Társasházi SZMSZ kiküldése 8 vagy 15 napos határidő: hogyan készítsük és miért fontos
Az SZMSZ (szervezeti-működési szabályzat) a társasházak belső jogi normáinak is tekinthető dokumentum, amely a közösség működésének kereteit és a közös tulajdon használatának szabályait rögzíti.
A Társasházi törvény 13. A szervezeti-működési szabályzat egyes rendelkezései nem lehetnek ellentétesek a Társasházi törvényben foglaltakkal, valamint az Alapító okirat rendelkezéseivel, és ebben a sorrendben a magasabb szintű szabályokra kell tekinteni.
Miért nélkülözhetetlen az SZMSZ a társasházakban
- Az SZMSZ meghatározza, hogyan használhatják a lakók a közös tulajdonban lévő területeket, például a lépcsőházat, udvart, tárolókat vagy parkolókat, ezzel minimalizálva a konfliktusokat.
- Az SZMSZ egyik kiemelt szerepe a közös költségek megosztásának és kezelésének meghatározása, hiszen a közös költségek alapvetően az egyes lakások alapterülete alapján oszlanak meg, de az SZMSZ-ben eltérő szabályokat is lehet rögzíteni.
- A tervezés és elfogadás során az SZMSZ biztosítja a jogi alapot a viták rendezésére, és a szabályok megsértése esetén lehet jogi eszközökhöz folyamodni.
- Az SZMSZ tartalmazza a közös költségek viselésének módját, a költséghátralékok rendezését és a felújítási alap képzésének és felhasználásának szabályait.
- Az SZMSZ részeként vagy mellékleteként szerepelhet a házirend, amely a lakók mindennapi együttélését szabályozza.
- Az SZMSZ-nek el kell érnie a jóváhagyást a közgyűlésen, és előzetesen legalább 15 munkanappal annak ki küldésével a tulajdonosok rendelkezésére kell állnia.
- A tervezetet a közgyűlés felé a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke terjeszti be, és a szavazás alapja az egyszerű szavazattöbbség, hacsak a jogszabály másként nem rendelkezik.
Hogyan készül az SZMSZ és milyen határidők vonatkoznak rá
- A tervezetet a közgyűlés előtt legalább 15 munkanappal ki kell küldeni a tulajdonosoknak, hogy legyen elegendő idő az áttekintésre és az észrevételek beépítésére.
- Ha az SZMSZ-t írásbeli szavazás keretében fogadják el, annak eredményét a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének írásban kell közölnie a tulajdonosokkal.
- Az SZMSZ módosítására bármikor van lehetőség, és a módosítást be kell nyújtani a földhivatalhoz is, amely a hatályos SZMSZ letétbe helyezését elrendezi.
- Az SZMSZ elkészítése a közös képviselő vagy a tulajdonosok feladata; az elkészült szabályzatot a közgyűlés elé kell terjeszteni, ahol a tulajdonostársak döntenek annak elfogadásáról.
- Amennyiben a közösség még nem rendelkezik SZMSZ-szel, a közös tulajdon használatával kapcsolatos kérdéseket a tulajdonostársak közötti megállapodás vagy a közgyűlés határozata oldhatja meg.
Az SZMSZ és a Házirend kapcsolata
A Házirend a társasház SZMSZ-ének része, és a lakók mindennapi viselkedését, valamint a közös területek használatát rendeli el. Az SZMSZ tehát a belső szabályozás alapját képezi, míg a Házirend a konkrét gyakorlati magatartási normákat tartalmazza.
A jogi keretek és a költségvetés
A Ttv. és az Alapító Okirat szintjén legyenek meghatározva a közgyűlés hatáskörét és a külön tulajdon használatát érintő részletes szabályokat, de az SZMSZ részletesebben szabályozhatja a folyamatokat, a határozatképességet és a szavazati arányokat.
Közgyűlés, szavazatok és határozatok
- A közgyűlés határozatai a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével születnek, kivéve ha jogszabály vagy az alapító okirat másképp írja elő.
- Ha az SZMSZ-t írásban fogadják el, akkor a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének írásban kell közölnie a változásokat a tulajdonosokkal.
- A meghívót a közgyűlésre minden tulajdonostársnak írásban meg kell kapnia, legkésőbb a közgyűlés időpontját megelőzően 8 nappal.
Közgyűlés összehívása és a lényegi rendelkezések
Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani, és kötelező az összehívás, ha a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak írásban kérték a napirend és az ok megjelölésével.
A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés elnökét, a jegyzőkönyv vezetőjét és a jegyzőkönyvet hitelesítő tulajdonostársak nevét, valamint a napirendi pontokat. A napirenden kívüli ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
Közgyűlési jegyzőkönyv és nyilvántartás
A jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a legfontosabb felszólalásokat, az ismertetett iratokat és a szó szerinti határozatokat, továbbá a szavazás eredményét. A tulajdonostársak betekintési joga a jegyzőkönyvbe a Tt. biztosítja.
Közös képviselet és díjazás
A közös képviseletet ellátó személy díjazását a közgyűlés állapítja meg, és a közös képviselet ellátását a bíróság és más hatóság előtt a közös képviselő jogosult ellátni. A közgyűlés a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére minimum három tagú számvizsgáló bizottságot választ, amelynek létszáma növelhető, és amely véleményezi a költségvetést, az elszámolást és az ezen felül bemutatott számlákat.
Az SZMSZ és az alapító okirat közötti összhang
Az alapító okirat meghatározza a közösség nevét, címét, a külön tulajdonban lévő épületrészeket, a közös tulajdon meghatározását és a tulajdoni hányadok arányát. Az SZMSZ pedig részletesen szabályozza a működést, a közös költségeket, a felújítási alapot és a közös tulajdon használatát; mindig a Tht-ben és az Alapító Okiratban foglaltakkal összhangban.
Gyakorlati útmutató a közös képviselő váltáshoz és az SZMSZ frissítéséhez
- Ha áttekintésre és frissítésre van szükség, nézzünk meg más SZMSZ-eket, a társasházi törvényt, és keressünk sablonokat, hogy az SZMSZ az adott társasházra szabva készüljön el.
- A tervezetet 15 nappal a közgyűlés előtt kell kiküldeni, és a közgyűlésen lehet dönteni az elfogadásáról.
- A közgyűlés határozatképes akkor, ha a jelenlévő tulajdonostársak több mint fele ott van; szükség esetén megismételt közgyűlést kell tartani.
- A dohányzás tilalma a közös területeken és zárt közösségi helyiségekben jogszabályokkal védett, és ezt az SZMSZ részletezheti, illetve a közös képviselet e szabályok betartatását felügyelheti.
- A földhivatalnál történő letétbe helyezés kötelező, így a hatályos SZMSZ nyilvántartásba kerül, és a lakók számára hozzáférhető lesz.
Összefoglalva, az SZMSZ képezi a társasház zavartalan működésének jogi alapját: meghatározza a közösség szerveit, a költségek viselését, a közös és külön tulajdon használatát, és lehetőséget ad a problémák megelőzésére és rendezésére. A tervezés során fontos, hogy ne csak a törvény fő rendelkezéseit tüntessük fel, hanem a társasház egyedi igényeihez és visszatérő problémáihoz igazítsuk az SZMSZ-t, és előre megfontoltan, alaposan dolgozzuk ki a szöveget, hogy az ésszerű és fenntartható legyen.
tags: #tarsashazi #szmsz #kikuldese #8 #vagy #15