Tehermentesítés menete társasházi lakás eladása esetén
A társasházi lakás eladása több szempontból is bonyolultabb ügylet, mint például egy önálló családi ház eladása.
Ebben a cikkben lépésről lépésre végigvesszük, milyen előkészületeket igényel a társasházi lakás eladása, milyen dokumentumokra lesz szükség, hogyan zajlik a szerződéskötés, mik a földhivatali bejegyzés szabályai, és mire kell figyelni a birtokbaadáskor.
A közös képviselőtől célszerű tájékoztatást kérni: van-e társasházi tartozás a lakáson, mik a lakásra eső közös költségek, van-e folyamatban bármilyen közös beruházás, felújítás, ami az új tulajdonost is terhelné.
A társasházi lakás eladása tehát több szempontból is körültekintést igényel: jogi, pénzügyi és műszaki oldalról egyaránt felkészültnek kell lennünk.
A gördülékeny eladás alapja a pontos dokumentáció, a naprakész jogi ismeretek, egy jól kidolgozott szerződés, valamint az, hogy minden érintett fél - vevő, eladó, társasház - időben és megfelelően informált legyen.
Tehermentesítés röviden
Ha röviden össze kellene foglalnom, akkor a tehermentesítés kulcslépései a következők:
- Terhek azonosítása az ingatlan tulajdoni lapja alapján (jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalmak, de elővásárlási jogok, illetve haszonélvezeti jogok, sőt vezetékjogok is előfordulnak)
- Egyeztetés a teher jogosultjával - azaz tipikusan a bankkal
- Terhek törléséhez szükséges engedélyek beszerzése
- Terhek törlésével kapcsolatos földhivatali eljárás kezdeményezése
- Terhek azonosítása a tulajdoni lap alapján
A leggyorsabban és legbiztosabban egy friss tulajdoni lap segítségével szerezhetünk biztos információkat az ingatlan tehermentes státuszáról.
Ügyfélkapu segítségével mindenki évente kétszer igényelhet tulajdoni lapot ingyen.
A terhek mindig az ingatlan tulajdoni lapjának III. részében szerepelnek.
A minap kérdezte egy ügyfelünk, hogy ha a III. rész terhet tartalmaz, az minden tulajdonostárs tulajdoni illetőségét érinti-e? A válasz: nem.
A terhek bejegyzésekor a földhivatal mindig utal arra, hogy azok pontosan melyik tulajdonostársat érintik.
Ha tehermentesítéshez újfajta megoldásra van szükség, a bankkal történő egyeztetés és a megfelelő dokumentumok beszerzése alapvető.
Jelzálog fogalma: a jelzálogjog egy biztosíték, tipikusan az eladó bankkölcsönét biztosítja.
A jelzálogjog lényege, hogy a kölcsön visszafizetése elmaradása esetén a bank jogosulttá válik az ingatlan elárverezésére vagy eladására.
Az eladás önmagában a jelzálogjog miatt sem lehetetlen, de a bank nagyobb kontrollt gyakorol a biztosítéka felett, ezért gyakran elidegenítési és terhelési tilalom is érkezik.
Ha az eladó eladja a hitellel terhelt ingatlanát, azt elsősorban a bankkal kell egyeztetnie a legjobb megoldás érdekében: visszafizetni a fennmaradó kölcsönt, törleszteni a vételárból, vagy új ingatlant felajánlani biztosítékként.
A biztonságos adásvételhez elengedetlen az ügyvédi közreműködés!
A hitel rendezése az ingatlan eladás előfeltétele.
Különös témák és gyakorlati megoldások
Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása esetén két lehetőség van az eladó részéről: eladó választása - kölcsön sorsa vagy fedezetcsere; fennmarad, a tulajdonos továbbra is törleszti; végtörlesztés; fedezetcsere.
Ha az eladó egyúttal új lakást venne, akkor bizonyos esetekben az új ingatlanra is átterhelhető a jelzálog. Ha az eladó megtartja a hitelt, a szerződésmódosítás díjával, a közjegyző költségével és a földhivatali díjjal kell számolni.
A végtörlesztés a legtöbbször a legegyszerűbb: a jelzálog törlése végtörlesztés esetén gyakran kedvezőbb, és a banki díjak is eltérőek lehetnek.
Ha a vevő is hitelből vásárol, akkor a bankok közötti koordináció szükséges és időigényes lehet.
A leggyakoribb ráfordítások közé tartozik a törlési engedély kiadása és a földhivatali díjak.
CSOK és egyéb támogatások: CSOK-tartozás törlése vagy átjegyzése új lakásra, és a kapcsolódó adminisztráció részletei.
A CSOK elidegenítési és terhelési tilalom törlésének díja és a felfüggesztés részletei a jogszabályaid alapján alakulnak.
Babaváró hitel visszafizetése bonyolultabb lehet, de a rendeletek időbeli módosításai hatással lehetnek.
Eladás előtt érdemes alaposan átnézni a tulajdoni lap III. részét, mert ott találhatóak a terhek, és ezek a vevő oldalát is befolyásolhatják.
Új építésű ingatlanok és társasház alapítása
Az új építésű ingatlan tervezőasztalról történő vásárlása összetett jogi folyamat, ahol a telek tulajdoni lapja az elsődleges információforrás.
Mind a telek, mind a befejezett ingatlan esetében fontos megnézni és értelmezni a tulajdoni lapot.
Az előzetes társasház alapítást érdemes már a kezdeti szakaszban figyelembe venni; az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A társasház alapításának feladatától függően a közös képviselet, a közgyűlés és a közös költségek rendezése kulcsfontosságú.
A tehermentesítés szempontjából különösen fontos, hogy a használatbavételi engedély kiadásáig minden terhet tisztázzunk és rendezett legyen.
Végső tanácsok és gyakorlati lépések
A terhek beazonosítása a III. részben, az egyeztetések a bankkal és a tehermentesítés menetének pontos rögzítése nélkülözhetetlen.
A vevő jogai és elvárásai: tehermentesen szeretné megvásárolni az ingatlant, ezért a végleges adásvételi szerződést megelőzően vagy vele egyidejűleg meg kell oldani a tehermentesítést.
Ha a tehermentesítés időigényes, érdemes lehet kölcsönösen szándéknyilatkozattal és letétbe helyezéssel biztosítani a vásárlási szándékot.
A földhivatali eljárások díjai és az egyéb költségek pontos megnevezése és elszámolása a szerződésben érdemes rögzíteni.
Az ügyvéd és a szakértői segítség felbecsüli az ingatlan értékét, és felkészíti az eladót a gördülékeny tranzakcióra a tehermentesítés érdekében.
Ingatlanügylet lezárásának folyamata – Egy ingatlanügyvéd magyarázata
A tehermentesítés összességében egy bonyolult, de jól szervezett folyamat, amely a jogi, pénzügyi és műszaki szempontokat egyaránt érinti.
Megfelelő előkészítéssel és szakmai támogatással azonban a tehermentesítés és a tulajdonjog bejegyzése gördülékenyen végrehajtható.
- Jelzálog és terhek azonosítása a tulajdoni lap III. részéből.
- Bankkal történő egyeztetés a fennálló tartozásról és a tehermentesítés lehetőségeiről.
- Előírt engedélyek beszerzése és a törlés előkészítése.
- Földhivatali eljárás megindítása a terhek törlésére.
- Bejegyzési engedély és végső tulajdonjog bejegyzés a vevő javára.
Az alábbi táblázat összegzi a legfontosabb költségeket:
| Költség | Jellemző összeg |
|---|---|
| Földhivatali díj (törlés) | 10 600 Ft |
| Másodpéldány/tulajdoni lap díja | 4 800 Ft |
| Ügyvédi díj (választott szakértő) | szabad megállapodás szerint |
| Törlési engedély banki díja | bankonként változó |
tags: #tarsashazi #lakas #tehermentesites #menete