Társasházi lakások összenyitása jogi feltételek
Budapesten és néhány nagyvárosban úgy növekszik a lakásállomány, hogy az összterület nem változik. A befektetői étvágy már régóta azt diktálja, hogy ahol lehet, ott a nagy alapterületű lakásokból alakítsanak ki két-három kisebbet, mert így több bérleti díjat lehet beszedni vagy el is lehet adni a keletkező ingatlanokat. Budapesten és néhány megyeszékhelyen jellemző leginkább, hogy egy nagyobb lakásból kettő vagy több kisebbet alakítanak ki. A régi bérházakban viszonylag sok polgári lakás van/volt, ezeknek kb. tizede 80-100 négyzetméteres vagy ennél is nagyobb. Ezeket vásárolták/vásárolják fel olyan befektetők, akik - akár saját kivitelezői csapattal - több kisebb otthont hoznak létre.
A keresett cikk a portfolio.hu hírarchívumához tartozik, melynek olvasása előfizetéses regisztrációhoz kötött. Társasházak esetén időről-időre felmerül, hogy a társasház a közös tulajdonban lévő valamely ingatlanrészt el kívánja adni. A társasházi közös tulajdonban álló területek elidegenítése azonban nem olyan egyszerű, mint a külön tulajdonban lévő lakások átruházása. A külön tulajdonba kerülő lakásosokon és egyéb helyiségeken (pl. üzlethelyiség) kívül szükséges az is, hogy a társasházi tulajdonostársak közös tulajdonába kerüljenek az ingatlan meghatározott részei. Fő szabályként érvényesül, hogy minden, ami nem kerül külön tulajdonként meghatározásra az alapító okiratban, az társasházi közös tulajdonba tartozik. Ilyenek az épület tartószerkezetei, azok részei (pl. főfalak), az épület biztonságát, állékonyságát szolgáló épületrészek, berendezések. De ide tartoznak a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek és épületberendezések is, mint a lépcsőház, a ház központi fűtőberendezései.
Társasházak esetén felmerülhet, hogy a ház el kíván adni valamely a közös tulajdonba tartozó, de egyébként ki nem használt épületrészt. A társasházi tulajdonba tartozó ingatlanrész eladása azzal jár, hogy az eddig közös tulajdonban álló épületrész a vevő külön tulajdonába kerül. Ehhez pedig minden esetben a társasházi alapító okirat módosítására van szükség. Az alapító okirat ilyen módosításának földhivatali bejegyzéséhez szükséges továbbá földmérő által készített és a földhivatal által záradékolt változási vázrajz. Ez azonban nagyon megnehezítené a közös tulajdonú ingatlanrész eladását. Hiszen elég egy ellenző is ahhoz, hogy meghiúsuljon az eladás.
A társasházközösségnek lehetősége van arra is, hogy az összes tulajdoni hányad legalább négyötödös többségével határozzon a közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítésről. Ha úgy nyilatkoznak, hogy nem kívánják megtámadni, vagy a határidőn belül nem tesznek nyilatkozatot, akkor a tulajdonosváltozás és az alapító okirat módosítása bejegyezhető a földhivatalban.
Dr. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Az idei évben sem lassul az építkezési láz, sorra épülnek a többemeletes lakó- és társasházak. A feszített ütemű kivitelezés és az új lakók mihamarabbi beköltözése mellett fontos tisztán látni a társasházakra vonatkozó jogi szabályokat is, ami mind a beruházók, mind a vevők közös érdeke.
A társasházjog háttere
A társasház-tulajdon a közös tulajdon egyik speciális formája. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény a várakozásokkal ellentétben nem határozza meg a társasháztulajdon fogalmát. Az új Ptk. XX. fejezetében található a ma hatályos társasházfogalom, emellett itt kerültek rögzítésre a közös tulajdon alapjai is. A Társasházi törvény a társasházak jogállását, az alapítás és működés jogi kereteit határozza meg, a Ptk. A Ptk. 5:85. A társasház alapításával közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet is. A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és a nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlannak tekintendő.
A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg, a társasháztulajdonra pedig a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni, mely a Ptk. Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre egyaránt lehet alapítani, tehát a társasház alapításakor az épületnek még nem feltétlenül kell fizikailag léteznie. Nem jelent műszaki megosztást a teremgarázs beállóhelyeinek felfestése, ezért ezek nem alakíthatók önálló ingatlanná, külön tulajdonná.
A társasházat kifejezetten alapítási elhatározással lehet létesíteni, melyhez az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan egyszemélyi tulajdonosa, mint alapító elhatározása szükséges. A társasháztulajdont be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba az alapító okirat benyújtásával egyidejűleg. Az ingatlan-nyilvántartás szabályai szerint épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület, a faépületek vagy vasvázas épületek közül pedig az, amelynek szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van. További lényeges szabály, hogy egy földrészleten csak egy társasház hozható létre, függetlenül az épületek számától. Ettől eltérni csak osztott tulajdonjog esetén lehet.
Ha a földrészlet tulajdonosa a társasházközösségen kívüli személy, akkor nincs akadálya annak, hogy a társasházat épületenként alakítsák ki, ha erre az egyes épületek egyébként alkalmasak.
Svédországban a lakástulajdon háromdimenziós formája (3D) létező fogalom, amelynél a társasház a duális társasház-tulajdon típusába tartozik. A 3D ingatlan egy meghatározott kiterjedésű, részekre osztott tér, mely elválik a többi résztől. A lakóegységek közötti együttműködésre nincs kötelező formális jogi keret, de gyakran közös létesítmény vagy közös tulajdonú egység kerül kialakításra. A közös létesítmény kezelését gyakran társaság végzi. A svéd szabályozásban a háromdimenziós tulajdon és a lakhatási jog közötti különbségek közismert példák.
Magyarországon a társasházakra vonatkozó első rendelkezés 1924-ben született, majd a 2003. évi CXXXIII. törvény rögzítette a ma hatályos szabályokat. Az új Ptk. 5:85. § és a Társasházi törvény egyaránt meghatározza a társasháztulajdon létrejöttének feltételeit és a közös tulajdon szabályait. A 3D koncepció részben hasonló logikát követ, de a magyar jogrendszer részletesen szabályozza a közös tulajdon és a tulajdonosok jogait és kötelezettségeit, beleértve a megbízásokkal és közös költségekkel kapcsolatos kérdéseket is.
Gyakorlati tanácsok az összenyitáshoz
- Az alapító okirat módosítása és bejegyzése mindig szükséges az eladás vagy összenyitás esetén.
- A földhivatalba történő bejegyzéshez záradékolt változási vázrajz szükséges, amelyet földmérő készít.
- Az összes tulajdoni hányad legalább négyötödös többsége szükséges a közös tulajdonú ingatlanrész elidegenítéséről szóló határozathoz, vagy a közgyűlés egyszerű többséggel is dönthet az összenyitásról, ha minden érintett hozzájárul.
- Ha a közös tulajdon érintett, de a közös tulajdon státusza nem változik, a lakásmegosztás vagy lakásösszevonás hatása a közgyűlési határozatokban tükröződik, és a megfelelő szavazati többség szükséges.
- A közös költség és a biztosítási költségek, valamint a finanszírozás részletei gyakran iparági megoldásokat igényelnek, ezért érdemes előzetes jogi tanácsot kérni.
Dr. Kornél, Dr. Kinga és Dr. I. Oktatók segítenek a jogi keretek megértésében, a lakásmegosztás és lakásösszevonás jogszerű végrehajtásában. Kiemelik, hogy a lakásmegosztás és a lakásösszevonás áraira és értékesítésére gyakorolt hatás jelentős lehet, ezért alapos előzetes jogi és műszaki felmérés szükséges. A szolgáltatás keretében az előzetes jogi tanácsadás díjmentes, és geodéta mérnökiroda partnerünkkel készíttetik el a társasház módosított vázrajzát.
III. A jogi szabályozás áttekintése alapján a 3D tulajdon fogalma, a közös tulajdon és az alapító okirat módosításának feltételei lényeges elemei a összenyitási folyamatnak. A 3D ingatlanok között a közös létesítmények kezelése és a résztulajdonosi vagy társasági kezelés közötti választás szintén fontos.
Az összenyitás jogi útja hosszú és összetett lehet, de a jogi keretek pontos ismerete és a megfelelő hatósági bejegyzések elengedhetetlenek a sikeres kivitelezéshez. A folyamat során érdemes a közös tulajdonra vonatkozó szabályokat, a szomszédjogi normákat és a közös képviselet működését is figyelembe venni.
Rövid adatsor a témáról
- Alapvető feltétel: az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy egy lakás+egy nem lakás helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül.
- A közös tulajdon részének elidegenítéséhez előírt többség: legalább 4/5 vagy, ha a tulajdonosok vissza nem élnek kifogással, egyszerűbb procedúra.
- A földhivatali bejegyzéshez szükséges feltételek: alapító okirat és záradékolt változási vázrajz.
- A társasház alapítása: minden tulajdonostárs vagy egyszemélyes tulajdonos alapító elhatározása és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyeztetés.
tags: #tarsashazi #lakasok #osszenyitasa