A társasházi közgyűlés résztvétele és határozatképessége
A közgyűlés a társasház tulajdonosainak akaratát megtestesítő, formálisan összehívott szerv. A közgyűlésen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így az anyagi kérdések, a költségvetési és a beszámolóval kapcsolatos kérdések is, de a közös képviselő megválasztása vagy épp a tőle való megválás is közgyűlési döntésnek köszönhető. A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti és működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban meg kell hívni és a meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyre ki kell függeszteni. A meghívókat legkésőbb a közgyűlés időpontját megelőzően 8 nappal meg kell küldeni és lényeges szabály továbbá, hogy a tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. A közgyűlés szabályszerű összehívása mellett arra, hogy a közgyűlés határozatképes legyen. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Ha a közgyűlés nem határozatképes, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes.
Napirend és határozatok
A közgyűlésen napirendi pontként szerepelhet például nagyobb felújítás (tetőcsere, liftcsere), rendes gazdálkodást meghaladó kiadások, közös képviselő leváltása vagy megválasztása, közös tulajdon hasznosítása. Fontos, hogy a napirend megjelölése mellett a közgyűlés összehívásának oka és a határozatra tett javaslat is világosan feltüntetésre kerüljön. A meghívóban kötelezően feltüntetendő adatok között szerepel a közgyűlés időpontja és helyszíne, a napirendi pontok, a levezető elnök, jegyzőkönyvvezető és hitelesítők megválasztására vonatkozó javaslat, valamint szükség esetén a megismételt közgyűlés időpontja és annak figyelmeztetése, hogy a megjelentek számától függetlenül határozatképes lehet. Fontos szabály: A meghirdetett napirenden nem szereplő kérdésben érvényes határozat nem hozható. A közgyűlési határozat érvénytelenségét eredményező leggyakoribb eljárási szabálysértések közé tartozik, ha határozatot nem a napirendben feltüntetett ügyben hozták.
Mellékletek és írásbeli szavazás
Igen. A közös képviselőnek a meghívóhoz mellékletként kell csatolni a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos előterjesztéseket - különösen az éves költségvetésre, illetve az elszámolásra vonatkozó esetekben. Ebben a körben tipikusan felmerülhet például a jelentősebb beruházások részletezése. Ez a szabály a tulajdonosok megfelelő tájékoztatását szolgálja, és gyakran vezet vitához, ha ez elmarad. Lehet-e közgyűlési határozatot írásbeli szavazással hozni? Igen. Bizonyos esetekben a közgyűlési határozat írásban is meghozható: a közös képviselő írásbeli határozati javaslatot küld, amelyről a tulajdonosok írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás részletes szabályait az SZMSZ határozza meg.
Határozatképeség és szavazatok
Mi az ami a rendes gazdálkodás körét meghaladja? A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás minden olyan beruházás, amely új funkciót hoz létre vagy jelentősen átalakítja az épületet (például új lakás kialakítása, lift beépítése). Nem a költség nagysága számít, hanem a beruházás célja és eredménye. A joggyakorlat alapján ilyenek például: új lakás kialakítása a tetőtérben, közös helyiségből lakás vagy üzlet létrehozása, lift beépítése ott, ahol korábban nem volt, garázsok építése az udvaron, lépcsőházból üzlethelyiség leválasztás, teljes rendszerátalakítás (pl. leválás távhőről, új kazánrendszerrel), panelprogram napkollektorral kiegészítve. Ezekhez pedig nem kell egyhangúság, elég az egyszerű többség: lift cseréje korszerűbbre, kazán cseréje (ha elromlott), gázvezeték felújítás, közművesítés, biztonsági ajtó, zár felszerelése, panelprogram (szigetelés + nyílászárócsere).
Írásbeli szavazás és hibák
Lehet-e közgyűlési határozatot írásbeli szavazással hozni? Igen. Bizonyos esetekben a közgyűlési határozat írásban is meghozható: a közös képviselő írásbeli határozati javaslatot küld, amelyről a tulajdonosok írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás részletes szabályait az SZMSZ határozza meg. Gyakori hibák, amelyek miatt a határozat támadhatónem minden tulajdonos kapott meghívót,túl későn küldték ki a meghívót,hiányos vagy pontatlan napirend,nem csatolták az előterjesztéseket,a közgyűlés nem volt határozatképes,a jegyzőkönyv nem szó szerint tartalmazza a határozatot.
Mit tehet a tulajdonos szabálytalanság esetén?
Mit tehet a tulajdonos, ha szabálytalan volt a közgyűlés? Ha a társasházi közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba, vagy az SZMSZ-be ütközik, illetve súlyosan sérti a kisebbség jogos érdekeit, akkor 60 napon belül bírósághoz lehet fordulni, és kérni a határozat érvénytelenségének megállapítását. A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.
Gyakorlati tanulságok és jogi háttér
A közgyűlés összehívása nem adminisztratív formalitás, hanem jogi jelentőségű eljárás. Egyetlen hiba is elég ahhoz, hogy egy fontos döntés utólag érvénytelenné váljon. A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát, tehát arra sosem hivatkozhat, hogy nem ismerte az összehívás szabályait. A közgyűlés a társasház életének, gazdálkodásának döntéshozó testülete. Benne velünk együtt, akik szavazással hozzuk meg a döntéseket. Ezért nem mindegy, hogy elmegyünk-e egy gyűlésre és természetesen az sem, hogy mit szavazunk meg, ezért nem mindegy, hogy a közgyűlésre elmegyünk-e vagy sem. Minden döntés súlyát magunk is viseljük a következő hónapokban, esetenként években. A közgyűlés a lakközösségről, rólunk szól, mert nekünk kell döntenünk további terveinkről, jövőnkről.
A közgyűlés a társasház tulajdonosainak akaratát megtestesítő, formálisan összehívott szerv. A közgyűlésen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így az anyagi kérdések, a költségvetési és a beszámolóval kapcsolatos kérdések is, de a közös képviselő megválasztása vagy épp a tőle való megvá-lása is közgyűlési döntésnek köszönhető. A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. A meghívó és napirend szabályai a törvény szerint alakulnak.
tags: #tarsashazi #kozgyules #reszvetel