Társasházi lakás garázzsal együtt eladó: elővásárlási jogok részletes útmutató

A társasházi ingatlan vagy közös tulajdonú teremgarázs vásárlásakor előfordulhat, hogy az elővásárlási jog fogalmával találkozunk. De mit jelent ez a jog, amely vagy törvény erejénél fogva létezik, vagy szerződésen alapul? Az elővásárlási jog alapján a dolog harmadik személynek való eladása esetén az elővásárlásra jogosultak megelőzve vásárolhatják meg az adott dolgot. Ha az elővásárlásra jogosult élni kíván jogával, akkor ugyanazon feltételekkel vásárolhat, mint a harmadik személy, aki vételi ajánlatot tett.

Mi az elővásárlási jog és miért fontos társasházi ingatlanoknál?

Egyszerűen fogalmazva: ha valakinek korábban meghatározott joga van arra, hogy elsőként megvásárolhasson egy eladó dolgot, az elővásárlási jog feljogosítja a jogosultat arra, hogy a vételár teljes összegében értesítést kapjon és élhessen jogaival. Az eladónak kötelezően értesítenie kell a joggal rendelkező személyt a vételi ajánlat teljes tartalmáról, és határidőt kell biztosítania számára, hogy eldöntse, él-e a jogával. Ez különösen lényeges olyan esetekben, amikor a teremgarázs vagy tároló többszemélyes tulajdonban van, és a vevőnek is gyakorta olyan körülményekkel kell számolnia, amelyek hosszabb folyamatot vagy költségesebb eljárást jelentenek a megszokott üzletmenethez képest.

A jogi alapok és a jogerősség erőssége

A jog alapulhat Ptk. szabályozásán vagy szerződés útján létrejövő elővásárlási jogon. A Ptk. szabályai erősebbek, és előnyt élvezhet a szerződéses megállapodásokkal szemben. A törvényi elővásárlási jogok keretében a jog gyakorlása többnyire a tulajdonostársakra és a lakóközösségre vet sugallatot, ezért a közös tulajdonú helyiségek -, például a teremgarázs és a tároló esetében - általában külön figyelmet igényelnek.

Az alapító okirat és a törzslap szerepe

Az elővásárlási jog gyakran az alapító okiratban kerül meghatározásra. Fontos, hogy ezt a jogot a társasház törzslapjára is bejegyeztessék, mert a bejegyzés elmulasztása esetén az elővásárlásra jogosult a vevővel szemben nem értesítéshez és nem joggyakorláshoz kapcsolódó bizonyítékhoz juthat.

Milyen esetekben van szükség elővásárlási jogra a garázs és tároló részeknél?

Előfordul gyakran, hogy a teremgarázs önálló ingatlanként (albetétként) van nyilvántartva, több tulajdonossal, és minden tulajdonrészt külön beállóhelyek tartoznak hozzá. A társasház törvényében az elővásárlási jog létesíthető a külön tulajdonban álló lakásra, illetve a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára. A legfontosabb szabály: a közös tulajdonra vonatkozó elővásárlási jog mindig a lakás és a garázs-tároló egységét együtt kezeli; a jog kizárólag a dolog egészére vonatkozóan gyakorolható, nem választható szét az ingatlan és a garázs között külön is.

Hogyan történik az értesítés és a vételi ajánlat?

Az első lépés az eladó részéről a vételi ajánlat teljes körű közlése az elővásárlásra jogosultakkal. Az értesítés történhet tértivevényes postai küldeményben, vagy személyes átadás esetén írásos igazolással. A lemondó nyilatkozatot igazolni kell a Földhivatalnak a folyamat megindításához. Bizonyos esetekben a jogérvényesítéshez több személy értesítése szükséges, és előfordulhat, hogy más személyeket vagy intézményeket is értesíteni kell az eladás szándékáról.

Ha a teremgarázs és a lakás együttes adásvételénél az elővásárlási joggal érintett személy él a jogával, akkor a vételi szerződés a joggal rendelkező és az eladó között jön létre a jogszabályban meghatározott formai és tartalmi elemek szerint. A banki finanszírozásnál is fontos, hogy a bank megkövetelhet bizonyos feltételeket a garázsra vonatkozóan, bár a bank saját belső szabályzata határozza meg ezeket.

Gyakorlati megközelítés a garázs-beálló és tároló elővásárlásánál

A gyakorlati megoldás az lehet, hogy a garázst és a lakást külön szerződésekkel értékesítik, így az elővásárlási jog a garázsra és a lakásra külön-külön nem terhelődik. Ennek a megoldásnak a kockázata az lehet, hogy a garázs- vagy tároló rész eladása külön történik, és előfordulhat, hogy a garázs nélkül maradó vevő a lakást veszi meg. Ha az elővásárlási jog érvényesül, akkor az eladó a joggal rendelkezőnek a vásárlás feltételeit is biztosítja.

Másik gyakori módszer, hogy adásvételi tárgyalások során előzetesen levelet küldenek a tulajdonostársaknak, amelyben ismertetik az ajánlatot. Ez gyorsítja a folyamatot és igazolhatóvá teszi a jogtudomást. A földhivatali eljárás során is szükséges igazolni a felhívást és a jogosultak nyilatkozatait. Ha a jogsértés a földhivatali eljárás során nem derül ki, a jogosult a szerződéskötés tudomásszerzésétől számított 30 naptól (de legfeljebb a szerződéskötéstől számított 3 éven belül) pert indíthat, hogy az ajánlat elfogadását és jogainak igazolását kérje.

Mit érdemes ellenőrizni vásárlás előtt?

Alapító okirat és törzslap bejegyzése az elővásárlási jogról (mi van-e konkrétan meghatározva és bejegyezve).
Az osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázs-beálló vagy tároló esetében a közös tulajdonra vonatkozó elővásárlási jog általános szabályainak alkalmazhatósága.
A közös költség és tartalékalap állapota, terheltettségi szintje, és a felújítási tervek.
A funkcionális műszaki állapot: fűtésrendszer, szigetelés, ablakok, ajtók állapota.
A lakás és a garázs közös használatára vonatkozó szabályok és a hangszigetelés, közös helyiségek használata.

Miért lehet előnyös a jogi és pénzügyi felkészültség a társasházi eladásoknál?

A társasházi lakás eladása több szempontból is bonyolultabb lehet, mint egy önálló családi ház eladása. A gördülékeny eladás alapja a pontos dokumentáció, a naprakész jogi ismeretek, egy jól kidolgozott szerződés, és az, hogy minden érintett fél - vevő, eladó, társasház - időben és megfelelően informált legyen. A közös tulajdon és a költségek átláthatósága kulcsfontosságú a tranzakció sikeréhez.

Közvetítő és jogi tanácsadás a gyakorlatban

Gyakorlatban gyakran igénybe veszik egy ügyvédi iroda vagy okiratszerkesztő segítségét az elővásárlásra jogosultak értesítéséhez, és a földhivatali eljárás elindításához. A felhívás kiküldése történhet tértivevényes levélben, vagy személyes átadással és írásos igazolással. A bank kockázatokkal és saját belső követelményeivel szintén számolhat a garázs- vagy tároló-szolgáltatásokkal kapcsolatban.

Összefoglaló lépések a társasházi lakás garázzsal együtt történő eladásához

Ellenőrizze az alapító okiratot és a törzslapot az elővásárlási jog vonatkozásában.
Bizonyosodjon meg róla, hogy a jogot bejegyezték-e a törzslapra vagy tulajdoni lapra.
Készítse elő a vételi ajánlatot és küldje ki tértivevénnyel az elővásárlásra jogosultaknak.
Győződjön meg a lefedett értesítésekről és a nyilatkozatok rögzítéséről a földhivatalnál.
Ha jogsértés történt, legyen felkészült perindításra a jogosult oldalán.
Fontolja meg a lakás és garázs külön szerződésekkel történő értékesítését a kockázatok minimalizálására.
Tartsa szem előtt a közös költségek és a felújítási tervek állapotát a folyamat során.

A fentiek alapján jól látható, hogy a társasházi lakás garázzsal együtt történő eladásakor számos jogi és gyakorlati részletre kell figyelni. A sikeres tranzakció érdekében érdemes körültekintően eljárni, a felhívást időben és megfelelő formában lebonyolítani, és szükség esetén szakértő segítségét igénybe venni.

Infografika: Eljárás az elővásárlási jog érvényesítéséhez társasházi ingatlanoknál

Hogyan gyakoroljunk hatékonyan... szinte bármit - Annie Bosler és Don Greene

tags: #tarsashazi #lakas #garazzsal #egyutt #elado #kedvenc