A társasházi közös képviselet szerződés jogi kerete és tartalma
Ügyvédi irodánk vállalja lakásszövetkezetek, társasházak jogi képviseletét. A közös képviselőt a közgyűlés a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével válthatja le, hívhatja vissza, mentheti fel tisztsége alól. A Tht. A közös képviselőt a közgyűlés válthatja le a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével. A közös képviselő bármikor, indoklás nélkül lemondhat tisztségéről. A társasház alapításához legalább két, műszakilag megosztott lakás vagy nem lakás célú ingatlan (üzlethelyiség, garázs, stb.) megléte szükséges. Társasház alapítását az ingatlanok tulajdonosai, vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyes alapító határozhatja el.
- A társasházat fennálló vagy felépítendő épületre is lehet alapítani. Az alapító okiratot az alapításkor minden tulajdonosnak alá kell írnia. az alapító okirat módosításához - általános szabály szerint - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A társasház legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. A közgyűlésen jelen lehetnek az ingatlan tulajdonosai és a tulajdonosok által írásban meghatalmazott személyek. A közgyűlés módosíthatja az alapító okiratot, dönthet a társasház megszűnéséről, a közös tulajdon hasznosításáról, használatáról, fenntartásáról, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról. A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a tisztségviselők (közös képviselő, intézőbizottsági és számvizsgáló bizottsági tagok) megválasztása, felmentése, felelősségre vonása, ellenük kártérítési per megindítása vagy büntetőfeljelentés megtétele.
- A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény az alapító okirat előkészítésétől a közgyűlés határozatainak végrehajtásáig terjedő kötelezettségeket írja le. Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságok kijelöléséről szóló 217/2009. (X. 2.) Korm. határozza meg a felügyeleti kereteket. A közös költség megállapítása kizárólag a közgyűlés hatáskörébe tartozik. A közös költség fizetésének alapját és a fizetési kötelezettséget a társasházakról szóló törvény szabályozza, és minden tulajdonostársnak kötelessége megfizetni.
Az alapító okirat és az SZMSZ módosítása, valamint a közös képviseleti tevékenység részletes leírása mind a szerződés, mind pedig a közgyűlési határozatok keretein belül valósul meg. A közös képviselő megbízási jogviszonya nem automatikusan alakul ki megbízási szerződés nélkül; a jogviszony a közgyűlési határozat és a közös képviselő elfogadó nyilatkozata alapján keletkezik. A jognyilatkozat gyakran elegendő a képviselet megteremtéséhez, de a gyakorlatban írásos szerződés rögzíti a díjazást, a feladatkört és a felmondás feltételeit.
A közös képviselő és a közgyűlés jogköre
A közös képviselő feladatai közé tartozik a közgyűlés előkészítése és végrehajtása, az épület fenntartása, a közös költség beszedése és kezelése, továbbá a napi ügymenet intézése. A Thtv. 43. § részletesen felsorolja a közös képviselő törvényi feladatait, amelyek a közgyűlési határozatok előkészítését, végrehajtását és a napi ügyek intézését is magukban foglalják. Ezen felül a szerződés további, egyedi feladatokat is nevesíthet. A közös képviseleti és a társasházkezelői tevékenység nem azonos, ezért a szerződésben külön blokkban kell rögzíteni a társasházkezelői feladatokat, például a fenntartási, üzemeltetési és felújítási feladatokat, a szolgáltatókkal való szerződéskötés előkészítését és az éves gazdálkodási terv kidolgozását.
A közös képviselő díjazását a közgyűlés döntése határozza meg, és a díjat általában az ingatlanok száma alapján állapítják meg. A közös képviselő díjazása lehet albetétenkénti havi díjtétel vagy rögzített havi összeg. A szerződésben meg kell határozni a fizetés módját (átutalás vagy készpénz), a teljesítés határidejét és az éves felülvizsgálati pontot, amely lehetővé teszi a díjazás felülvizsgálatát az infláció vagy a feladatkör változásai esetén.
A megbízási szerződés tartalma
A társasház közös képviselője és a közösség közötti jogviszonyt a közgyűlési határozat és a közös képviselő elfogadása alapozza meg. A szerződésnek tartalmaznia kell:
- a feladatkört és a kapcsolódó feladatokat (különösen a közösség ügyintézését és a társasház-kezelői tevékenység hatáskörét);
- a díjazás összegét és fizetési feltételeit, valamint a díjazás módosításának rendjét;
Rendszerint a szerződés részletesen rögzíti a napi ügymenetet, a fenntartási és karbantartási feladatok tervezését és a szolgáltatókkal kötendő szerződések előkészítését. Fontos, hogy a szerződésben külön legyen felsorolva a közös képviseleti feladatok és a társasházkezelői feladatok köre, mert a gyakorlatban ezek nem azonosak. A felmerülő költségek mindig a megbízót terhelik, és a szerződésben konkrét díjazási formák és fizetési határidők kerüljenek rögzítésre. Továbbá javasolt az éves felülvizsgálat és a feladat- és díjnaplók vezetése, amely segíti a későbbi viták elkerülését.
A szerződés hatálya és a megszűnés
A megbízási jogviszony lehet határozott vagy határozatlan idejű. Határozott idő esetén a jogviszony a kikötött időpontban automatikusan megszűnik, hacsak a felek nem hosszabbítják meg. A Ptk. 6:278. § alapján a megbízási szerződést bármelyik fél felmondhatja azonnali hatállyal is, de a megbízó a megbízottnak a felmondással okozott kárt köteles megtéríteni, kivéve, ha a felmondás a megbízott szerződésszegése miatt történt. A Thtv. 28. § (3) bekezdése szerint a közgyűlés által felmentett közös képviselő az új képviselő megválasztásáig, de legfeljebb a felmentésétől számított 90 napig ügyvivőként köteles ellátni a közösség ügyeit. Ez az ügyvivői időszak biztosítja a zavartalan átmenetet.
A megszűnés esetén a legérzékenyebb pont az iratok átadása. A megszűnés időpontjáig a korábbi közös képviselőnek 30 napon belül át kell adnia a teljes iratanyagot, és célszerű a teljességi nyilatkozatot is kiállítani, amely igazolja az iratok átadását. A záró elszámolásban rögzítésre kerül a bankszámla egyenlege, a folyamatban lévő eljárások, valamint a hátralékos tulajdonosok listája. A záró elszámolást általában a számvizsgáló bizottság ellenőrizze.
Ha a közös képviseletet jogszabályi vagy szerződéses változások érintik, a szerződésnek ezt is tükröznie kell. Gyakori és kockázatos probléma, ha a szerződés nem különíti el a közös képviseleti és a társasházkezelői feladatokat, vagy ha a díjazás pontatlannal lett meghatározva (nettó vs bruttó összeg, közüzemi vagy utazási költségek elszámolása). A felmondási rendelkezések hiánya szintén növeli a viták kockázatát. Írásos megállapodás nélkül a későbbi viták bizonyítása nehéz lehet, ezért javasolt ezen elemek írásban rögzíteni.
Jegyzői felügyelet és felelősség
A jegyző törvényességi felügyeletet gyakorol: ellenőrzi, hogy a közös képviselő és az SZMSZ megfelel-e a jogszabályoknak, és a közgyűlési határozatok a jogszabályok és az alapító okirat alapján történtek-e. A jegyzővel való együttműködés kötelező, és az ellenőrzések során a szükséges dokumentumok átadására kötelezhető a közös képviselő vagy az intézőbizottság.
Ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat, a tulajdonostársak panaszt tehetnek és közgyűlést hívhatnak össze. A közgyűlés visszahívhatja a közös képviselőt, és új közös képviselőt választhat. A közös képviselő kártérítési felelősséget is viselhet, ha mulasztásból vagy tevékenységéből kár keletkezik. Büntetőjogi következmények is felmerülhetnek, például sikkasztás vagy közigazgatási visszaélés esetén. Bizonyos esetekben a közösség vagy a tulajdonostársak polgári peres úton érvényesíthetik a kártérítést.
Elhatározások és előforduló példák
A közös képviselet és a társasház kezelés közötti különbségek és a díjazás tekintetében gyakran felmerülő kérdések között szerepel:
- Közös képviselő: a társasház képviselete harmadik személyek és hatóságok előtt; a jognyilatkozatok a közösség részére kötelezőek.
- Társasházkezelő: tevékenységek köre kiterjed az üzemeltetésre, karbantartásra és gazdálkodásra, és közgyűlési felhatalmazás szerint vehető igénybe.
- A szerződésnek külön kell rögzíteni a feladatköröket és a díjazást, és a feladatok esetleges módosításakor a szerződést módosítani kell.
- A közös képviselet díjazását általában a közgyűlés határozza meg és a szerződésben írásban rögzítik.
Ha szüksége van rá, testre szabott szerződéstervezetet készítünk, amely tartalmazza a feladatkör, a díjazás és a felmondás pontos szabályait, és a korábbi képviselő iratátadását koordináljuk teljességi nyilatkozat formájában. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide, és személyre szabott javaslatot készítünk a lakóközösség méretéhez és igényeihez igazítva. A cikk általános tájékoztatás céljából készült, és nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak, a jogszabályok változhatnak és az egyedi körülmények más értékelést igényelnek. A MOLHÁZ Kft. nem vállal felelősséget a cikk tartalma alapján hozott döntésekért vagy azok következményeiért.
Az első közös képviselő megválasztására az alakuló közgyűlésen kerül sor, amelyet az alapító okirat elfogadásától számított 60 napon belül kell összehívni. A közös képviselő megválasztásához elegendő a jelen lévő tulajdonostársak által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve. A jogviszonyt tehát nem a megbízási szerződés keletkezteti, hanem a közgyűlési határozat és annak közös képviselő általi elfogadása. A közgyűlés hatáskörébe tartozik a díjazás és a felmondási feltételek meghatározása, a feladatkörök részletes rögzítése és a szükséges módosítások jóváhagyása.
A cikkben tárgyalt témák részletezésével segítjük a lakóközösségeket a jogilag tiszta közös képviseleti megoldások kialakításában. Ha átlátható és jogilag pontos közös képviseleti szerződésre van szüksége, keressen minket bizalommal. Ingyenes ajánlatkérésért kattintson ide, és személyre szabott javaslatot készítünk a társasház igényeihez. A jelen cikk kizárólag általános tájékoztatás, és nem helyettesíti egyedi jogi tanácsadást. A MOLHÁZ Kft. nem vállal felelősséget a cikk tartalma alapján hozott döntésekért.
tags: #tarsashazi #kozos #kepviselet #szerzodes