Eladott ingatlan visszakövetése és az adózási szabályok értelmezése
Az ingatlan-adásvétel adózási szabályai.
Az ingatlan eladójának személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte.
Az ingatlan vevőjének pedig illetéket kell fizetnie.
Részletesebb információk találhatók a NAV honlapján a Nézzen utána rovatban az Információs füzetek menüpontban: 19. információs füzet: A visszterhes vagyonátruházási illeték; 9. információs füzet: Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásból származó jövedelem; 30.1. és 30.2. információs füzet a fizetési kedvezményekről.
További kérdéseivel forduljon munkatársainkhoz a 1819-es telefonszámon.
1. Mikor nem kell személyi jövedelemadót fizetnem az ingatlan értékesítése után?
Ha eladott ingatlanát, lakását legalább 5 éve szerezte, vagy a költségei elérik a bevételét, vagy az ügylet adómentes, akkor nem kell az eladás után adót fizetnie.
Adómentes például a váláskor a házastárs által megváltott ingatlan után fizetett összeg; magánszeméllyel kötött tartási, öröklési, életjáradéki szerződés során az ingatlanért cserébe kapott érték.
2. Mennyi személyi jövedelemadót kell fizetni az ingatlan értékesítése után?
Ha az ingatlan értékesítésből adóköteles jövedelme keletkezett, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetnie.
3. Melyik időpontot kell figyelembe vennem az ingatlan megszerzés időpontjaként?
Alapvetően azt az időpontot, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést benyújtották a földhivatalhoz.
Öröklés esetén a szerzés időpontjaként az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venni. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.
4. Ha nem telt még el 5 év az eladott ingatlan megszerzése óta, hogyan kell kiszámolni az SZJA-t?
A személyi jövedelemadó kiszámításához meg kell határozni az eladás bevételéből a tényleges jövedelmet.
Ehhez a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, de a költségek összege nem lehet több a bevételnél.
Az így kapott összeg a számított összeg, ami szerzés és az eladás között eltelt idő függvényében csökken.
Ha szerzést követő 5. évben, vagy utána történt az értékesítés, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem.
A bevétel tipikusan: eladási ár, cserébe kapott ingatlan értéke, a vevő által fizetett kamat.
Az elszámolható költségek meghatározása: költségként a korábban kiállított számlákkal igazolt kiadások vehetők figyelembe a bevétel mértékéig, de csak abban az esetben, ha azt korábban költségként nem számolták el.
Csökkentő tétel az ingatlan tulajdonban tartásának időszaka.
Minden ingatlan esetében a jövedelem a számított összeg 100 százaléka a szerzés évében és az azt követő évben; 90 százaléka a szerzés évét követő második évben; 60 százaléka a szerzés évét követő harmadik évben; 30 százaléka a szerzés évét követő negyedik évben; 0 százaléka a szerzés évét követő ötödik és további évben történt értékesítés esetén.
Előfordulhat, hogy az eladási ár alacsonyabb, mint a vételár, vagyis ha olcsóbban adja el, mint ahogy hozzájutott, akkor az adóalap csökken vagy akár nullára is kerülhet.
5. Hogyan és mikor kell az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallani?
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az szja-bevallásban.
Az ügyfélkapuval rendelkező személy ezt a bevallását NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével és elfogadásával is teljesítheti.
Ha nem vállalkozó és nem áfaalany, akkor lehetőség van arra, hogy a bevallott, 500 000 forintot meg nem haladó SZJA- és szochofizetési kötelezettséget legfeljebb 12 hónapon keresztül, egyenlő részletekben, pótlékmentesen teljesítse.
Ha az ingatlanértékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, akkor a bevételt a bevallásban nem kell szerepeltetni.
6. Mit tegyek, ha nem tudom megfizetni az adót?
Indokolt esetben az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére és jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire tekintettel az szja-kötelezettség alól mentesítheti a NAV.
7. Kell-e az ingatlanértékesítés után áfát fizetni?
A magánszemélyek nem alanyai az általános forgalmi adónak, így lakás értékesítése esetén nem merül fel áfafizetés. Ugyanez vonatkozik a házak eladására is. Kivétel a sorozatjellegű értékesítés.
Vevői oldal - Illetékfizetés az ingatlanvásárlás után
Az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből kell kiszámítani. A NAV állapítja meg a forgalmi értéket, amely az az összeg, amelyért az ingatlan általában eladható, és gyakran megegyezik a felek által megállapodott vételárral.
A forgalmi érték 4 százaléka az illeték mértéke. Az egyenesági rokonok, házastársak közötti adásvétel illetékmentes.
Ha egy ingatlannak csak a fele lett az enyém, akkor az illeték is csak a fele lesz?
Ilyenkor az illeték számításakor figyelembe kell venni a tulajdoni hányad arányos forgalmi értékét.
8. Haszonélvezeti jog és illeték
Ha haszonélvezeti jog is van az ingatlanon, akkor a haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi érték után kell csak illetéket fizetni, ha a jogalapítás a vagyonszerzéssel egyidejűleg történt.
9. Helyszíni szemle és illetékkiszabás
A NAV felhasználhatja a korábbi adásvételi szerződések adatait és a vevő nyilatkozatát, szükség esetén helyszíni szemlét tarthat az ingatlanban a forgalmi érték meghatározásához.
10. Kedvezmények és bevételcsökkentő lehetőségek
Az egyik leggyakoribb kedvezmény az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezménye: ha lakást vásárol, és az ezt megelőző három vagy az ezt követő egy éven belül másik lakását eladja, a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete után kell illetéket fizetni; ha olcsóbban vesz, mint eladta, akkor az illeték csökken vagy akár nulla lehet.
Építkezés miatt telek megvásárlása illetékmentes lehet bizonyos feltételek mellett, például ha 4 éven belül lakóházat épít és megfelel egy beépítési követelménynek.
További kedvezmények a CSOK vagy más, az illetékmentességet vagy kedvezményt érintő intézkedések.
11. Összefoglaló gyakorlati útmutató
Ingatlan eladása után a SZJA mértéke 15%, de az adó alapja a bevétel és az elszámolható költségek különbözete, illetve az eltelt idő hatására csökkenhet a jövedelem adóalapja.
A szerzés éve meghatározza az 5 éves szabály szerinti kedvezmény mértékét: a jövedelem százalékos aránya attól függ, mikor szerzett az eladó az ingatlant.
A bevétellel és költségekkel kapcsolatos minden tételt számlával vagy bizonylattal kell igazolni, és ezeket a dokumentumokat az ellenőrzések érdekében meg kell őrizni.
tags: #eladott #ingatlan #visszaberlese