A Társasházi Törvény Módosulásai és a Közös Tulajdon Elidegenítése
A társasházakról szóló törvény 2025-től hatályba lépő módosításai jelentős változásokat hoznak a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek, mint például tetőtér vagy házmesteri lakás értékesítésének szabályaiban. A törvény célja a pontosítás és az egyértelműsítés, hogy a jövőben zökkenőmentesebben lehessen elidegeníteni a társasház közös tulajdonát képező részeket.
A korábbi szabályozás szerint a társasházi közös tulajdon elidegenítésére kétféle többségi döntéssel volt lehetőség. Az alapító okiratok nagy része, különösen a régebbi keletkezésűek, nem tartalmazta a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó felhatalmazást. Ilyen esetekben a törvény lehetővé tette, hogy a tulajdonosok az összes tulajdoni hányad legalább négyötödös többségével döntsenek az épületrész elidegenítéséről és az alapító okirat szükséges módosításáról. Ez a szabály kedvezőbb volt, mint az alapító okirat módosításához főszabály szerint szükséges egyhangú döntés.
A 2025-től hatályos módosítások értelmében megszűnik az alapító okiratban foglalt felhatalmazás alapján hozható 2/3-os döntés lehetősége. Ezentúl a közös tulajdonú épületrész eladásához elegendő a közgyűlésen az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével hozott igenlő szavazat. Ez jelentős egyszerűsítést jelent a korábbi, sokszor nehezen elérhető 4/5-ös többséghez képest.
Változatlanul fennmarad az a feltétel, hogy a közös tulajdonú ingatlanrész csak akkor idegeníthető el, ha az önálló ingatlanként kialakítható, vagy azzal a meglévő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ez biztosítja, hogy az értékesítés ne sértse a többi tulajdonostárs jogait és érdekeit.
A módosított szabályozás továbbra is előírja, hogy a közgyűlési határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e a törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. A korábbi törvényi szabályozás szerint a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó közgyűlési határozat csak akkor volt az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak nem tettek nyilatkozatot a határozat bírósági megtámadásáról, vagy arról, hogy nem kívánnak keresetet indítani. Ez az előírás nehézséget okozott, ha a tulajdonostárs nyilatkozott a keresetindítási szándékról, de ténylegesen nem nyújtotta be a keresetlevelet. A bírósági gyakorlat ilyenkor nem tartotta bejegyzésre alkalmasnak a határozatot, mivel a törvény nem írta elő a kereset tényleges benyújtását, csupán a perindítási szándékról szóló nyilatkozatot.
A törvény 2025-ös módosítása ezt az ellentmondást is feloldja. Az új szabály a korábbinál részletesebben felsorolja, hogy a közgyűlési határozat mikor alkalmas az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre, ezzel is elősegítve a jogbiztonságot.
A Társasház Mint Közös Tulajdoni Forma
A társasház egy speciális közös tulajdoni forma, amelyben az épület részei külön és közös tulajdonra oszlanak. A külön tulajdonban álló albetétek (lakások, üzletek) mellett közös tulajdonban vannak az épület olyan részei, mint a lépcsőház, a tető, a homlokzat, az alapok, a közös vezetékek, illetve a társasházhoz tartozó területek. A társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt közös név alatt jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat és viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg.
Az épület felépítését követően kérhető a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. A közös tulajdon társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. A közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni.
A legfeljebb hatlakásos társasházak közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvény rendelkezései helyett a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályait kell alkalmazni. Ez a lehetőség jelentős adminisztrációs könnyítést jelenthet a kisebb társasházak számára.
A közgyűlés összehívását a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke végzi. Kötelező a közgyűlést összehívni, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. A közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközése, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme esetén bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását.
A társasház működésének, szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. Ha a jegyző a működés törvényellenességét állapítja meg, felhívja a társasházat a törvényesség helyreállítására. Ha a társasház a felhívás ellenére nem állítja helyre a törvényességet, a jegyző bírósághoz fordulhat.
A kamerarendszer létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. A kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség bejáratára, nyílászárójára, és nem helyezhető el olyan helyiségben, ahol a megfigyelés az emberi méltóságot sértheti. A felvételeket a rögzítést követő 15 napig kell tárolni.
A közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodni arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és a szervezeti-működési szabályzatnak. Emellett minden szükséges intézkedést meg kell tenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, valamint közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséget.
A társasházakról szóló törvény módosításai a közös tulajdon értékesítését, a társasházak működését és a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit érintik. Ezek a változások célja a jogszabályok egyértelműsítése és a társasházak hatékonyabb, átláthatóbb működésének biztosítása.
Dolores Cannon 2025-ös Jóslata Beteljesül – Gyorsabban, Mint Hittük
A Közös Tulajdon Elidegenítésének Új Szabályai
A Társasházakról szóló törvény 2025-től hatályos módosításai átalakítják a közös tulajdonban álló ingatlanrészek elidegenítésének folyamatát. Az egyik legfontosabb változás, hogy az alapító okirat módosításához, amely a közös tulajdonban álló ingatlanrész tulajdonjogának átruházására, megterhelésére vagy a közös tulajdon csökkenésével járó építkezésre irányul, a tulajdoni hányadok legalább kétharmadával rendelkező tulajdonostársak egyhangú döntése szükséges. Ez azt jelenti, hogy a korábban említett 4/5-ös többség helyett immár a 2/3-os többség elegendő a közös tulajdon eladásához, amennyiben az alapító okirat ezt lehetővé teszi.
A közgyűlési határozatok tekintetében nem csupán a jelenlévők szavazata számít, hanem az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadát kell képviselni, és ennek a kétharmadnak egységesen „igen”-t kell mondania. Ez a szabály kizárja, hogy minimális részvételű közgyűlésen döntsünk például pincehelyiség eladásáról vagy padlástér beépítéséről.
Az új szabályozás a közös tulajdon elidegenítésével kapcsolatos közgyűlési határozat ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének feltételeit is pontosítja. A korábbi gyakorlatban nehézséget okozott, ha a kisebbségben maradt tulajdonostársak nyilatkoztak a keresetindítási szándékról, de ténylegesen nem nyújtották be a keresetlevelet. A módosított törvény részletesebben felsorolja, hogy mikor alkalmas a határozat a bejegyzésre, feloldva ezzel a korábbi ellentmondásokat.
A közös képviselő eljárási jogosultsága is bővül az elidegenítési döntések kapcsán. Ha a közgyűlés szabályosan dönt, nem szükséges minden egyes tulajdonostól külön-külön aláírt hozzájárulás, a közös képviselő járhat el az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtásakor. Ez jelentősen egyszerűsíti az értékesítési folyamatot.
Fontos megjegyezni, hogy a társasházakról szóló törvény 2025-ös módosításai a jogbiztonság és az átláthatóság növelését célozzák, megkönnyítve a közös tulajdonnal kapcsolatos döntéshozatalt és végrehajtást.
A Társasházi Élet Hétköznapjai: Jogok és Kötelezettségek
A társasházakban a leggyakoribb viták a közös költség elszámolása, illetve behajtása terén merülnek fel, de gyakoriak az érvénytelen vagy sérelmes közgyűlési határozatok miatti perek is. A Ptk. szerint a társasházban a külön tulajdonba tartozó lakásokkal, helyiségekkel kapcsolatban a tulajdonosok önállóan jogosultak fellépni. Más a helyzet a közös tulajdonba tartozó épületrészekkel, ahol gyakoriak a költségviseléssel, ügyintézéssel kapcsolatos viták.
Az állag megóvásához és fenntartásához feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni; az ilyen kiadások ráeső részét mindegyik tulajdonostárs köteles viselni. Ilyen kiadások előtt a tulajdonostársakat lehetőség szerint értesíteni kell. Ez a szabály a BH2019. 167. számú kúriai ítéletben is megerősítést nyert, amely kimondta, hogy a Ptk. 5:76. §-át kell alkalmazni a Társasházakról szóló törvény (Tht.) 28. § (1) bekezdése helyett, mivel a Ptk. speciális szabályt tartalmaz az állagmegóvás kérdésében.
A közös képviselő feladata, hogy minden szükséges intézkedést megtegyen az épület fenntartásának biztosítása érdekében. Ez magában foglalja a hibaelhárítást, a karbantartási munkák elvégzését, valamint a jótállási vagy kellékszavatossági igények érvényesítését is. A közös képviselő e körben a Tht. 43. § (1) bekezdés b) pontja alapján jár el.
A tulajdonostársak kötelesek fenntartani a külön tulajdonukban álló lakást, lehetővé tenni és tűrni, hogy a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben szükséges ellenőrzést, hibaelhárítást végezzen. Emellett kötelesek intézkedni arról, hogy velük együtt lakó személyek is betartsák a szabályokat.
A közös költség fizetésének elmulasztása esetén a törvény lehetővé teszi, hogy a legalább három hónapnyi közös költség hátralékos tulajdonos külön tulajdonát és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadát jelzáloggal terheljék meg. A közös képviselőnek a hátralékos tulajdonostárs részére igazoltan postai úton megküldött felszólítását kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs átvételt megtagadta.
A legfeljebb hatlakásos társasházak dönthetnek úgy, hogy nem alkalmazzák a Tht. szabályait, hanem a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései szerint működnek. Ez a lehetőség jelentős adminisztrációs és költségmegtakarítást jelenthet, mivel nem szükséges közös képviselőt bejelenteni a földhivatalba, illetve szervezeti-működési szabályzatot készíteni.
A társasházak működésének, szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A jegyző ellenőrzi többek között, hogy a társasház alapító okirata, SZMSZ-e, működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak.
tags: #tarsashazi #torveny #a #gdr