A társasházi közös képviselő feladatai és felelősségei
A társasház működése akkor stabil, ha minden feladatnak van felelőse, minden döntés átlátható, és a lakók pontosan tudják, mire számíthatnak. A közös képviselő a társasház szervezeti képviselője. A társasházközösség ügyintézése a közös képviselő, vagy az intézőbizottság útján valósul meg, melyek megválasztása a társasház közgyűlésének kizárólagos hatáskörébe tartozik. A közös képviselői és társasházkezelői tevékenységet a 2003-ban született Társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) szabályozza. A közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke, mint a társasház törvényes képviselője ellátja a közösség ügyintézését, valamint felelős a társasház pénzügyeiért és a számviteli szabályok betartásáért.
A közös képviselő megválasztásához elegendő a jelen lévő tulajdonostársak által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve. Fontos, hogy a közös képviselő és a társasház közötti megbízási jogviszonyt a választás és nem szerződés hozza létre. A közös képviselővel a társasház külön megbízási szerződést is köthet, ez esetben a megválasztott közös képviselővel a számvizsgáló bizottság jogosult szerződést kötni. Fontos, hogy amennyiben a közgyűlés társasházkezelőt választ, úgy figyelemmel arra, hogy a társasházkezelői szolgáltatás üzletszerű gazdasági tevékenység, így e tevékenység igénybevételére megbízási szerződés keretében kerülhet csak sor.
A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki. Ő hívja össze a közgyűlést, és feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat. (Tht. 40.§. (1) bek.) Írásbeli szavazás esetén a tulajdonostársaknak megküldi a határozati javaslatokat, és a szavazás eredményéről őket írásban tájékoztatja.
A közös képviselő fő feladatai
A közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása, a Társasházi törvény alapján, és a felhatalmazást megadó közgyűlési határozat alapján írt megbízási szerződés szerint. A közgyűlési határozatok könyvének vezetése. A társasházi működés biztosítása érdekében a szükséges intézkedések meghozatala, ideértve a fenntartást, a karbantartás és a javítást meghatározó feladatokat. A költségvetési javaslatok elkészítése, a fizetendő közös költség meghatározása. A közös költség beszedése, kezelése. Az éves elszámolás elkészítése. A társasház képviselete, meghatározóan bírósági eljárásban és 3. féllel szemben. Ellenőrzi a társasházkezelő tevékenységet, ha a feladatok szétválasztása megtörtént.
A társasházkezelő tevékenysége
A társasház adottságainak figyelembevételével ajánlatot ad az épületfenntartására. Tehát nem fog közös költséggel bajlódni, egy kialkudott összegért üzemelteti az épületet, ide nem értve a vállalkozók anyag- és munkadíját. Apróbb átalánydíjas javításokat végezhet. A társasházzal kötött megbízási szerződés értelmében elvégezheti a javítási, a fenntartási és a karbantartási feladatokat. Javaslatot tehet a közös területek hasznosítására, valamint a társasház gazdálkodására, hiszen tervezett karbantartási és állagmegóvási tevékenységet végezhet. Megbízása kiterjedhet pénzügyi tervezésre, elszámolásra, adóbevallások készítésére, könyvelésre. Szervezési feladatokat is elláthat.
A feladatok szétválasztására a társasházi törvény is kísérletet tesz a IV. Fejezet. A gyakorlatban viszont egy teljes összemosódás van, és a legtöbb társasháznál a közös képviselő egyben társasházkezelő is. Ebből azért vannak néha kellemetlenségek. Javasolható lehet a megbontás megszüntetése, és a közös képviselő feladatainak bővítése, ezzel együtt az elvárások bővítése.
A közös képviselői és társasházkezelői tevékenység személyi feltételei
Kommunikációs készség, kiemelten a türelemre, és a meghallgatási képességre. Konfliktuskezelési képesség, hát ez időnként nagyon nehéz tud lenni, mivel a tulajdonosnak mindig igaza van, de a társasház érdeke nem mindig egyezik a tulajdonosi érdekekkel. Ez az igazi konfliktus. Gazdasági ismeretek: pénzügy, adózás és társadalombiztosítás, könyvelés, közüzemi ismeretek. Jogi ismeretek: társasházakra vonatkozó jogi ismeretek (pl. a közgyűlési határozat a tulajdonosok közötti szerződésnek minősülnek, így adott esetben vizsgálják a Ptk. vonatkozó szabályait is.) kötelmi jog ismerete, adózás, munkajog, építészeti jog, engedélyezési eljárások ismerete. Műszaki ismeretek: alapfogalmak ismerete (pl. fenntartás, üzemeltetés, karbantartás, felújítás, ügyelet, készenlét), lakóépületek ismerete (pl. dán típusú panel), kivitelezés menete (pl. építési napló, igazolások, nyilatkozatok). Nyilvántartási gyakorlat, és adatkezelési ismeretek: közös költség analitika, naplófőkönyv, adók és járulékok befizetésének nyilvántartása, szabályzatok nyilvántartása, kereshetőség megoldása, lakónyilvántartás folyamatos vezetése, lakói szerződések vezetése. Piaci ismeretek: árak ismerete (pl. takarítási díjak, vállalkozási díjak, bérleti díjak), versenyeztetési eljárások ismerete.
A közös képviselő felelőssége és jogköre
A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”, aki a lakóközösség érdekeit képviseli. A közös képviselő felel a társasház karban- és rendben tartásáért. Feladati rendkívül összetettek, sokrétűek és felelősségteljes munkakörről beszélünk, így tisztában kell lennünk vele, hogy nem való mindenkinek. A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. Azonban például olyan esteben, ha a közös képviselő hátralék behajtása érdekében nem intézkedik, őt terheli a kártérítés felelőssége. A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el.
Mulasztás esetén polgári, büntetőjogi és közigazgatási felelősség is felmerülhet. Ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat, a tulajdonostársak közgyűlést hívhatnak össze, visszahívhatják a közös képviselőt, vagy kártérítési igényt érvényesíthetnek vele szemben. Amennyiben a közös képviselő cselekménye vagy mulasztása mögött bűncselekmény gyanúja merül fel, akkor a tulajdonostársak büntetőfeljelentést tehetnek a hatóságoknál.
Különböző társasházkezelési modellek
Egy tulajdonos akkor tudja ellátni, ha nem üzletszerűen végzi, tehát nem kap érte díjazást. Több tulajdonostársra viszont van külön megnevezés és intéző bizottságnak hívják őket összefoglalóan. Ennek a rendszernek előnyei: állandó tulajdonosi jelenlét, és feltételezhető a munkafolyamatok tulajdonosi kontrollja jobban megvalósul, valamint a társasházi közösség problémái is jobban ismertek. Hátránya: a gyakorlatban nem biztos, hogy a tulajdonosok profi módon látják el a szakfeladatokat, tehát a könyvelést, a vállalkozók kiválasztását. Ha ez így van, akkor már társasházkezelő bevonását kell megfontolni.
Van a gyakorlatban arra is példa, hogy intéző bizottság mellett, egy profi társasházkezelő működik, aki a szakfeladatokat elvégzi. Outsourcing formák: itt már szükséges a társasházkezelő vagy ingatlankezelő szakképesítés. A társasházkezelő képesítést érettségivel, az ingatlankezelői képesítést a társasházkezelő képesítés birtokában lehet megszerezni. Általában 6 hónapos OKJ-s képzés keretében. Külső, egyéni vállalkozói igazolvány rendelkező személy megbízása. Előnye: tevékenysége a tulajdonostársak által könnyebben ellenőrizhető, a felelősségre vonás is egyszerűbb, valamint sok ház között sem aprózódik el, mivel a kapacitása véges. Hátránya: az ügyfélfogadási idő rugalmas alakítása, tehát nem biztos, hogy rendelkezik egy irodával, ahol mindig található valaki, hanem időpont egyeztetésre mindig fel kell hívni. Gazdasági társaságok, vagyonkezelő szervezetek. Nagyon fontos megemlíteni, hogy a társaság egy tagjának legalább rendelkeznie kell a minimum szükséges társasházkezelő szakképesítéssel, ez kiváltható azzal, hogy a munkaviszonyban van egy olyan alkalmazott, aki a megfelelő szakképesítéssel rendelkezik. Előnye: a feladatok delegálása már megtörtént, így minden feladatnak van egy vagy több felelőse. Ha nem is a kompetens személy, de valaki mindig elérhető az adott szervezetnél, az ügyfélfogadási idő meghatározott. Joggal bízhatna benne a társasház, hogy a működéshez szükséges infrastruktúra és kapcsolatrendszer adott. Hátránya: az előzőekben leírt előnyökből adódnak a hátrányok is. A ledelegált feladatok, a fenntartott infrastruktúra megdrágítják a feladatok elvégzését. A tulajdonostársaknak úgy tűnhet, hogy a munkafázisok elaprózódnak. A tulajdonostárs nem minden esetben tud kapcsolatba lépni az ügyvezetővel, így olyan érzés alakulhat ki, mintha a nem kapna a társasház elég figyelmet.
tags: #tarsashazi #kozos #kepviselo #mikor #keresheto