Társasházi lakás kettéosztása jogi feltételek és gyakorlati megfontolások

A társasház alapításakor, illetve a társasházi alapító okirat módosításakor (például lakás kettéválasztása) a társasházi alapító okirat mellékleteként szükséges csatolni a földmérő által készített alaprajzot (változási vázrajz). Az alaprajz tartalmilag hasonló az építési engedélyben szereplő adatokhoz, azonban a 8/2018 sz. AM rendelet, a hatályos ingatlan-nyilvántartási törvény és az Országos Településrendezési és építési követelmények szigorú előírásai vonatkoznak rá. Az alaprajzon szereplő sorszámozás és a terület értékek egyezését az ügyvéd által készített alapító okirattal, mert ennek hiányában a földhivatal elutasíthatja az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést.

A kettéosztás során felmerülő jogi és földhivatali követelmények részletezése nélkülözhetetlen ahhoz, hogy a későbbi bejegyzések ne támadjanak jogsértést vagy ne haemessék a bejegyzést. A részletes dokumentáció alapján annak érdekében, hogy a közös területek módosítása zökkenőmentesen történjen, kiemelten fontos a vázrajzok és a hatósági bizonyítványok megfelelősége.

Gyakorlati esetek és főbb kérdések

1) Szerkezeti és használati megosztás: A kettéválasztás során meg kell vizsgálni, hogy a lakás melyik részének kerülhet kizárólagos használatba, és ennek milyen földhivatali, illetve közmű-leválasztási feltételei vannak. Ha a kettéválasztás eredményeként létrejön két albetét, az mindkét rész saját helyrajzi számmal rendelkezik, és a közös területek megosztásáról részletes megállapodás születik. A közművek külön leválasztása és a közös költség fizetésének kérdése a legtöbbször ezt követően rendezhető.

2) Földhivatali eljárás és költségek: A földhivatali bejegyzéshez földmérő által készített vázrajz, meghatalmazás az ügyvéd részére, közös képviselő meghatalmazása, és az ingatlan-nyilvántartási szolgáltatási díj (6.600,- Ft/számlapéldány, összesen, ahány törzslapot érint a bejegyzés) szükséges.

3) Parkolóhely és egyéb rendezések: A kettéválasztás során felmerülő új parkolóhelyek biztosítása vagy ezek megváltása is elengedhetetlen lehet a későbbi közgyűlési döntésekhez.

4) Hasznosítási és használati megállapodások: A közgyűlési határozat szükségességétől függően kialakulhat használati megosztási szerződés a kettéválasztott lakásrész között, amely rendezheti a közműveket, közös költségeket és a bejáratok használatát.

Gyakorlati alkalmazás és jogi megközelítés két megközelítésben

- Ha a társasház sikeresen módosítja az alapító okiratot és a földhivatal által elvárt vázrajzokat megfelelően nyújtja be, az eljárás jogi értelemben a közgyűlési határozatot és a bejegyzést követően zárható le.

- Ha a két rész önálló ingatlanként kialakítható, vagy olyan területet érint, amely az alapító okiratban és a jogi szabályozásban megengedő lehetőséget hordoz, akkor 2/3 vagy 4/5 többségű döntés is szükséges lehet az alapító okirat módosításához a vonatkozó jogszabályok alapján.

Gyakran előforduló téveszmények és megoldások

- A kizárólagos használat jogát sokszor közvetítő jogi formákba helyezik át, azonban az önálló használat jogát 3D-s ingatlanjogi kontextusban szigorúan ellenőrizni kell. A keretek közé tartozhat a közös tulajdonba kerülő épületrészek használati rendjének meghatározása és a közös költség rendezése.

- A tervezett kettéválasztás esetén a földhivatal elvárhatja, hogy az alapító okirat tartalmazza a kijelölt albetétek szerinti sorszámokat és az alapterületeket. Ha ezek összhangban vannak az ügyvéd által készített alapító okirattal, a bejegyzés megtörténhet.

A beillesztett infografika segítése

Földmérő által készített vázrajz és a kettéválasztás folyamata-felhívások és lépések

A konkrét esetek alapján a következőket érdemes átgondolni a jogi tanácsadás során: az alapító okirat módosítása milyen többséget igényel, milyen dokumentumok szükségesek, és hogyan lehet a közös területeket a kettéválasztás után rendezni (külön közművek, külön költségvetés, és közgyűlési határozatok).

Jogi tanácsadás és eljárási lépések

  1. Gyűjts össze minden releváns dokumentumot: alapító okirat, szmsz, földhivatali határozatok, földmérő vázrajza és a hozzá kapcsolódó hatósági bizonyítványok.
  2. Kérj jogi szakértői felülvizsgálatot az alapító okirat módosításának feltételeiről (többség, érintett területek, és a hatósági kérelem tartalma).
  3. Készíts egy részletes tervet a kettéválasztás technikai és költségvetési vonatkozásairól (közös területek, parkolóhelyek, közművek leválasztása).
  4. Nyújts be földhivatali kérelmet a változások bejegyzésére, mellékelve a vázrajzot és az építési hatósági bizonyítványt.

Összegzés

A társasházi lakás kettéválasztása jogilag összetett, mivel a folyamat a vonatkozó rendelkezések szerint a többségi szavazást igényli, és a földhivatali engedély beszerzéséhez pontos és összhangban lévő alaprajzokra, valamint az alapító okirat módosítására van szükség. A sikeres bejegyzés érdekében elengedhetetlen a jogilag helyes sorrend és a minden érintett fél közös érdekét szolgáló megállapodások kialakítása, beleértve a közművek leválasztását, a közös költségek rendezését és a parkolóhelyek biztosítását is.

tags: #tarsashazi #lakas #ketteosztasa

Népszerű bejegyzések: