Az alapító okirat módosítása és a közgyűlési határozatok jogi keretei társasházakban
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tt.) számos olyan szabályt tartalmaz, amelyek a közgyűlés hatáskörét és a tulajdonostársak jogait érintik.
A közgyűlés a társasház legfőbb szerve, amely a tulajdonostársak akaratát testesíti meg, és amelyen dőlnek el a társasházat érintő legfőbb kérdések, így az anyagi kérdések és a személyi kérdések is.
A közgyűlés összehívása, részvétel és határozatképesség
A közgyűlést a közös képviselő hívja össze írásbeli értesítésével minden tulajdonostársnak, és egy példányt ki kell függeszteni a társasházban.
A meghívó tartalmazza a közgyűlés időpontját és helyét, a levezető elnököt, a jegyzőkönyv vezetőjét és a hitelesítő két tulajdonostársat, valamint a napirendet.
A közgyűlés határozatképes, ha az összes tulajdoni hányadnak több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak; ha nem, megismételt közgyűlést kell tartani.
A megismételt közgyűlést az eredeti közgyűlést követő 15 napon belül kell összehívni, és a megismételt közgyűlés határozatképes a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül.
A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
A közgyűlési határozatok írásban is meghozhatók, de ilyen esetben további előírásokat tartalmaz a Tt., és meg kell határoznia a végrehajtás módját is.
Az alapító okirat módosítása és az elidegenítés joga
A közösség az alapító okirat módosításáról legfeljebb a tagok összes tulajdoni hányadának legalább kétharmados többségével határoz, és a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.
Az alapító okirat felhatalmazhat arra, hogy a közösség gyakorolja a közös tulajdonra vonatkozó elidegenítés jogát, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető; ilyenkor a határozatban megállapítják a közös tulajdoni hányadok megállapítását.
A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
Abban az esetben, ha a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért, a közgyűlés továbbra is gyakorolhatja az elidegenítés jogát; ilyenkor a kisebbségben maradt tulajdonostársakat írásbeli nyilatkozat megtételére 60 napon belül fel kell hívni a határozat meghozatalától számítva.
A (3) bekezdésben meghatározott határozatot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magániratba kell foglalni.
A közgyűlés hatásköre és a döntéshozatal folyamata
A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz az alapító okirat módosításáról, a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról, a közös képviselő és az intézőbizottság tagjainak megválasztásáról, az éves költségvetés és beszámoló elfogadásáról, valamint a karbantartási és gazdálkodási kiadások köréről.
A közgyűlés tartja a napirendi pontokat, és a meghatározott feltételek teljesülése esetén hozza meg a határozatokat; a határozatokat a jogszabályi előírások szerint írásba is lehet foglalni.
A közgyűlés határozatának tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést és a teljesítés érdekében a feltételeket.
A közgyűlésre az írásbeli meghívó mellett a megismételt közgyűlésre vonatkozó utalást is fel kell tüntetni, ha van.
Képviselet és meghatalmazások a közgyűlésen
A meghatalmazás írásba foglalása kötelező a közgyűlésen való képviselethez, és a meghatalmazás tartalma dönti el, hogy a meghatalmazás alapot ad-e a képviseletre; a meghatalmazó és a meghatalmazott közötti belső jogviszonyokra vonatkozó speciális formai követelmények nem szükségesek a meghatalmazás érvényességéhez.
A meghatalmazott aláírásának hiánya ellenére is érvényes lehet a meghatalmazás, ha a meghatalmazó aláírta okiratot, a meghatalmazott aláírása pedig nem feltétel az érvényességhez.
Ha a meghatalmazás visszavonásig érvényes, általános vagy több közgyűlésre szóló lehet; a meghatalmazások hiányának vagy érvénytelenségének hatása a határozatképesség szempontjából van jelentősége.
Az eljárás a jogsértő határozatok ellen
A közgyűlési határozatok megtámadása iránti kereset a határozat meghozatalától számított 60 napon belül nyújtható be a bírósághoz.
A pertárgyalás után a bíróság dönt a határozat jogszerűségéről, és amennyiben jogsértő vagy jogellenes, a határozat érvénytelenségét állapíthatja meg.
A határozat végrehajtását a bíróság döntése szerint lehet felfüggeszteni.
A jogi keretek lehetővé teszik, hogy a tulajdonostársak hatékonyan érvényesítsék jogaikat a közösség működésével szemben.
Gyakorlati tippek a közgyűléshez
A közgyűlésen érdemes vitát folytatni a napirendi pontokról, nem csak egyetértésre törekedni, mert a közösség érdekeinek védelme érdekében fontos a megfontolt döntéshozatal.
A jegyzőkönyv hitelesítéséről és hozzáférhetőségéről a Tt. rendelkezik; a jegyzőkönyvbe minden tulajdonostársnak betekintési joga van a kérése esetén.
A közgyűlés és az SZMSZ közötti összhang biztosítja, hogy a döntések érthetők legyenek, és a folyamat átlátható legyen.
Hogyan vezessünk le hatékony közgyűlést?
Magyarországon sok társasház él, és a közgyűlés szerepe kiemelkedően fontos a jogszerű működéshez és a közös érdekek érvényesítéséhez.
A jogi keretek között a megismételt közgyűlés lehetősége és a meghatalmazások helyes kezelése kulcsfontosságú a határozatok legitimálásához.
A jegyző feladata a társasház törvényességi felügyeletének ellátása, és intézkedhet a jogszerű működés helyreállítására, ha a közgyűlés határozata ellentétes a jogszabályokkal vagy az alapító okirattal.
tags: #tarsashazi #torveny #21 #3 #bekezdes #kozgyulesi