tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, és a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.

Gyakorlati tanácsok viták megelőzésére és rendezésére

• Ismerje meg az alapító okiratot, az SZMSZ-t és a házirendet; kérje el az iratokat a közös képviselőtől vagy az eladótól.
• Ha problémája van szomszéddal (zaj, parkolás, közös területek használata), először írásban tegyen panaszt és kérjen közösségi intézkedést.
• Ha a közgyűlés működik, kezdeményezze a közgyűlést; ha a tulajdonostársak nem hajlandóak összeülni, jogi lehetőségként a bírósági átalakítás vagy jegyzői eljárás is szóba jöhet.
• Peres eljárás előtt mérlegelje a költségeket és az eredmény esélyét; sok esetben a mediáció vagy egyeztetés gyorsabb és olcsóbb megoldás.
• Biztosítási kérdések rendezésekor minél előbb értesítse a gondnokot és a biztosítót kár esetén.

Rövid esettanulmányok (a gyakorlatból)

Egy tulajdonos beszámolója szerint az önálló lakásingatlanhoz tartozott egy kert kizárólagos használati joga az alapító okiratban meghatározottak szerint; ennek ellenére vita adódott a szomszéddal, mert a másik tulajdonos az udvar egy részét megváltoztatta és a padláson is beavatkozott (a padlástér is közös). A vita rendezésekor kérdés volt, hogy az alapító okirat hiánya vagy ellentmondása hogyan befolyásolja a jogosultságot. Ilyen helyzetekben a jogi állásfoglalás, az alapító okirat és az SZMSZ együttes vizsgálata, valamint a közgyűlési döntések és bírósági gyakorlat figyelembevétele szükséges.

Táblázat: Főbb jogi eszközök viták rendezésére

Hol keressünk segítséget?

Amennyiben segítségre van szüksége társasházi jogi kérdésben, érdemes jogi szakemberhez fordulni. A Thtv., a Ptk. és a bírói gyakorlat együttes vizsgálata alapján készíthető érdemi jogi lépés. Kérjen segítséget ügyvédtől vagy a lakóközösség által elfogadott jogi tanácsadótól, és ha szükséges, vegye igénybe a mediációt a költséges és időigényes peres eljárás helyett.

A fenti tájékoztatás nem teljes körű. Nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsadásnak, jogi állásfoglalásnak vagy ajánlattételnek. Ha Önnek társasházzal kapcsolatos jogi kérdése van, vagy társasházi közös tulajdon használatával kapcsolatosan jogi segítségre van szüksége, keresse jogi szakembert.

tags: #tarsashazban #per #lako #kozott

Népszerű bejegyzések:

• Magyarország legelő bérleti díja: trendek és változások
• Sokoldalú lehetőségek a középső sorházakban
• Garázs méretezése szeization: útmutató a szabványoktól a kivitelezésig
• Elérhető vízparti szállások Siófokon – részletes útmutató
• Balassagyarmat középkori öröksége és rekonstrukciója