Társasházi tulajdonjog bejegyzése földhivatali eljárásban: jogi keretek, gyakorlati megoldások és átalakulás a bejegyzések kontextusában

A cikk letisztult összefoglalást ad a földhivatali eljárásokban megjelenő társasháztulajdon-bejegyzés kérdésköréről, különös tekintettel a jövőbeli építményekre vonatkozó vevői jog bejegyzésére és a kapcsolódó alaki követelményekre. A megközelítés a korábbi tájékoztatókból kinőtt, hosszú évtizedek óta ismert földhivatali gyakorlat és az Új Inytv. hatályba lépését követő átmeneti szabályok figyelembevételével történik. Emellett a külföldön kiállított meghatalmazások alaki követelményeinek és az Üttv. ügyvédi ellenjegyzésre vonatkozó kötelezettségeinek összefüggéseit is érinti.

A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése

Atulajdonjogfenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet bejegyezni az Inyvhr. 45. § (1) bekezdése szerint. A kérdés az, hogy az eladás tárgya a beépítetlen terület, és így az ingatlan még nem létezik. A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog az épület megépüléséig fennáll az Inyvhr. 46. § (3) bekezdése szerint, majd akkor kerülhet sor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyezésére, amikor a konkrét ingatlan már létezik (Inyvhr. 45. § (1) bekezdés).

A földrészlet tulajdoni lapjára bejegyzett ilyen jogot az ingatlanügyi hatóság a társasháztulajdon bejegyzésével egyidejűleg átjegyzi a megfelelő különlapra, az eredeti bejegyzés ranghelyén. A bejegyzéshez szükség van olyan okiratra és külön, erre irányuló kérelemre, amely megfogalmazza a vevői jog alapjául szolgáló tényeket és jogcímeket. Lehetőség van arra is, hogy a földrészlet tulajdoni lapjára jegyeztessenek be tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot. Ilyenkor olyan okiratra van szükség, amelyben a felek a földrészlet egy eszmei hányadának tulajdonjog-átruházásában állapodnak meg, és így az eladás tárgya nem egy leendő lakás lesz a még nem létező épületben, hanem a telek egyik eszmei hányada.

Rangsor és vázrajz követelmények

Az Inyvhr. 45-46. §-ai megvilágítják a jogintézmények időrendjét: a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog a megépülésig fennáll, ezt követően kerülhet sor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésére. Ha a felek a közös tulajdont idő- vagy térbeni megosztásban osztják fel, akkor a bejegyzéshez szükség van változási vázrajzra, amelyet az ingatlanügyi hatóság a megfelelő korlátozásokkal együtt engedélyez. Amennyiben valamelyik esetben az egész ingatlanra jegyzi be a jogot (például közös használat), nincs szükség vázrajzra. Ha azonban a jog az ingatlan természetben meghatározott részére vonatkozik, akkor a vázrajz kötelező és a bejegyzés ennek megfelelően történik.

A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésének ranghelye a törvény értelmében meghatározó: a jog bejegyzésének ranghelyét a bejegyzés iktatási időpontja határozza meg, és a ranghely fenntartása legfeljebb egy évre jegyezhető fel. A jogosultak közös nyilatkozata alapján módosítható a ranghely, és ha a felek a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot a közös tulajdonban álló egész ingatlanra, vagy harmadik személy eszmei hányadára jegyzik be, akkor minden érintettnek jóváhagyó nyilatkozatot kell adnia. Ha a jog alapjául szolgáló okirat olyan, amelyben minden érdekelt fél közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalt hozzájárulását adja meg, akkor a bejegyzés engedélye megfelelően kiadható.

Jogi forma és alaki követelmények külföldön kiadott meghatalmazások esetén

A külföldön kiállított meghatalmazás alaki követelményei a Ptk. 6:15. § (2) szerint olyan alakszerűségeket követnek, mint amelyeket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír. Az Inytv. 32. § (1) szerint törvény eltérő rendelkezése hiányában jogok és tények bejegyzésére közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezek közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye. Külföldön kiállított magánokiratot diplomáciai hitelesítés vagy Apostille szükséges, kivéve, ha az Üttv. 44. § alapján ügyvédi ellenjegyzés elégséges. Ugyanakkor az Üttv. 44. § szerint az ügyvédi ellenjegyzés szükséges ahhoz, hogy a meghatalmazás elfogadható legyen az ingatlan-nyilvántartási eljárásban, és ez egyszerűsíti a diplomáciai hitelesítés szükségességét.

Így célszerű, hogy a külföldön - bárki által - kiállított meghatalmazást egy belföldi ügyvéd lássa el ellenjegyzésével, amely megkönnyíti a bejegyzési eljárást és biztosítja a helyes eljárást.

Kérdések a bejegyzési engedélyekkel kapcsolatban

A bejegyzési engedélyről szóló kérdések között szerepel, hogy a jogok bejegyzésére irányuló eljárás az Üttv. 42. § és 1993/2009-es jogszabályok összhangjában hogyan jár el. A 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 106. § értelmében ha a tulajdonos a bejegyzési engedélyt nem a tulajdonjog-átruházási szerződésben adja meg, akkor azt elektronikus űrlapon kell létrehozni, és a jogi képviseletet ellátó ügyvéd vagy adott esetben kormányablak vagy külképviselet ügyintézője hitelesítheti fokozott biztonságú elektronikus aláírással. Azonban a teljes papír alapú bejegyzési engedélyek még velünk maradnak a távellenjegyzés lehetőségével együtt a jogi keretek szerint.

A bejegyzési engedélyekre vonatkozó átmeneti rendelkezések szerint a papír alapú aláírással ellátott engedély is elfogadható az elektronikus formával szemben, amennyiben a bejegyzés elektronikusan előidézett dokumentumként kerül benyújtásra. A bejegyzési engedélyek jogi előírásai között hangsúlyos szempont, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokkal kell rendelkezni, és a beszámolók az ingatlanügyi hatóság számára hitelesítésre kerülnek.

A külföldi meghatalmazások és az ügyvédi ellenjegyzés kapcsolata

Az Üttv. előírásai szerint az ügyvédi ellenjegyzés szükséges ahhoz, hogy a meghatalmazás elfogadható legyen az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Ez azonban feleslegessé teszi a diplomatikt hitelesítés szükségességét, így célszerű lehet, hogy a külföldön kiállított meghatalmazást egy belföldi ügyvéd lássa el ellenjegyzésével. A külföldön kiállított magánokirat hitelesítésének és az Apostille-lal történő ellátásának kötelezettsége részben a jogszabályi összefüggésektől függ, és az Üttv. 44. § alapján várhatóan a bejegyzési eljárás gördülékenyebbé válik.

A bejegyzés és a közös tulajdon használatára vonatkozó jog viszonya

Az Új Inyvhr. 20. § 24. pontja kimondja a lehetőséget, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot bejegyeztessék az ingatlan-nyilvántartásba. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése lehet akár egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára is. A bejegyzés kivitelezése attól függ, hogy a jog az ingatlan természetben meghatározott részére vagy területnagyságban kifejezett részére vonatkozik-e, és ennek megfelelően vázrajz vagy nem kötelező.

A jogi megközelítés lényege, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó megállapodások dologi jogi hatályt kapnak a bejegyzéssel, és ezáltal a használat megosztása rögzítve lesz a közhiteles nyilvántartásban, ami növeli a hasznosíthatóságot és a banki finanszírozási lehetőségeket is.

Bejegyzési engedély és kapcsolódó kötelezettségek

Bejegyzési engedélyt a jog bejegyzésére jogosult fél közokiratba, vagy korlátoltan közokiratba foglalt nyilatkozat alapján adhatja ki. A bejegyzéshez csatolni kell az okiratot, és a közjegyzői okirat elektronikus hiteles kiadmánya is szükséges lehet bizonyos esetekben. A vázrajz szükségessége és a változási vázrajz elkészítésének kötelezettsége attól függ, hogy a bejegyzés milyen részére vonatkozik (teljes ingatlan vagy részletesen meghatározott rész). A jogszabályok értelmében a bejegyzési engedélyek elektronikus formában is létrehozhatók és hitelesíthetők, de a papír alapú lehetőségek is fennmaradnak.

Gyakorlati összegzés

Az ingatlan-nyilvántartásban a bejegyzések és a széljegyzések rangsora a beérkezés időpontja alapján kerül meghatározásra. A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése konstitutív hatályú, vagyis a bejegyzés létrehozza a jogot. A bejegyzési engedélyek kiadása és a vázrajz szükségessége a konkrét megállapodás jellegétől függ. Az új Inyvhr. átfogó szabályozása lehetővé teszi a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzését, ami növeli az ingatlan értékét és megkönnyíti a finanszírozást. A külföldön kiállított meghatalmazások bejegyzésének elfogadása érdekében érdemes egy belföldi ügyvédet bevonni az ellenjegyzés érdekében.

Számottevő támpontot adnak a jogszabályok és a gyakorlat közötti kapcsolatok abban, hogy a társasház alapítása és a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése milyen módon történik meg. A társasház alapításához szükséges alapító okirat és a földhivatali bejegyzési eljárások részletes, szakmai ellenőrzést igénylő folyamata minden esetben ügyvédi képviseletet kíván meg, hiszen az alapító okirat szigorú alaki és tartalmi követelményeknek kell megfeleljen. A bejegyzés konstitutív hatályú, és a közhitelesség elve megköveteli, hogy a jogok és tények bejegyzése a közhiteles nyilvántartásban pontosan és helyesen szerepeljen.

Táblázat: főbb jogi elemek és kapcsolódó rendeletek

tags: #tarsashazi #tulajdonjog #bejegyzese #a #foldhivatali #eljarasban

Népszerű bejegyzések:

• Esztergom közeli nyaraló Diósvölgy különleges kilátással
• Kiskunhalasi ipari terület bérlet: gyors és biztonságos kiválasztás
• Részletes áttekintés Erzsébetváros kataszteri térképéről és forrásai
• Tetőtér-szigetelés útmutató magyarul
• Hogyan zajlott az 1-es villamos fejlesztése a kilencvenes évek előtt?