Társasházi tulajdonjog mivel jár: alapfogalmak, bejegyzések és gyakorlati útmutató
A társasház alapítása alapvetően egy földrészleten álló épületre, alapító okiratra és a társasház ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésére épül. A társasház a közös tulajdon sajátos formája, amelynek működése és gazdálkodása akár több száz embert is érinthet. A hazai ingatlan-nyilvántartási gyakorlatban 2025-től részben megváltoztak a bejegyzési lehetőségek, így a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése már közvetlenül is hatással lehet a tulajdonjogra és a banki finanszírozásra.
A társasház fogalma, létrejötte és bejegyzése
A társasház az ingatlan tulajdonosok sajátos közössége, amelyben a tulajdonosok önálló - jellemzően lakások vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségek - tulajdonában álló részeket külön kezelik, míg a közös részek (lépcsőház, tetőszerkezet, közművezetékek) közös tulajdont képeznek. A társasház alapítása akkor valósul meg, ha az alapító okiratban meghatározzák a közös és a külön tulajdont, és ezt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. A bejegyzés konstitutív hatályú: az alapító okiratban rögzített részek önálló albetétekre (helyrajzi számokra) kerülnek, a tulajdonosi hányadok és a közös költségek arányai pedig a bejegyzés részét képezik. A közös tulajdon fenntartása és felújítása közös döntéseket igényel, és a költségek az alaptulajdonosok tulajdoni hányada szerint oszlanak meg.
Az alapító okirat módosítása általában valamennyi tulajdonostársat érint, és a módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak. A társasház csak akkor jöhet létre jogilag, ha megfelel a Tht. és a vonatkozó jogszabályok előírásainak, így például a közös tulajdon ingatlan-nyilvántartásba vételére vonatkozó eljárásokban az alapítók kötelezettségei teljesülnek.
Külföldön keltezett ügyvényi meghatalmazások
Külföldön kiállított meghatalmazást a Ptk. és az Inytv. előírásai szerint kell eljárásba hozni. Jogszabály szerint a külföldön kiállított meghatalmazás külhonból származó okirat, diplomáciai hitelesítés vagy Apostille felhasználásával érvényesíthető, és az Üttv. alapján a magyar ügyvéd ellenjegyzése szükséges. Ennek hiányában az eljárás nem fogadható el az ingatlan-nyilvántartási hatóságnál. Az ügyvédi ellenjegyzés megoldhatja, hogy a meghatalmazás diplomáciai hitelesítését ne kelljen mellékelni.
A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog bejegyzése
Az Inyvhr. 45-46. §-ai meghatározzák a jövőbeli jogok bejegyzésének lehetőségeit. A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog az épület megépüléséig fennáll, majd a konkrét ingatlan létezésekor kerülhet sor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésére. Ha a földrészlet tulajdoni lapjára a jövőbeli épületre vonatkozó jogot jegyzik be, az átjegyzés mindig az adott eszmei hányadra történik. A bejegyzés akkor válik hatályossá, amikor az építési jogok és a telekhez tartozó tulajdonjog átvezetésre kerül.
A közös tulajdon bejegyeztetése a Tht. 6. §-a szerint történik: a földrészlet tulajdoni lapjára vonatkozó kérelemhez mellékelni kell a szükséges okiratokat, és a bejegyzés alapja lehet egyhangú vagy többségi tulajdonostársi határozat, bírósági határozat vagy társasház alapító okirata.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése
2025-től az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanokra is lehet bejegyezni a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot. A bejegyzés lehet egész ingatlanra vonatkozó, teljes vagy eszmei hányadra vonatkozó, természetben meghatározott részre vagy területnagyságban kifejezett részre. A bejegyzés két fő módozata: térbeli megosztás (pl. ikerházban ki melyik lakrészt vagy kertet használja) és időbeli megosztás (pl. nyaraló esetén üdültetés). Fontos megkülönböztetés: a közös tulajdon használatára vonatkozó jog nem kötelmi jog; a bejegyzés dologi jogi hatályt hoz létre, és közhiteles nyilvántartásban rögzítve lesz. A bejegyzéshez megfelelő okirat és a megfelelő jellegű kivonat szükséges: egyhangú vagy többségi határozat, bírósági határozat vagy társasház alapító okirata.
A bejegyzés tárgyi tartalma lehet: egész ingatlan eszmei hányadára szóló jog, egész ingatlan tulajdonjogára vagy eszmei hányadára vonatkozó jog, vagy természetben meghatározott részre (pl. udvar, emelet) vonatkozó jog. A bejegyzéshez szükséges kérelemben pontosan meg kell határozni a használat terjedelmét (térbeli vagy időbeli megosztás), és a jog alapjául szolgáló okiratokat is fel kell tüntetni (egyhangú megállapodás, határozat, bírósági határozat vagy társasház alapító okirata). A 2025-ben hatályos új Inyvhr. szerint az ingatlan érintett részét ábrázoló változási vázrajz szükséges az eszmei hányadokra is, kivéve, ha időbeli megosztásról van szó.
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog és a tulajdoni hányad
A közös tulajdon használatára vonatkozó jog alapja a Ptk. 5:74. §: a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, de egyik sem gyakorolhatja ezt a jogot a többiek jogainak és érdekének sérelmére. A használat megosztása térben vagy időben, valamint a használati díj kérdései a felek megállapodásától függnek, és a bejegyzési jogszabályok ezt a megállapodást dologi jogi kötelezővé teszik. A tulajdoni hányad meghatározza a közös költségek arányos viselését, a szavazati jog súlyát a közgyűléseken, és a jogi vitákban is súlyosabb érintettséget jelenthet. A közös kölyön fenntartása és a felújítás költségei is a tulajdoni hányadok arányában oszlanak meg, kivéve, ha az alapító okirat vagy SZMSZ eltérően rendelkezik.
Miért érdemes bejegyeztetni a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot?
- növeli a forgalmi értéket és a hitelpiacba vetett bizalmat, mert egyértelmű, hogy ki mit használ a közös területekből;
- megkönnyíti a banki finanszírozást; a használati rend írásba foglalása és bejegyzése gyakran kondíciós feltétel a hiteleknél;
- biztosítja a jogutódokra is érvényes jogviszonyokat, ami a későbbiekben eladás vagy adásvétel esetén tisztább dokumentációt eredményez;
- megkönnyíti a birtokvédelmet és a konfliktusok gyors rendezését, ha a használati megosztás pontosan definiált.
Közgyűlés, képviselő és számvizsgáló bizottság
A közösség legfőbb szerve a közgyűlés, amelyet a közös képviselő vagy az intézőbizottság hív össze. A közgyűlés meghívása írásban történik, és a határozathozatal a tulajdoni hányadok arányában történik. A rendes közgyűlésen hozott határozatokkal kapcsolatos jogi védelem érdekében bírósághoz lehet fordulni, ha a határozat jogszabályba, alapító okiratba vagy SZMSZ-be ütközik, vagy a kisebbség jogi érdekét lényegesen érinti. A 25 lakásnál nagyobb társasházakban számvizsgáló bizottságot kell választani a gazdálkodás ellenőrzésére. A közös képviselő vagy intézőbizottság köteles a közgyűlést előkészíteni és a határozatokat végrehajtani, továbbá a közösköltség behajtását és az épület fenntartását megtenni.
A közgyűlés határozatmódosító képessége kiterjed a közös tulajdonban álló épületrészek használatának meghatározására, a közös képviselő kijelölésére és díjazására, a költségvetés és a felújítási alap felhasználására. A határozat határideje és hatáskörének határidői részletesebben a SZMSZ-ben találhatók. A közgyűlés jegyzőkönyvét minden tulajdonostársnak betekintési és másolási joga van.
A jogi és gyakorlati következmények összefoglalása
- Az alapító okirat a társasház “születési bizonyítványa”; az abban foglaltak szerint alakul ki a közös és a külön tulajdon, és a tulajdoni hányadok.
- A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése dologi jogi hatályt hoz létre, amely a közhiteles nyilvántartásban is megjelenik, és a harmadik személyekre is kötelező erővel bír.
- A bejegyzéshez szükséges okiratok köre különböző lehet: egyhangú vagy többségi határozat, bírósági határozat vagy társasház alapító okirata; a változási vázrajz szükségessége attól függ, hogy a jog egész ingatlanra vagy annak részére (térbeli/időbeli) vonatkozik-e.
- A külföldön kiállított meghatalmazást magyar jogszabályok szerint kell felhasználni; ügyvédi ellenjegyzés szükséges, amely lehetővé teszi a meghatalmazás elfogadását az ingatlan-nyilvántartási eljárásban.
- A közös költségek és a felújítási alap képzése a társasház hosszú távú pénzügyi stabilitását szolgálja; a költségek arányos megosztása a tulajdoni hányadok alapján történik, kivéve ha az alapító okirat eltérően rendelkezik.
#09 Osztatlan közös tulajdon - "Közös lónak túros a háta?" 🏠🎙️
tags: #tarsashazi #tulajdontobbseg #mivel #jar