Elővásárlási jog és jogi szabályozás a társasházi szerződésekben
A társasházi alapítás és az elővásárlási jog olyan jogintézmények, amelyek meghatározzák, ki és hogyan szerezhet joga a tulajdonosi részekhez a közösségben, és hogyan alakul a szerződések érvényesítése.
A Tht. lehetőséget biztosít arra, hogy az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakások javára elővásárlási jogot kikössenek a tulajdonostársak javára.
Ez azt jelenti, hogy ha egy tulajdonos el kívánja adni a lakását külső vevőnek, a többi tulajdonostárs elsőbbséget szerez a megvásárlásra az elővásárlási jog feltételeivel.
A közös képviselő ingyenesen betekinthet a társasházhoz tartozó ingatlanrészek tulajdoni lapjába, ez segítheti a tulajdonostársak beazonosítását, különösen az elővásárlásra jogosultak azonosítása esetén.
Miután egy tulajdonos vételi szándéka nyilvánosságra kerül, a jogosultaknak meghatározott idejük van nyilatkozni, hogy élnek-e elővásárlási jogukkal.
A legfontosabb, hogy az elővásárlási jog Magyarországon dologi jogként vagy kötelmi jogként terhelheti az ingatlant attól függően, bejegyzés történik-e az ingatlan-nyilvántartásba.
A földhivatali nyilvántartásban fennálló bejegyzés dologi hatályt biztosít, és mindenkit kötelezhet.
Ha az elővásárlási jog bejegyzése hiányzik, az jogi helyzet kötelmi hatályú lehet, és csak a szerződő felek viszonyára terjed ki.
A jóhiszemű jogszerző: az ingatlan-nyilvántartási eljárásban oly módon kell eljárni, hogy a vevő biztonságban legyen és a jogállapot megfeleljen az anyagi jogi követelményeknek.
A Budapesti földhivatali joggyakorlat szerint az ingatlanügyi hatóság vizsgálja, van-e bejegyzett elővásárlási jog a lingtalban, és ezt összhangba hozza a törzs- vagy törzslapk bejegyzéseivel.
A közvetlen értesítés kötelezettsége összetette: a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége nem mindenkire terjed ki automatikusan, kivéve, ha közérdek vagy szerződéses kötelezettség ezt másképp nem zárja ki.
A közös képviselő értesítheti a tulajdonostárasokat, és a vételi ajánlatról szóló információkat meg kell osztani a tulajdonostársakkal a közgyűlés határozatai előtt.
Elővásárlási jog megsértése esetén az igények három évig évben érvényesíthetők a szerződéskötés időpontjától számított határidővel.
Ha az alapító okirat nem felel meg a jogszabályoknak, vagy a vázrajzokkal összevetve eltérés van, a földhivatal ezt bizonyítvánnyal igazolja, és ennek alapján kerül sor a bejegyzésre vagy annak megtagadására.
Az elővásárlási joggal kapcsolatos költségek a tulajdonostársak számára jelentős terheket róhatnak a nyilatkozatok kiadásával és értesítésekkel kapcsolatban, különösen nagy számú tulajdonostárs esetén.
Az alapító okirat módosítása általában minden tulajdonostárs hozzájárulását igényli, kivéve ha az elidegenítés jogát érintő egyhangú döntéshozatalról van szó, amelyre speciális kivételek vonatkozhatnak.
Az elővásárlási jog bejegyzése után a földhivatal feladata ellenőrizni, hogy a jog ténylegesen fennáll-e és milyen jogokat érint.
A különböző jogszabályi rendelkezések összefüggéseiben a Ptk. és a Tht. szabályai hatályosak, és a dologi vagy kötelmi hatály közötti különbség kulcsfontosságú a jogérvényesítés szempontjából.
Földhivatali bejegyzés nélkül létezik elővásárlási jog?
A Tht. szerint a társasház alapító okiratában megállapított elővásárlási jog okulhat dologi jogi jelleggel, amennyiben bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba.
Ha az alapító okirat elővásárlási jogát bejegyezték, akkor az ingatlan-nyilvántartásban dologi hatállyal érvényesül, és a földhivatal ezt kikényszerítheti.
Ha nincs bejegyzés, a jog kötelmi hatályú marad, és csak a szerződő felek viszonyára vonatkozik.
Mi a legfontosabb különbség a dologi és a kötelmi hatályú elővásárlási jog között?
A dologi hatály azt jelenti, hogy az elővásárlási jog mindenki számára kötelező és a közös tulajdonra is kiterjed.
A kötelmi hatály csak a szerződő felekre kötelező, és nem érinti harmadik személy jogait.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás során ezt a különbséget a jogi értelmezésekben pontosítani kell, hogy a vevő érdekében ne legyen jogi bizonytalanság.
Ki minősül jóhiszeműnek?
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jóhiszemű jogszerző az, aki ellenérték fejében jogot szerzett és nem tudott vagy nem kellett tudnia arról, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot nem felel meg a valóságnak.
Ha az ügyvéd tudomást szerzett a jogi státuszről a vázrajzok és az alapító okirat alapján, a helyzet már sokkal bonyolultabb lehet.
Budapesti földhivatali joggyakorlat
Az ingatlanügyi hatóság köteles ellenőrizni a bejegyzés meglétét és a tulajdonostársak azonosítását a törzslap alapján, és figyelembe kell venni az elővásárlási jog közvetlen hatásait.
Vételi ajánlat közlése - vannak kivételek, amikor eltekinthetünk ettől?
A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján nem terheli az ajánlat közlésével kapcsolatos kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése rendkívüli nehézség vagy számottevő késedelem miatt volna.
A tulajdonosnak először meg kell kísérelnie a közlést, például az ingatlan-nyilvántartásban szereplő címre az ajánlatot megküldeni.
Csak ha ez eredménytelen, lehet hivatkozni a jogosult elérhetetlenségére vagy a közlés ténylegesen aránytalan nehézségére.
Lehet-e minden tulajdonost értesíteni a kapott vételi ajánlatról?
A földhivatal és a kúriai joggyakorlat alapján a közlést nem mindig szükséges minden érintettre kiterjeszteni, de a közvetlen érintettek értesítése és a közösségi érdek figyelembevétele fontos lehet.
Az értékesítés és a közös költségek megszakítása esetén a jogi eljárások részleteit mindig egyénre szabottan mérlegelik.
Honnan tudom, hogy kik a tulajdonostársak?
Ehhez mindenképp le kell kérni az érintett ingatlan tulajdoni lapját és használni a helyrajzi számok meghatározását.
A földhivatal társasházi információi a Takarnet és a helyrajziszám kereső segítségével folyamatosan frissülnek.
Az elővásárlási jog megsértésével kötött adásvételi szerződés
Az elővásárlási jog megsértésével kapcsolatos igények a szerződéskötéstől számított három évig érvényesíthetők, de a szubjektív határidő 30 nap.
Az elővásárlási jog megsértése esetén az eladó és a vevő ellen hatálytalansági keresetet lehet indítani.
Összegzés
Az elővásárlási jog egy olyan jog, amely lehetővé teszi a jogosult számára, hogy ingatlant megvásároljon a harmadik fél által kínált feltételekkel, előnyben részesítve a tulajdonostársakat a közösség védelmében.
Budapesten és más joghatóságokban a földhivatal és a kúriai gyakorlat szigorúan vizsgálja a bejegyzéseket és a közlési kötelezettségek teljesítését.
A társasházak működését és jogi státuszát a SZMSZ és az alapító okirat határozza meg, és a jegyző feladata e szabályok betartatásának ellenőrzése.
Kapcsolatfelvétel
Ha Önnek jogi problémája van a társasházzal kapcsolatban, ajánlott szakértő ügyvédhez fordulni a megfelelő jogi tanácsért és a szerződések pontosításáért.
Gyakran ismételt kérdések
Az elővásárlási jog a társasház alapító okiratában kerül meghatározásra, és a földhivatali bejegyzés határozza meg a jog hatályát.
A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog és a társasházi építményi jog 2025-től módosult jogszabályok alapján kerül rendezésre.
tags: #tarsashazi #szerzodes #futese