társasházi jelzálogjog alapítása: jogi keretek és gyakorlati lépések

A társasháztulajdon a közös tulajdon egyik speciális formája. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény és a Ptk. alapján társasházról akkor beszélhetünk, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei viszont közös tulajdont képeznek. A Ptk. 5:85. A társasház alapításával közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet is. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada önálló ingatlannak tekintendő a külön tulajdonba tartozó lakással és a nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt. A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg, a társasháztulajdonra pedig a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni, mely a Ptk. Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre egyaránt lehet alapítani, tehát a társasház alapításakor az épületnek még nem feltétlenül kell fizikailag léteznie.

Nem jelent műszaki megosztást a teremgarázs beállóhelyeinek felfestése, ezért ezek nem alakíthatók önálló ingatlanná, külön tulajdonná. A társasházat kifejezetten alapítási elhatározással lehet létesíteni, melyhez az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan egyszemélyi tulajdonosa, mint alapító elhatározása szükséges. A társasháztulajdont be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba az alapító okirat benyújtásával egyidejűleg. Az alapítás feltételei között az ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint épületnek minősül az, amely 12 m2-nél nagyobb, és a követelt falakból épül fel; csak ilyen épületből lehet társasházat alapítani. Egy földrészleten csak egy társasház hozható létre, ettől eltérni csak osztott tulajdonjog esetén lehet.

Infografika: Hogyan épül fel a társasház alapítási folyamata

Ha a földrészlet tulajdonosa a társasházközösségen kívüli személy, akkor nincs akadálya annak, hogy a társasházat épületenként alakítsák ki, ha az épületek egyébként alkalmasak. A közös költség behajtásának problémái miatt a törvény lehetővé teszi, hogy a közösségi költség hátralékkal rendelkező tulajdonos külön tulajdonát jelzálogjoggal terhelje a közös képviselő felhatalmazása alapján. A jelzálogjog alapítása a hátralék három hónapos késés után megismételhető. A közös költség behajtására hatékonyabb lehet a fizetési meghagyásos eljárás indítása, mintsem a közgyűlés összehívása közvetlenül.

2003. évi CXXXIII. Zálogjog: a szerződési biztosítékok egyik formája. Zálogjog alapján a jogosult a pénzben meghatározott vagy meghatározható követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít. A zálogtárggyal való felelősség a biztosított követelés mértékéhez igazodik. A követelés átszállásával a zálogjog is átszáll az új jogosult felé. A zálogjogot - a törvény eltérő rendelkezése hiányában - ingatlan-nyilvántartásba kell bejegyeztetni, és a zálogszerződést írásban kell megkötni. Egyes zálogtárgyak meghatározott módon történő elzálogosításához alakszerűségi követelmények fűzhetők (például közjegyzői okirat vagy az érintettek jogi képviselete). A kézizálogjog esetében a zálogtárgyat átadni kell a zálogjogosult részére; a zálogtárgyat a jogosult köteles épségben megőrizni, és a hasznokat a kötelezett felé tartozik elszámolni. Jelzálogjog alapítása ingatlanra csak a tulajdonjogot terhelheti, és a nyilvántartásba történő bejegyzés szükséges. A zálogjog átminősíthető más jelzálogjog-típusra a felek megállapodásával, amely a rangsor megtartása mellett történik.

Infografika: Zálogjog alapesetei és bejegyzési követelmények

Ha a társasház alapításának részletei úgy kívánják, az alapító okirat aláírását követően a bejegyzés a földhivatalnál történik. Az alapító okirat aláírásától számított 60 napon belül meg kell tartani az alakuló közgyűlést, amelyen kijelölik a közös képviselőt, és eldöntik a SZMSZ-t és a költségvetést. A SZMSZ-ben érdemes szabályozni a közgyűlés összehívását, a döntéshozatal módját és az egyes intézményi szereplők jogait. A társasház alapítása csak akkor válik véglegessé, ha a földhivatal bejegyzi a társasháztörzslapot. A bejegyzés után megkezdődik a társasház tényleges működtetése; az első alakuló közgyűlés a részvételek és a közös költség megosztásának alapjait rögzíti.

Fontos gyakorlati szempontok és gyakorlati lépések

Elsőként a tulajdonosoknak világos és dokumentált döntést kell hozniuk a társasház létrehozásáról. Ha egyetlen tulajdonosa van az ingatlannak, ő egymaga hozhat döntést; több tulajdonos esetén minden érintett egyhangú beleegyezése szükséges. Az alapító okirat az egész társasház jogi alapja, és ezt az okiratot közokiratként vagy magánokiratként kell elkészíteni, az okiratot pedig földmérő által készített vázrajzzal és jogi védelemmel kell ellátni. A vázrajz benyújtása a földhivatalhoz történik a társasház alapításának bejegyzési folyamata során. Ha az épület még nem létezik, a szándéknyilatkozat a földhivatalhoz benyújtandó és a későbbi albetétek létrehozásának előfeltétele.

Követelmények és dokumentáció a társasház alapításához (vázrajz, alapító okirat, SZMSZ)

Az alapítást követően a földhivatal megerősíti a bejegyzést, amely után létrejön a társasháztörzslap. Az alakuló közgyűlésen a közös képviselő személyéről, az SZMSZ-hez kapcsolódó szabályokról és a költségvetésről döntenek. A társasház első alakuló közgyűlését a tulajdonosok részéről vagy az építtető részéről kell összehívni, és legkésőbb az alakuló közgyűléstől számított 60 napon belül meg kell tartani. Az alakuló közgyűlés jegyzőkönyvben rögzíti a döntéseket, és meghozza az első lépéseket a közösség működéséhez szükséges szabályzatokról.

A társasház megalakulásának költségei és a jogi háttér

A társasház létrehozásának költségei összeghatása számos tényezőtől függ, de fontos, hogy ezekről a tulajdonosoknak előzetesen meg kell állapodniuk. A részletes költségvetés és a jogi háttér - az alapító okirat, a SZMSZ és a vázrajz - alapos előkészítést igényel. A jogszabályok értelmében a társasházat közös tulajdon egy helyrajzi számhoz kötve lehet alapítani; több helyrajzi számon fekvő ingatlanokat alapításkor egy társasház alá vonni nem lehetséges. Az alapító okirat aláírását követően a földhivatal bejegyzése szükséges, és a bejegyzés jogi védelem alatt áll.

Gyakorlati összefoglaló a jogi és műszaki feltételekről

  1. Az ingatlanon legalább két önálló rendeltetési egység legyen; az alapító okiratban legyenek lefektetve a közös és külön tulajdonú részek arányai.
  2. A földhivatali bejegyzéshez a vázrajz és az alapító okirat szükséges; a bejegyzés után létrejön a társasháztörzslap.
  3. Az alakuló közgyűlésen meg kell határozni a közös képviselőt és a SZMSZ-t, valamint a költségvetést; ezt követően a társasház működése megkezdődik.
  4. A közös költség behajtásának eszközei közé tartozik a jelzálogjog alapítása és a fizetési meghagyásos eljárás indítása, illetve a SzMSz-ben rögzített felek közötti jogok és kötelezettségek.

Az alapítás folyamatának gördülékenységét nagymértékben növeli a hozzáértő jogi segítség (építési és ingatlan-nyilvántartási ügyekben jártas ügyvéd, földmérő), és a részvételi kötelezettségek teljes körű rendezése a tulajdonosok között. Tehát a társasház alapítása nem csak jogi, hanem szervezeti és technikai kihívásokkal is jár, ezért a lépéseket alaposan meg kell tervezni és egyeztetni kell a tulajdonosok között.

tags: #tarsashazi #jelzalogjog #alapitasa

Népszerű bejegyzések: