Társasházi közgyűlés: nyílt vagy zárt formában döntsön a közösség?
A közgyűlés létrejötte és hatásköre
A közgyűlés akkor jön létre és működik jogszerűen, ha a tulajdonostársak közössége összegyűlik és meghozza a társasház ügyeiben hozott döntéseket. A közgyűlés a társasház legfőbb szerve, amelyet a tulajdonostársak közössége alkot. Döntéseket hoz a közös költségről, az alapító okirat módosításáról, a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, a közös képviselő megválasztásáról, a költségvetésről és a megvalósítandó beruházásokról is. Abban a társasházban, amelyben 25 lakásnál több van, számvizsgáló bizottságot is választani kell a gazdálkodás ellenőrzésére.
A közgyűlés összehívásáról a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke gondoskodik, és írásos meghívót küld a tulajdonostársaknak. A meghívónak tartalmaznia kell a napirendet, az időpontot és a helyszínt, a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető javaslatát, valamint a megismételt közgyűlés időpontját, ha szükséges. A meghívót a napirenddel együtt legalább 8 nappal korábban kell kiküldeni, és a társasházban nyilvánosan szükséges a meghívó másolata kité被e.
Mikor kötelező összehívni a közgyűlést?
A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer össze kell hívni. Kötelező összehívás akkor is, ha a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak írásban kérték a napirend és az ok megjelölésével. A meghívókat írásban küldik meg, és a meghívó egy példányát ki kell függeszteni a társasházban.
A határozatképesség és a szavazás rendje
A közgyűlés határozatképes, ha az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani a 15 napon belüli időpontban, és az megismételt közgyűlés határozatképes lehet a jelenlévők számától függetlenül. A szavazati jog a tulajdoni hányad arányában illeti meg a résztvevőket. A rendes többség által hozott döntéseket a jelenlevő tulajdonostársak többsége szavazatával hozzák meg; azonban ha a döntés a rendes gazdálkodás körét meghaladja, minden tulajdonos egyhangú szavazata szükséges.
A rendeket meghatározza az, hogy mi számít rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak. Ilyen például egy új funkció létrehozása vagy jelentős átalakítás az épületen (új lakás kialakítása a tetőteretben, lift beépítése, garázs létesítése, teljes rendszerátalakítás). Ezekhez nem szükséges egyhangú többség; bizonyos esetekben egyszerű többség is elegendő. Az egyhangú szavazat szükségességét gyakran a joggyakorlat és az SZMSZ határozza meg.
Írásbeli szavazás és határozatok
Néhány közgyűlési határozat írásban is meghozható: ebben az esetben a közös képviselő írásbeli határozati javaslatot küld, és a tulajdonosok írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás részletes szabályait az SZMSZ határozza meg. A határozatokról a jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és a hitelesítésről a megválasztott két tulajdonostárs intézkedik. A meghívóhoz mellékletként csatolni kell a napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket - különösen az éves költségvetésre és az elszámolásra vonatkozókat.
Jogorvoslat és védelem jogi eszközökkel
Ha a közgyűlési határozat jogszabályba, alapító okiratba vagy SZMSZ-be ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekét lényegesen sérti, bármely tulajdonos 60 napon belül bírósághoz fordulhat a határozat érvénytelenségének megállapításáért. A jogsértő határozat ellen pedig a jegyzőhöz vagy bírósághoz lehet fordulni. A jegyző feladata, hogy a társasház működése és határozatai megfeleljenek a jogszabályoknak, és figyelemmel kísérje a társasház működését a törvényesség szempontjából.
Mit tehet a tulajdonos, ha szabálytalan volt a közgyűlés?
A közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására lehetőség van, ha a határozat ellentétes jogszabállyal vagy alapító okirattal. A közgyűlés határozatainak nyilvántartásba vétele a közös képviselő kötelezettsége, és a határozatokról a tulajdonostársak írásban értesítést kapnak. A jegyzőkönyvhez bárki betekinthet és másolatot kérhet, ha a közös képviselő ezt nem biztosítaná.
A közgyűlés kultúrája és a felelősség
A közgyűlés morálja és hatékonysága attól függ, hogy a résztvevők milyen felkészültséggel és felelősségtudattal vesznek részt. Minden résztvevőnek joga van felszólalni és hozzászólni a napirendi pontokhoz. Javasolt a napirendi pontokat alaposan átgondolni, megvitatni, és ha szükséges, javaslatot tenni a határozati javaslat módosítására. A jegyzőkönyvbe való betekintés joga és a dokumentumok megtekintésének lehetősége mind a tulajdonosok védelmét szolgálják.
Gyakorlati tippek a résztvevőknek
- Előzetesen tanulmányozzák a meghívót és a mellékleteket, és készítsenek elő kérdéseket.
- Írjanak fel minden észrevételt és javaslatot, rögzítsék a szavazás eredményét és a napirendi pontokat.
- Ha értenek egy adott előterjesztéshez, próbáljanak meg érveket felépíteni a jobb megoldás érdekében.
- Ha úgy érzik, hogy a határozat jogsértő vagy igazságtalan, forduljanak a jegyzőhöz vagy bírósághoz az érvénytelenség megállapítása érdekében.
Kérdések és válaszok - rövid összegzés
A közgyűlés az ingatlan tömbjének legfontosabb döntéshozó szerve, amelyben minden tulajdonostársnak joga és lehetősége van részt venni. A határozatképeség feltétele a tulajdoni hányadok többségének megjelenése. A döntések többsége egyszerű többséggel születik, kivéve a rendkívül fontos, rendes gazdálkodási kérdéseket és bizonyos elgondolásokat, amelyekhez egyhangú szavazat szükséges lehet. A határozatok ellen fellebbezés lehetősége esetén érdemes a jogi tanácsot megfontolni, és a határozatok végrehajtását nyilvántartásba venni. A közgyűlés összehívása és működése tehát nem csak adminisztrációs formalitás, hanem jogi és közösségi felelősség is.
Szakmai cikkünk tájékoztató jellegű, mely nem minősül egyedi ügyre alkalmazható jogi tanácsadásnak.
tags: #tarsashazi #kozgyules #nyilt #vagy #zart