társasházi törvény értesítés szabályai
Társasház a jogi értelemben vett közösség, amelynek működését és döntéshozatalát külön törvényi előírások szabályozzák. A közgyűlés a társasház legfőbb szerve, amelyen minden tulajdonostársnak joga és lehetősége részese lenni a döntéseknek. A közgyűlés összehívása és határozathozatala - különösen a költségvetés, a közös képviselő megválasztása vagy nagyobb felújítások esetén - kiemelt fontosságú.
A társasház alapja és szervezete
A társasháztulajdon jön létre, ha az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül. A társasház közösségének jogait és kötelezettségeit a közös név alatt gyakorolja, a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt illeti meg. Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető.
A közösség - az 1. § (2) bekezdésében meghatározott kivételekkel - a közös tulajdonra vonatkozó elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. A határozatban meg kell határozni a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadokat. A közgyűlés legalább kétharmados többséggel dönthet az elidegenítésről. A közösség a jogot abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. A megismételt közgyűlés akkor határozatképes, ha a megismételt közgyűlés az eredeti napirenddel azonosan kerül összehívásra.
Az alapító okirat és a szabályzatok szerepe
Az alapító okirat rögzíti, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból. A közgyűlés összehívása írásban történik, a meghívón fel kell tüntetni a napirendet, a határozatok alátámasztását szolgáló írásos előterjesztéseket, például az éves költségvetésről és az elszámolásról szóló dokumentumokat. A meghívó kötelező elemeit a törvény meghatározza, így a napirend mellett meg kell adni a határozati javaslatok és a közgyűlés vezetői személyeinek adatait is.
Közgyűlés összehívása és részvétel
A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze, de szükség szerint, illetve a tulajdoni hányad 1/10 részével rendelkező tulajdonostársak írásbeli kérése esetén kötelező összehívás. A meghívót legalább nyolc nappal a közgyűlés előtt meg kell küldeni, és a meghívó mellett a napirendet és a fontosabb anyagokat is el kell küldeni. A meghívóhoz mellékelni kell az írásbeli előterjesztéseket is. A közgyűlés határozatképes akkor, ha a tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak; ha nem, megismételt közgyűlést kell tartani a megismételt napirenddel.
A közgyűlésen a tulajdonostársak szavazati joga tulajdoni hányaduk arányában kerül meghatározásra. A rendes gazdálkodáshoz kapcsolódó határozatok egyszerű többséggel döntenek, míg bizonyos, a rendes gazdálkodást meghaladó kiadásokhoz (például lift beépítése, lakás átalakítása) általában egyhangú szavazatra van szükség vagy legalább minden tulajdonos egyetértése szükséges. A részleteket az SZMSZ és a Ttv. pontosítja. A közgyűlés határozata írásban is meghozható, ha a közös képviselő írásbeli határozati javaslatot küld a tulajdonosoknak.
A közgyűlés a költségvetésről, a közös képviselő megbízásáról, a közösséget érintő kötelezettségekről és a közös tulajdon hasznosításáról dönt. A határozatokról jegyzőkönyv készül, amelyet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető ír alá, és ezt a meghatározott személyek hitelesítik. A közgyűlési határozatokat a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke előkészíti és végrehajtja, és nyilvántartást vezet a határozatokról. A közös képviselő köteles a közgyűlés határozatait és a végrehajtásukat a közösség számára jól hozzáférhető formában közzétenni.
Ha a közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba vagy az SZMSZ-be ütközik, vagy a kisebbség jogos érdekét lényegesen sérti, bármely tulajdonostárs bírósághoz fordulhat a határozat érvénytelenségének megállapításáért. A jegyző feladata a közgyűlés összehívásának és a közösség jogszerű működésének felügyelete. A jegyzőnek a határidők betartását ellenőriznie kell, és szükség esetén eljárást indít vagy kizárást rendel el.
Kamerarendszer és adatvédelem
A közös tulajdonban álló épületrészek megfigyelését szolgáló kamerarendszer létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igennel határozhat. A kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló lakás bejáratára vagy nyílászárójára, és a megfigyelt területeken tájékoztatni kell az érintetteket; a felvételekhez csak meghatározott jogalap alapján lehet hozzáférni, és a tárolásuk 15 napig történik, kivéve, ha büntetőeljárás indult a felvételek alapján. Az érintett személy a felvételek kezelésének kizárását vagy megőrzését kérheti 15 napon belül. A kamerarendszer alkalmazásáról és az adatkezelésről a törvényes előírások szerint kell gondoskodni.
A közgyűlés eljárásai és jogorvoslatok
A közgyűlést hívja össze a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke. A meghívóban fel kell tüntetni a napirendet, a határozati javaslatokat és a választott elnököket; a meghívót a tulajdonostársak részére írásban kell megküldeni, és egy példányt ki kell függeszteni a társasházban. A megismételt közgyűlés akkor határozatképes, ha az eredetin meghívóban jelzett feltételek már nem szükségesek. A közgyűlésen történő döntéseket a tulajdonosok jelenléte és szavazata alapján hozzák meg, és a szavazatszámok alapján döntenek, amelyet a napirendre vonatkozóan összesítenek.
Ha a közgyűlés határozata jogszabályba vagy az alapító okiratba ütközik, a határozat érvénytelenségéről a bíróság dönthet a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A közgyűlés határozatai nyilvántartásba kerülnek a Közgyűlési Határozatok Könyvében, amely tartalmazza a határozatokat, a szavazatokat és a végrehajtás állapotát. A közgyűlést évente legalább egyszer meg kell tartani, és szükség szerint több alkalommal is összehívható, ha a tulajdoni hányad 1/10-e írásban kéri a napirendet és az okot.
Összefoglaló gondolatok
Az alakuló közgyűlést a társasház létrehozása előtt vagy az alapító okirat aláírását követő hatvanadik napon belül meg kell tartani. A közgyűlés feladata a költségvetés meghatározása, a közös képviselő kiválasztása, a házirend és a SZMSZ módosítása, továbbá a közösséget érintő egyéb döntések meghozatala. A meghívó és a napirend előzetes egyeztetése segíti a határozatképes és jogszerű döntések meghozatalát, és a kisebbség védelmét is szolgálja. A jogi keretek között a közgyűlés hatásköre és a határozatok végrehajtása biztosítja a társasház folyamatos, átlátható és jogszerű működését.
5 Things to Cover in Weekly Team Meetings | How to Run a Staff Meeting Effectively
tags: #tarsashazi #torveny #ertesites