A társasházban a tulajdonos a lakását hogyan adhatja albérletbe
A bérbe adott lakás és a társasház kapcsolata különösen összetett kérdés, ahol a rendeltetésszerű használat, a kaució követelményei és a bérlő jogai-kötelezettségei egyaránt fontosak. A cikk bemutatja a legfontosabb szempontokat, amelyeket érdemes szem előtt tartani a lakás kiadása során, hogy a társasház működése zavartalan legyen és a jogi viták minimálisra csökkenthetők legyenek.
Rendeltetésszerű használat és kopás
Mennyire lehet „lelakni” egy bérlakást? A rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás nem lehet indok az óvadék visszatartására, hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg. A szerződésben érdemes részletesen kitérni arra, mi számít elfogadható kopásnak, hogy a bérlő és a bérbeadó is tisztában legyen a várakozásokkal. Normál kopás esetén a felek közösen számolhatnak azzal, hogy hosszú távon kiadott ingatlannál bizonyos részek - falak, parketta, festés - idővel megkopnak. Falfestés, mázolás és parkettázás esedékességei adott ütemben merülnek fel. A bérbeadónak számolnia kell azzal, hogy a bérlő is vigyáz a lakásra, és a felmerülő problémákat haladéktalanul jelezze.
Gyakran felmerülő kérdés, hogy a bérlő által végzett belső felújítások, vagy bútorok amortizációja hogyan történik kiadásként és visszaadáskor. Például a bútorok kopása, matracok elhasználódása, huzatok cseréje vagy mosogatógépelőnyű használatból adódó kopások - ezek mind a normál használat részei lehetnek. A szerződésben rögzíteni lehet a visszaadás állapotát és az esetleges megtérítési kötelezettséget is. A rendeltetésszerű használat része a falak kisebb koszolódása is, de nem lehet példa egy hatalmas foltra vagy gyerekfirkára.
Kaució és milyen költségekre használható fel
A kaució egyfajta biztosíték, amely a bérbeadónak a bérleti jogviszony lezárása után könyvelhető kiadások fedezésére szolgál. A kaució összege általában 1-3 havi bérleti díjnyiből tevődik össze. A kaució visszafizetése a bérleti jogviszony megszűnésekor történik, kivéve, ha a bérlő a rendeltetésszerű használat ellenére károkat okozott vagy kötelezettségeinek nem tett eleget. A főszabály szerint a rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás nem lehet indok a kaució visszatartására, hacsak a felek másként nem rendelkeznek.
Ám a gyakorlatban a kaucióból fedezhetők elmaradt bérleti díjak, közüzemi tartozások vagy a lakásban keletkezett károk. A szerződésnek tartalmaznia kell, mire fordítható az óvadék és milyen időszakra vonatkozik. A bérbeadó kiadásait, amennyiben ezek a bérleti szerződés elválaszthatatlan elemei, a kaució biztosíthatja, de nem szabad önkényesen visszatartani a teljes összeget, ha a másként megállapított feltételek ezt nem indokolják.
Albérletbe adás joga és a szerződés
A Polgári Törvénykönyv általános szabályai szerint a bérlő csak akkor jogosult a lakás másnak átengedésére (albérletbe adására), ha a bérbeadó ehhez előzetesen engedélyt adott. Érdemes a bérleti szerződésbe belefoglalni, hogy lehet-e albérletbe adás és milyen feltételekkel és időtartamra történhet. Fontos tudni, hogy albérletbe adás esetén is a bérlő áll a szerződésben a bérbeadóval, tehát ha az albérlő megszegik a szerződést vagy kárt okoznak, azt a bérbeadó felé a bérlőnek kell megtérítenie. A használati jogból következik, hogy a bérlő a bérleti szerződés fennállása alatt birtokot tartózkodási joga joga is megilleti, de ezt a jogot akkor gyakorolhatja, ha a bérleti jogviszony fennáll vagy jogerős határozat szólítja fel a elköltözésre. A birtokvédelmi eljárásban a jegyző csak arról dönt, ki a lakás tényleges birtokosa, nem pedig a szerződés megszűnésének tényleges keletkezéséről.
Kik a felek jogai és kötelezettségei
Használati jog: A bérlő jogot kap a lakás rendeltetésszerű használatára, amelyet harmadik fél nem korlátozhat. Birtoklási jog: A bérlő a bérleti szerződés aláírásával birtoklási jogot szerez, és ezt a jogát a felek közötti viszonyon belül érvényesítheti. Felmondási jog: Mind a bérlőnek, mind a bérbeadónak felmondási joga van; a határozott és határozatlan idejű szerződések esetén a felmondás feltételei különböznek. Egyéb jogok: A bérlő a lakás egy részét albérletbe adhatja, amennyiben a bérbeadó ehhez hozzájárul.
Bérlői kötelezettségek: Lakbérfizetés, rezsik ésszerű elszámolása és állagmegóvás. A bérlő köteles a lakást rendeltetésszerű használatban visszaadni a szerződés megszűnésekor, és a berendezéseket is úgy visszaadni, hogy azok rendeltetésszerűen használható állapotban legyenek, vagy a felek megállapodhatnak abban, hogy a bérbeadó végzi a felújítást költségeinek megtérítésével.
A társasház jogai és lehetőségei
A lakás társasházi jogai nem közvetlenül a bérlőre vonatkoznak, hanem a tulajdonosra. A társasház minden esetben a tulajdonostól követelhet közös költséget, kártérítést és rendbontás esetén felelősségvállalást. A társasház a bérlő viselkedése ellen több eszközzel élhet: figyelmeztetést adhat a tulajdonosnak, kártérítést követelhet, SZMSZ-módosítással bejelentési kötelezettséget írhat elő, vagy rövid távú bérbeadást tiltó szabályt vezethet be az alapító okiratba. Rövid távú bérbeadás, például Airbnb-szolgáltatás, engedélyköteles lehet és a ház szabályzataihoz kötött. A bejelentések bevezetése pedig segíthet a konfliktusok csökkentésében, és a lakók közötti kommunikációt is javítja.
Eladás és a bérleti jogviszony
Ha a tulajdonos lakását eladja, a bérleti jogviszony nem szűnik meg, az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe. Határozott időre kötött szerződés esetén a felmondás rendes felmondás szabályai szerint történik, a határozatlan időű szerződésnél pedig a szerződésben rögzített felmondási idő figyelembevételével lehet a lakás eladását tervezni. A tulajdonos általános jogai közé tartozik a lakás időközönkénti ellenőrzése és megtekintése, de ezt a jogát a bérlő nyugalmának sérelme nélkül gyakorolhatja. Ha a tulajdonos eladás miatt szeretné a lakást megtekinteni, a bérlőt tartsa tiszteletben, és biztosítsa az érintettek számára a zavartalan megtekintést. Az új tulajdonos lép a régi bérbeadó szerepébe, és a bérleti szerződés fennmarad a jogszabályok szerint.
Adózás és nyilvántartás
A jövedelem kiadásáról szóló adózási szabályok alapján a lakás-bérbeadás adóköteles jövedelem lehet, illetve az adózási költségek levonhatók. A bérbeadó által fizetendő adóelőleg negyedévente, a jövedelmet pedig a bevételből csökkentett költségekkel számolják ki. A költségek között lehetnek a rezsiköltségek, karbantartási és felújítási kiadások, értékcsökkenés, és egyéb igazolt kiadások. Ha a bérbeadó alanyi adómentességet választ, akkor áfafizetési kötelezettség elhárítható a meghatározott bevételi határig. Számlázási kötelezettség az áfaköteles bérbeadás vagy alanyi adómentesség esetén merül fel; más esetekben számviteli bizonylat is elegendő lehet.
Gyakorlati tanácsok a lelakható albérlet elkerülésére
- Érdemes részletes jegyzőkönyvet és fotó-/videó-dokumentációt készíteni a beköltözéskor és rendszeresen ellenőrizni a állapotot.
- A bérleti szerződésben mindenre kiterjedő feltételeket érdemes rögzíteni: rendeltetés, albérletbe adás engedélye, karbantartás-felelősség megosztása, és a kaució felhasználási feltételei.
- Érdemes megfontolni a közös képviselet bevonását és a társasházi szabályzat szigorú betartatásának biztosítását a bérlő viselkedésével kapcsolatban.
- Bejelentési kötelezettség bevezetése a bérbe adott lakásokra vonatkozóan csökkentheti a konfliktusokat és növelheti a lakóközösség rendjét.
- A bérlő a használati jogot a szerződésben meghatározott célból gyakorolhatja, és a bérbeadó jogosult ezt ellenőrizni a megállapodott feltételek szerint.
Összegzés
A bérbeadás jogi és közösségi szempontból is összetett téma: a rendeltetésszerű használat és a kopás, a kaució felhasználási lehetőségei, az albérletbe adás engedélye és feltételei, a társasház joga a közös költségek és rend fenntartása terén, valamint az adózási és nyilvántartási kötelezettségek mind befolyásolják a sikeres kiadást. A jó gyakorlatok közé tartozik a részletes megállapodások kidolgozása, a jegyzőkönyvek és dokumentációk készítése, a közösségi szabályok betartatása és a nyitott kommunikáció a tulajdonosok, a közös képviselet és a bérlők között.
Részletes tartalom a társasháznak
- A bérbe adott lakás és a társasház kapcsolata
- Ki felel a közös költségért és a rendért?
- Mit tehet a társasház a bérlő viselkedése ellen?
- Rövid távú bérbeadás - külön szabályozás alá eshet
- 1. A bérbe adott lakás és a társasház kapcsolata
Az előzőekben bemutatottak alapján fontos, hogy a bérbeadó és a bérlő közti megállapodások minden lényeges pontot érintsenek, különösen a kaució rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlásra, albérletbe adás engedélyére és a társasházi szabályozások betartására vonatkozó részeket. A felek közötti megfelelő megállapodások és írásos dokumentáció segítik a konfliktusmentes bérbeadást és a hosszú távú együttműködést a társasházban.
tags: #tarsashazi #tulajdonban #a #tulajdonos #a #lakasat