Társasházi fundamenta megszavazása: jogi keretek, gyakorlati lépések és finanszírozási lehetőségek
Társasházról akkor beszélhetünk, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei viszont közös tulajdont képeznek. Társasház akkor jön létre, ha egy ingatlanon belül legalább két lakás vagy legalább egy lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség (pl. Ahhoz, hogy a társasház létrejöjjön, a tulajdonostársaknak alapító okiratot kell elfogadniuk.
Az alapító okirat és annak módosítása
Az alapító okirat rögzíti, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból. Az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges, azonban pl. milyen módon használhatók a külön tulajdonban álló részek (pl. A 2024. évi LXXXV. törvény („salátatörvény”), amely több jogszabály deregulációs célú módosítását tartalmazza, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt (Tht.) is jelentősen érinti. Az új szabályozások 2025.
A közgyűlés dönt többek között az alapító okirat módosításáról, a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, a közös képviselő/az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról, a közösséget érintő kötelezettségek vállalásáról (pl. A közgyűlésen valamennyi tulajdonos részt vehet és szavazhat. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.
Meghívó, értesítés és közgyűlési eljárás
A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni és a meghívó egy példányát a társasházban is ki kell függeszteni. A 33/A. § (1) bekezdés alkalmazásában a meghívó írásban megküldöttnek minősül, ha azt elektronikus levélben, a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) a tulajdonosok részére igazoltan közölt elektronikus levelezési címéről a tulajdonostársnak a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére a 22. (2) Abban az esetben, ha a kézbesítés csak a tulajdonostárs 22. (3) Abban az esetben, ha a meghívót a postai levélszekrényben való elhelyezés vagy postai szolgáltató útján kézbesítik, a meghívót a tulajdonostárs elektronikus levelezési címére is meg kell küldeni, ha azt a 22. A Tht. 40. „(1a) Az (1) bekezdés szerinti felhívás egy példányát a társasházban jól látható helyen ki kell függeszteni.
Határozatképesség, megismételt közgyűlés és szavazati jog
Ha a közgyűlés nem határozatképes megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban kell összehívni. A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
Közgyűlési határozatok megtámadása és kisebbségi jogok
Ha a közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba/az SZMSZ-be ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonos keresettel kérheti a bíróságtól a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását. A kisebbségben maradt tulajdonosokat tájékoztatni kell keresetindítási jogukról.
Az SZMSZ és a közös képviselő feladatai
A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, beszedni a tulajdonosokat terhelő közös költséget és minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdés d) pontja szerinti bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetve a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg.
Fizetési elmaradás kezelése: közös költség, jelzálog és fizetési meghagyás
Mivel sok esetben probléma a közös költség fizetésének elmaradása, ezért a törvény lehetővé teszi, hogy a legalább 3 hónapnyi közös költség hátralékkal rendelkező tulajdonos külön tulajdonát (pl. A közgyűlés összehívása nélkül is megterhelheti jelzálogjoggal a közös képviselő a hátralékos tulajdonos tulajdonát, ha erre őt az SZMSZ felhatalmazza. A jelzálogjog alapítása 3 havonta megismételhető, ha a tulajdonos továbbra sem fizeti a közös költséget. A jelzálogjog bejegyeztetésnél hatékonyabb megoldás lehet a közös költség tartozás behajtására, ha a közös képviselő fizetési meghagyásos eljárást indít a tulajdonossal szemben.
Gyakorlati példa: pályázati önerő és a két nem fizető tulajdonos esete
Társasházunk, mely 30 albetétből áll, sikeresen pályázott, és támogatást nyert az LFP-2008-LA-2-08-10-454 kódszámú pályázaton. Jelenleg közösségünk az önerő elkülönitett számlára történő befizetését rendezi. Közös képviselőként az alábbi nehézséggel szembesültem: most derült ki, hogy két lakótársunk egyáltalán nem akar részt vállalni a költségekből, tehát az önerő mértékét még társasházi hitel felvételével sem akarja rendezni, bár a pályázat előkészitése időszakában /2008/mindent vállalt a cél érdekében. Úgy gondolom, hogy 28 tulajdonos egyöntetű igényét két véleményét megváltoztató nem akadályozhatja meg, még akkor sem, ha nehéz élethelyzetek az évek folyamán mindenkinél bekövetkezhetnek. A kivitelezéssel kapcsolatos határidő egyre sürgetőbb, és félő, hogy az eddigi befektetett energia ill. a korábban befizetett részösszegek, melyeket a két lakótársunk abban az időben még rendezett, /pályázatirás, közb. elj. költségei/ veszendőbe mennek.
Válasz: Amennyiben érvényes közgyűlésen határozat született az önrészre vonatkozóan és azt a két család nem támadta meg a bíróságon, úgy nincs akadálya annak, hogy - havi részletekre bontva - kötelező előírásként szerepeljen az összeg a fizetendők között. A lejáratot követően írásban fel kell szólítani őket a teljesítésre, ha nem teljesítenek, akkor fizetési meghagyást kell kibocsátani velük szemben. Természetesen ezt nem érdemes havonta küldeni, hanem kb. negyedévenként és így a kötelezettség hivatalos maradna.
Előrelátó megoldás: lakás-előtakarékosság és társasházi megtakarítás
A társasházak már egész kis összegű havi megtakarítással köthetnek lakás-előtakarékossági szerződést - akár többet is -, amivel egy csapásra két problémát is meg tudnak oldani. Egyrészt a ház a közös költség azon részét, amelyet a lakóközösség a közös tulajdonú területek felújítására elkülönít - a felújítási alapba helyez -, fix kamattal és bónusszal növekvő forrássá teheti. Vészhelyzetben a lakóközösség gyorsan áthidaló kölcsönhöz juthat a szerződéses összeg erejéig. Ez annyit jelent, hogy a tönkrement kémény, közművezeték cseréje, javítása gyorsan, a lehető legkisebb kényelmetlenséggel megoldható lesz. Nem elhanyagolható, hogy a hitel kamata előre rögzített, visszafizetése pontosan tervezhető. A törlesztő részletek nagyságát „fillérre pontosan” előre tudni lehet, az nem változik a törlesztési időszakban. Ugyanígy változatlan és előre tudható és tervezhető a törlesztési periódus hossza is.
Azok a szerencsés társasházban élők, akik nem kerülnek ilyen helyzetbe, a lakás-előtakarékossági szerződések lejártakor, a futamidő végén, tervezetten egy-egy nagyobb felújításra fordíthatják a megtakarítást. Emellett - ugyancsak fix kamattal és fix lejárati idővel - lakáskölcsönért is folyamodhatnak. Egy társasház felújítása komoly tervezést igényel és elengedhetetlen erre a helyzetre rendszeres megtakarítással felkészülni. Egy FELELŐS KÖZÖSSÉG már a kezdekben megtervezi és az SZMSZ-ben szabályozza a felújítási alap megteremtését, felhasználásának módját. Tervezhető és biztonságos megtakarítási forma (Az Országos Betétbiztosítási Alap (OBA) védi, amely a Magyarországon a hitelintézetek betéteseinek védelmére a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII.
Finanszírozási példák és THM-adatok
A lakás-takarékpénztár által nyújtott lakáskölcsön teljes hiteldíj mutató meghatározásáról, számításáról és közzétételéről szóló 83/2010. (III.25.) Korm. rendelet 9. § (1) és (3) bekezdés szerint számított referencia THM érték 5,03%, amely az Otthontervező Lakásszámla Kamatbónusszal 125 számú módozatra (10 év 5 hónap megtakarítási idő) vonatkozik. Reprezentatív példa lakáskölcsönre: a szerződéses összeg 3.480.000 forint, ebből a lakáskölcsön teljes összege 2.003.321 forint; a kölcsönkamat mértéke évi fix 4,1%, 113 hónapos futamidőre. A hitel teljes díjában foglalt, jelzálogbejegyzéshez kapcsolódó díjak: 70.700 forint. Havi törlesztőrészlet 21.682 forint, a törlesztőrészletek száma 112, a törlesztőrészletek összege 2.414.123 forint.
A lakás-takarékpénztár által nyújtott lakáskölcsön teljes hiteldíj mutató meghatározásáról, számításáról és közzétételéről szóló 83/2010. (III.25.) Korm. rendelet 9. § (1) és (3) bekezdés szerint számított referencia THM érték 5,21%, amely az Otthontervező Lakásszámla Kamatbónusszal 159 számú módozatra (13 év 3 hónap megtakarítási idő) vonatkozik. Reprezentatív példa lakáskölcsönre: a szerződéses összeg 4.000.000 forint, ebből a lakáskölcsön teljes összege 2.320.126 forint; a kölcsönkamat mértéke évi fix 4,5%, 139 hónapos futamidőre. A hitel teljes díjában foglalt, jelzálogbejegyzéshez kapcsolódó díjak: 70.700 forint. Havi törlesztőrészlet 21.600 forint, a törlesztőrészletek száma 138, a törlesztőrészletek összege 2.978.829 forint.
Jogalkotási változások és átmeneti szabályok
A 2021. évi CXLVI. törvény változásai szerint a részházak nyilvántartása megszűnik, és az ilyen ingatlanok 2025. július 15-ig osztatlan közös tulajdonná vagy társasházzá alakíthatók. Ez a rendelkezés 2025. A 33/A. § (1) A 33. § (1) bekezdés alkalmazásában a meghívó írásban megküldöttnek minősül, ha azt elektronikus levélben, a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) a tulajdonosok részére igazoltan közölt elektronikus levelezési címéről a tulajdonostársnak a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére a 22. (2) szabályokat is befolyásolják.
Törvényességi felügyelet és jegyző szerepe
Jó, ha tudjuk azt is, hogy a társasház működésének, szerveinek törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A jegyző ellenőrzi többek között, hogy a társasház alapító okirata, SZMSZ-e, működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak.
Összefoglaló jogi és gyakorlati lépések a fundamenta megszavazásához
- Előkészítés: ellenőrizze az alapító okiratot és az SZMSZ-t, állapítsa meg, milyen többség szükséges a döntéshez.
- Meghívó kiküldése és kifüggesztés: a meghívót írásban és szükség esetén elektronikusan küldje meg, valamint függessze ki a felhívást a társasházban.
- Közgyűlés megtartása: biztosítsa a határozatképességet, szükség esetén ismételje meg a közgyűlést a jogi követelmények szerint.
- Határozat rögzítése: ha érvényes közgyűlési határozat született az önerőre, vezesse be kötelezettségként a közös költségek közé, akár részletekben.
- Behajtás: lejáratkor írásos felszólítás, majd fizetési meghagyásos eljárás alkalmazása, illetve az SZMSZ-ben foglalt felhatalmazás alapján jelzálogjog bejegyzése.
- Alternatív finanszírozás: fontolja meg lakás-előtakarékossági szerződés közösségi kötését a felújítási alap biztosítására.
Hasznos tennivalók közös képviselőknek
- Dokumentálja a közgyűlési határozatokat és a határozathozatali folyamatot.
- Tájékoztassa írásban a kisebbségben maradt tulajdonosokat a keresetindítási jogukról.
- Időzítse a felszólításokat ésszerű gyakorisággal (például negyedévente).
- Vizsgálja meg a lakóközösség számára elérhető pénzügyi termékeket (lakás-előtakarékosság, társasházi hitel, áthidaló kölcsön).
tags: #tarsashazi #fundamenta #megszavazasa