Közös képviselet a társasházban: díjazás, feladatok és felelősség
Megjelent: 2013. Elsőként tisztázni kell, mit jelent az albetétre vonatkozó összeg.
Jellemző, hogy az albetétenként meghatározott díjat csak a lakás-, és kereskedelmi ingatlanok után kell számolni.
Az ár meghatározását követően ki kell térni arra, mit is tartalmaz ez az összeg.
Az egyes képviselők árait csak és kizárólag akkor lehet összehasonlítani, ha minden ehhez kapcsolódó kiadás ellenértékét ismerjük.
Még mindig sok közös képviselő gondolja úgy, hogy bár vállalkozási formában végzi a tevékenységét, díja valójában csak a személyes közreműködés ellenértékét tartalmazza.
Egy ilyen esetben a közös képviselő minden járulékos költséget külön megfizettet a társasházzal.
Talán nem is gondoljuk, milyen sok, esetenként értelmetlen költséget kell ilyenkor megfizetni, mint pl. a közös képviselő, társasházkezelő telefonszámlájának elszámolása.
Az elfogadható az, ha a híváslistából kimásolt másolattal igazolni próbálja a közös képviselet, hogy milyen hívásokat indított.
Véleményünk szerint aránytalanul nagy adminisztrációs feladat a telefonálás közben annak dokumentálása mikor, kit, milyen ügyben hívtunk.
Ehhez a híváslistából a hívás beazonosítható legyen, a hívás alkalmával fel kell jegyezni ki, melyik napon, hány órakor, milyen ügyben hívtunk.
A másolási költségek közül talán a közgyűlési anyagok másolási költsége az elfogadható.
Egyrészt azért, mert egy törvény szerint összeállított közgyűlési meghívó valóban nagy terjedelmű, ugyanakkor ennek másolása ellenőrizhető kiadás.
Véleményünk szerint nem elfogadható, ha kiszállási díjat számláz a közös képviselő, társasházkezelő.
A társasház könyvelési feladatai is a közös képviselő feladatai, aki eldöntheti, hogy vállalkozót vagy alkalmazottat foglalkoztat erre a feladatra.
Miért fontos a jó közös képviselet, ha társasházban lakunk?
Ki lehet közös képviselő, mik pontosan a feladatai és miben számíthatunk a segítségére lakóként?
Miért van szükség arra, hogy a megbízott közös képviselő jól végezze a munkáját?
A közös képviselő röviden nem más, mint a társasház szervezeti képviselője.
A megnevezés valamelyest megtévesztő lehet, mert azt gondolhatnánk, hogy csakis egy valós személy töltheti be ezt a feladatot, azonban jogi személy vagy valamilyen cég is elláthatja ezeket a tevékenységi köröket.
Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft. látja el.
A közös képviselői és társasházkezelői tevékenységet a 2003-ban született Társasházi törvény szabályozza.
Eszerint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke, mint a társasház törvényes képviselője ellátja a közösség ügyintézését, valamint felelős a társasház pénzügyeiért és a számviteli szabályok betartásáért.
Itt fontos felhívnunk a figyelmet arra, hogy a közös képviselőség és a társasházkezelői tevékenység nem ugyanazt jelenti!
A hatályos törvény szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység esetében teszi kötelezővé.
Szakképesítést csak annak kell szereznie, aki üzletszerűen folytat társasházkezelői tevékenységet.
A közös képviselő megválasztása a közgyűlés által történik.
Ahogy feljebb már említettük, közös képviselőnek alapvetően bármelyik tulajdonostárs vagy bármilyen, üzletszerűen társasházkezelői, illetve ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező személy, vagy cég megválasztható, ehhez pedig elegendő egyszerű többség, vagyis a jelenlévők 50%-a plusz egy szavazat.
Ha a lakók nem találják megfelelőnek a közös képviselőt, közgyűlésen, egyszerű többséggel bármikor felmenthetik a feladat alól.
A közös képviselőknek nincs törvényileg meghatározott díjazása, ezt mindig az adott ház közgyűlése dönti el és a közös költség tartalmazza.
A közös képviselő feladatainak rögzítését a törvény előírása szerint az adott társasház Szervezeti és Működési Szabályzata (SZMSZ) kell, hogy tartalmazza.
A hat vagy kevesebb lakásból álló társasházi közösségeknek azonban ez nem kötelező, ők dönthetnek úgy, hogy a Társasházi törvényben leírtakat és a Ptk.
A közös képviselő feladata és felelősségei közé tartozik, hogy előkészítse és végrehajtsa a közgyűlés határozatait, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ rendelkezéseinek.
Minden szükséges intézkedést meg kell tennie az épület fenntartásának biztosítása érdekében, képviselnie kell a társasházat jogi ügyekben és együtt kell működnie a helyi jegyzővel és a hatóságokkal.
A lakókkal kapcsolatban neki kell közölnie a tulajdonostársakkal a meghatározott közös költségeket, egyéb fizetendő kötelezettségeket, beszedni azokat, valamint szükség esetén végrehajtási lépéseket tenni, behajtani a tartozásokat.
A közös képviselőnek nincs hatósági jogköre. Mivel maga a társasház nem jogi személy, egy peres ügyben jogképessége csak a társasház tagjainak, vagyis a tulajdonosközösségnek van.
Ezeknek az ügyeknek a képviseletét a közös képviselő - de csakis akkor, ha erre vonatkozóan létezik jogszabály vagy a közgyűlés határozata erre előzetesen felhatalmazta - vállalhatja.
Egy társasház sérelmére elkövetett bűncselekmény esetén a közös képviselő jogosult pótmagánvádlóként fellépni - míg maguk a tulajdonostársak nem, így itt fontos szerep jut neki.
A képviselet itt magába foglalja a közös képviselő írásbeli és szóbeli nyilatkozatainak megtételét, vagyis minden, amit a közös képviselő egy ügyben kimond, leír vagy a hatóságok tudomására hoz, az jogszerűen a lakóközösség véleményét tükrözi.
Ez a képviseleti jogosultság a közös képviseleti tisztséggel jön létre és annak véget értével szűnik meg.
A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni.
A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel.
Azonban például olyan esetben, ha a közös képviselő hátralék behajtása érdekében nem intézkedik, őt terheli a kártérítés felelőssége.
A fentiekből látszik, milyen összetett feladatköre van egy közös képviselőnek.
Lakóként fontos tisztában lenni azzal, hogy a közös képviselő munkája milyen nagy mértékben befolyásolja a mindennapi életünket!
Gyakori panaszok közé tartozik, hogy a közös képviselő elérhetetlen, problémák esetén nehézkes vele a kapcsolatfelvétel, hiszen annyi társasházat kezel, hogy egyszerűen elaprózódik a figyelme.
Bár úgy tűnhet, hogy a közös képviselő személye nem befolyásolja a mindennapokat, ez valójában nem is lehetne messzebb az igazságtól.
Természetesen tisztában kell lennünk azzal, hogy gazdálkodni egy közös képviselő is csak abból tud, amilye van: ha nem áll rendelkezésére elegendő erőforrás vagy tulajdonosi hajlandóság, akkor nem fog tudni csodát tenni.
Ugyanakkor azt jogunkban áll elvárni tőle, hogy értsen ahhoz, amit csinál: bánjon becsületesen a rá bízott pénzzel és vagyonnal, fejlessze azt.
A közös képviselő felmentésére a társasház legfőbb szerve, a közgyűlés jogosult, amelynek minden tulajdonos a tagja.
A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti.
A felmentett közös képviselő azonban az ügyvitel folyamatosságának biztosítása érdekében a közgyűlés határozata alapján köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított 90 nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.
A rendes felmentés mellett a közgyűlés azonnali hatállyal is felmentheti a közös képviselőt és visszavonhatja a társasház-kezelői megbízatását.
Ez abban az estben lehetséges, ha a közös képviselő valamelyik súlyos kötelezettségét mulasztotta el.
A közös képviselő leváltásának menete a közgyűlés összehívásával kezdődik.
Ezt a közös képviselő teheti meg, így őt kell írásban tájékoztatnunk arról, hogy a közgyűlésben miről szeretnénk dönteni.
A Társasház működésének felügyeletét a helyi jegyző látja el, a hatósági felügyeletet.
Amennyiben egy tulajdonostárs magánszemély látja el a közös képviseleti feladatokat, a Társasházi törvény alapján nem kell meghatározott szakképesítéssel rendelkeznie.
Ha gazdasági szervezet látja el a feladatokat üzletszerű tevékenység keretén belül, akkor az OKJ 52: Társasházkezelő és az OKJ 54: Ingatlankezelő képesítések kötelezőek.
A szakképesítés megszerzését előíró kötelezésre akkor van lehetőség, ha a közös képviselő a tulajdonostársak megbízása alapján a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellát.
Ez a feltétel szinte minden esetben adott, hiszen a közös képviselő jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében.
Ez a kötelezettség tulajdonképpen azonosítható a társasházkezelői feladatokkal - vagyis már szakképesítést igényel.
A közös képviselőnek azért is érdeke egy ilyen képzés elvégzése, mert feladatai sokrétűsége miatt könnyen hibát követhet el, amiért saját vagyonával vállal felelősséget.
Az ilyen képzéseken a résztvevők alapvető információkat szereznek a társasházak kezelési és fenntartási folyamatairól, illetve segítséget kapnak gazdálkodási tevékenységükhöz.
A közös képviselő feladatköre közé tartozik az SZMSZ és alapító okirat, továbbá minden jegyzőkönyv, irat, formula és nyomtatvány kezelése, amely a társasház bármely ügyéhez kapcsolódik.
A közös képviselőnek rendszeresen tájékoztatnia kell a lakókat a közös költség befizetéséről, javítások, kár elhárítása esetén cégekkel, közszolgáltatókkal kell tárgyalnia.
Számos olyan cég létezik a piacon, akik a közös képviselőknek nyújtanak segítséget előre elkészített formanyomtatványokkal, sablonokkal - így könnyítve meg a munkát.
A közös képviselő választott tisztségviselő, a társasház szervezetének része.
25 lakás feletti társasház esetén minden esetben kötelező, ellenkező esetben ajánlott.
Ezt az SZMSZ-ben kell előre lefektetni, és ezek szerint eljárni.
A közös képviselőknek nincs törvényileg meghatározott díjazása, ezt mindig az adott ház közgyűlése dönti el és a közös költség tartalmazza.
Alapvetően a közös képviselő felel a társasház karban- és rendben tartásáért.
Feladati rendkívül összetettek, sokrétűek és felelősségteljes munkakörről beszélünk, így tisztában kell lennünk vele, hogy nem való mindenkinek.
Mielőtt Dönt a Közös Képviselő személyéről tegye fel magának a kérdést, hogy Ön saját Társasháza Közös Képviseletét vagy Társasházkezelését mennyiért vállalná?
Gyanakodjon amikor valaki nagyon olcsón vállalja a Közös Képviseleti feladatok ellátását!
Gondoljon arra, hogy Ön is tisztességes bérért dolgozik, ezért legyen gyanús Önnek, ha valaki szinte semmi pénzt nem kér a munkájáért.
Fizetendő díj: br. Fizetendő díj: br. Fizetendő díj: br.
A közös képviseletet általában a társasház lakói választják meg közgyűlésen, szavazással.
A közgyűlések gyakorisága helyi szabályozásoktól és a társasház alapokmányától függ.
Igen, a közös képviselőt a lakóközösség döntheti úgy, hogy leváltja, ha nem elégedettek a munkájával.
A kommunikáció formája és gyakorisága a közös képviselő és a lakóközösség megállapodásától függ.
A közös képviselő díjazása a vállalt feladatok mennyiségétől, a társasház méretétől és a helyi piaci díjszabástól függ.
Nem találod, akit keresel? Nézz vissza a szakikhoz, akik még nem adtak meg árat, és kérj tőlük ajánlatot!
Vagy kérj ajánlatot az összes Társasházkezelés szakembertől.
A közös képviselet díjazása a megbízástól kezdődően jár, és arra az időszakra vonatkozik, amíg az meg nem szűnik.
Több esetben azonban tapasztalható, hogy az új közös képviselőnek a megbízása előtti időszakra vonatkozó munkákat is el kell végezni, például a könyvelést, a nyilvántartásokat utólag fel kell dolgoznia.
A megbízott a díját akkor is követelheti, ha eljárása nem vezetett eredményre.
Az ügy ellátásával kapcsolatos költségek a megbízót terhelik.
A megbízás teljesítéséhez szerződéskötésre van szükség, ahol azt jogszabály előírja.
A közös képviselő díjazása a teljesítéstől függ, és a szerződésben részletesen rögzítésre kerül.
A díj összege és a fizetés módja a megbízási szerződésben kerül részletes rögzítésre.
A közös képviselő díjazása eltérhet attól is, hogy a megbízott természetes személy, egyéni vállalkozó vagy cég.
Ha a közös képviseletet olyan természetes személy vállalja el, aki nem egyéni vállalkozó, a díjának megállapításánál figyelembe kell venni a kifizetőre háruló járulékterheket is.
A leggyakoribb az albetétenkénti modell, mert átlátható és könnyen összehasonlítható az ajánlatok között.
A piaci sávok erősen függenek a régiótól: Budapesten jellemzően magasabbak, vidéken alacsonyabbak az albetétenkénti díjak.
A piaci ár több tényező eredője. Budapesten átlagosan 1500-2000 Ft között mozog albetétenként a társasházkezelési díj.
A díj nagyságát befolyásoló legfontosabb tényezők: az épület kora, a felvonók száma, a közös területek mérete, a gazdasági tevékenység megléte.
Érdemes figyelni a túl alacsony árakra.
A Thtv. szerint nem állapít meg minimum- vagy maximumösszeget a megbízott munkájáért; a díj a közgyűlés és a megbízott között létrejött megállapodás tárgya.
A díj összege és a fizetés módja a megbízási szerződésben kerül részletes rögzítésre.
A közös képviselő díjazása a két fél szabad megállapodásán alapul.
Budapesten a tiszta közös képviseleti díj jellemzően 1 500-3 500 Ft/albetét/hó sávban mozog.
Ha a szolgáltatás a társasházi könyvelést is magában foglalja, a sáv felső határa jellemzően 4 000 Ft/albetét/hó fölé is megy.
Az agglomerációban ennél alacsonyabb, vidéken jellemzően 1 000-2 000 Ft az albetétenkénti díj.
Az alapdíj jellemzően a közgyűlés előkészítését, lebonyolítását és a jegyzőkönyv elkészítését fedi.
Tartalmazza a közös költség kiszámítását, közlését és beszedését, a hátralékos tulajdonosok felszólítását, a szolgáltatókkal való kapcsolattartást és a napi ügyintézést.
A társasházi könyvelés külön díjtétel lehet, de sok szolgáltatónál beépítve szerepel.
Ha a közösség úgy dönt, hogy a könyvelést külsős könyvelő lássa el, a közös képviselő díjának megállapításakor tisztázni szükséges, kit milyen díjazás illet meg.
A szerződésen felüli költségként nem számítható el a kiszállási díj és a telefonköltség - ezt az alapdíjnak fedeznie kell.
Külön díj indokolt viszont a rendkívüli feladatokért: pályázati eljárás lebonyolítása, nagyobb felújítás műszaki ellenőrzése vagy peres eljárás koordinációja.
A közös képviselő díjazása nem különálló napirendi pont, hanem az éves költségvetési javaslat része.
A közös képviselő a rendes közgyűlés előtt elkészíti a költségvetési javaslatot, amelyet a számvizsgáló bizottság előzetesen véleményez.
A költségvetés elfogadásával egyben elfogadásra kerül a díjtétel is.
A döntéshez egyszerű szótöbbség szükséges.
Az éves felülvizsgálat lehetőségét érdemes a szerződésbe is beépíteni.
A díj automatikus emelkedését a szerződés nem írhatja elő, az emelés mindig külön közgyűlési határozatot igényel.
A gyakorlatban az inflációs rátához igazodik.
A 25 albetét feletti társasházban a számvizsgáló bizottság választása kötelező.
A bizottság feladata a közös képviselő pénzügyi munkájának rendszeres ellenőrzése, beleértve a díjfizetés jogszerűségét is.
A bizottság vizsgálja, hogy a szerződésben rögzített díj került-e kifizetésre, és hogy a díjon felüli tételek indokoltak-e.
Visszaélésre utaló jelek: gyakori külön számlák apró tételekről, dokumentáció nélküli kifizetések, és a könyvelési tételek közötti átcsúsztatás.
A 20 millió forint feletti éves pénzforgalmú vagy 50 albetét feletti társasházban a Thtv. szerint gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell bevonni.
Ez könyvviteli szolgáltatásra jogosult szolgáltató vagy könyvvizsgáló lehet.
Az ő feladata az éves elszámolás előzetes vizsgálata, amely további garanciát ad a tulajdonosoknak.
Nincs, sem minimum, sem maximum nem szerepel a társasházi törvényben.
A díj a két fél szabad megállapodásán alapul, a közgyűlés hagyja jóvá.
A piaci gyakorlat iránymutatást ad, de minden társasház egyedi döntést hoz.
Budapesten a tiszta közös képviseleti díj jellemzően 1 500-3 500 Ft/albetét/hó sávban mozog.
Ha a szolgáltatás a társasházi könyvelést is magában foglalja, a sáv felső határa jellemzően 4 000 Ft/albetét/hó fölé is megy.
Az agglomerációban ennél alacsonyabb, vidéken jellemzően 1 000-2 000 Ft az albetétenkénti díj.
Tagimg>
tags: #tarsashazi #kozos #kepviselo #dijazasa #tol
Népszerű bejegyzések:
- Nyírmihálydi családi ház: eladó 3 szoba alatti ingatlan részletek
- Balatonfenyves belterületi vizrajza: tó, patakok és a település összefonódó élete - történeti háttér
- Ismerje meg a Sberbank tulajdonjog átruházásának és jelzálog nyilatkozatainak főbb pontjait
- Részletes útmutató a XII. kerületben: Ormódi utca eladó lakás
- Budapest konténerház Budafoki út – gyors és környezetbarát lakhatás