A garázsvásárlás teljes folyamata: Tippek és tudnivalók

A részvények mellett az ingatlanpiac, azon belül is a garázsok világa egyre népszerűbbé vált. Garázst vásárolni azonban nem csupán arról szól, hogy „megveszem, kiadom, hozamot termel”. Számos buktató, adózási szabály és technikai részlet vár ránk - ezekről sokszor csak utólag szerzünk tudomást. Ebben a cikkben végigvezetünk a garázsvásárlás teljes folyamatán, és bemutatjuk a legfontosabb szempontokat a típuskülönbségektől kezdve az adózáson át a várható költségekig.

A garázstípusok és a tulajdonviszonyok

A garázsoknak jellemzően két csoportja van, az egyik a teremgarázs, ahol gyakorlatilag egy parkolóhelyhez juthatunk a garázs megvásárlásával. Ezek osztatlan közös tulajdonban vannak, jellemzően az elmúlt 15 évben épültek és egy társasházhoz tartoznak, általában azok alatt találhatóak. A másik típus az önálló tulajdonú garázs, melyek használati értéke nagyobb, mivel autó mellett más tárgyak tárolására is alkalmas. Fontos elkülöníteni a garázsokat aszerint is, hogy a tulajdoni lapon önálló helyrajzi szám alatt van bejegyezve. Ez ugyanis értékesítési szempontból előnyös.

Gyakori azonban, hogy a garázs ún. osztatlan közös tulajdonban van (főleg garázssorok és teremgarázs esetében). Ebben az esetben az adásvételi folyamata hosszadalmasabb, ugyanis a társtulajdonosoknak (a garázssor többi tulajdonosának) elővételi joga van. Ez azt jelenti, hogy a garázsvásárlás során meg kell kérdezni a többi tulajdonost tértivevényes levélben. Ha nem él a többi tulajdonos a vételi jogával, csak akkor tudjuk megvásárolni a garázst.

Az adásvétel költségei és illetékei

A garázsvásárlás során mindenképpen kalkulálhatunk ügyvédi munkadíjjal, de a lakóingatlanoknál megszokott 0,5-1 százalékos munkadíjnál százalékos arányban magasabb munkadíjra számíthatunk. Nagy a valószínűsége, hogy egy 5 millió forintos garázs ügyvédi munkadíja nem 25-50 ezer forint lesz, hanem inkább 50-100 ezer. Az osztatlan közös tulajdonú esetnél valószínűleg magasabb lesz az ügyvédi munkadíj (függ a társtulajdonosok számától). A fentiek mellett még visszterhes vagyonátruházási illetéket is kell fizetnünk, amely 4%, így összesen a garázs vásárlásakor 6-8 százalék költséggel kalkulálhatunk. Garázsvásárlás esetén nem lehet élni az illetékmentességgel (kivéve ha lakással együtt vásárolod a garázst). Továbbá újépítésű garázs esetén (pl. vállalkozótól vásárolva) az áfa is felmerülhet, de ettől függetlenül az illeték is fizetendő, ha nem minősül lakás céljára szolgáló ingatlannak.

Ha figyelembe vesszük, hogy az elérhető éves hozam (adózás után) garázsok esetében 6-9%, akkor gyakorlatilag azt mondhatjuk, hogy a kezdeti költsége közel egy évnyi hozamot fognak elvinni.

A garázs állapotának felmérése

A garázsra gyakran gondolnak úgy a vásárlás előtt állók, hogy semmiféle költség nem kerül fel a jövőben, azonban ez a garázsok többségére nem igaz. Bár a teremgarázsokra a következők nem igazak, de az önálló garázsok egy lényeges pontja az ajtó. Jelentős költségforrás lehet, ha a későbbiekben, közeljövőben fel kell újítani. A garázsok vásárlása során tehát az ajtót alaposan vizsgáljuk meg, mivel cseréje, felújítása a legnagyobb költségelem egy garázs esetében. A garázson belül a potyogó vakolat, dohos szag a vizesedésre utal, ami felvetheti a szigeteléssel kapcsolatos hibákat (tető beázás), vagy alapozásnál történő beázás lehetőségét. Ezek szintén tipikusan olyan hibák, melyek javítása nagyobb összegekbe kerülhet, és a garázs használati értékét is csökkenti. Figyeljünk oda a garázs méreteire is. Régebbi garázsokat gyakran szűk ajtókkal építették meg, az is előfordulhat, hogy a garázs mérete túlságosan kicsi.

A fentiekből már látható, hogy a megvásárlás után is számíthatunk költségekre. Ha a fontosabb hibaforrásokat kiszűrjük (ajtó és szigetelés), akkor már jelentős egyszeri költséggel nem kell kalkulálnunk, ugyanakkor folyamatos költségek lehetnek. A legtöbb garázs esetében közös költséggel is számolnunk kell. Ha egy társasházhoz tartozó garázsról van szó, akkor is találkozhatunk közös költséggel, de önálló garázssorok esetében is felmerülhet (például a garázssorhoz tartozó telek karbantartása miatt). A közös költség mellett az önkormányzatok is megadóztathatják a garázst. Több olyan település is van Magyarországon, ahol a lakóingatlanok után nem, de például a garázsok után kell építményadót fizetni. Ez akár 1 havi bérleti díjat elérő összeg is lehet.

Az elővásárlási jog és a jogszabályi változások

A garázsok eladás, garázs vétel iránt érdeklődőknek jelentős kedvező változást hoztak a 2022. május 2. Garázsbeállók, mint osztatlan közös tulajdonba tartozó ingatlanok esetében az új szabályozás hatályba lépése előtt jelentős nehézséget okozott a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs egyenkénti postai kiértesítése. Számos esetben ez száznál is több személyt érintett. Ennek a nehézkes gyakorlatnak vetett végett az új szabályozás, mely szerint a földhivatalok már kötelesek elfogadni a társasház hirdetőtáblára történő kifüggesztést és annak igazolását. A jogszabályváltozás az osztatlan közös tulajdonú teremgarázs beállókat érinti, és jelentős könnyítést tartalmaz a beállók értékesítése során.

A földhivatalok gyakorlata eltérést mutatott abban a kérdésben, hogy milyen számú beállóhely esetén lehet a tulajdonostársak nagy számára tekintettel a kiértesítés vonatkozásában jelentős nehézségre hivatkozni, mennyi az a tulajdonostársi létszám, amely esetén ez nem elfogadható és a kiértesítés nem mellőzhető. További nehézséget okozott, ha az elővásárlási jog gyakorlására felhívó levél pl. „címzett ismeretlen” vagy „elköltözött” jelzéssel érkezett vissza az ügyvédi iroda részére. Garázs eladás, garázs vétel esetén meghatározott körben a dologösszességként (így pl. lakással együtt) történő eladás segített.

Már nem áll fenn az a helyzet, hogy a különöse nehézségre való hivatkozást egyes földhivatalok nem fogadják el sok tulajdonostárs esetén sem. Így a garázsbeálló megvásárlásának legfeljebb csak az lehet akadálya, ha a társasház közös helyiségbe kifüggesztett hirdetményre tekintettel az elővásárlásra jogosult jelentkezik.

A garázsbérbeadás adózása

Mérjük fel a kiadással kapcsolatos adózási tudnivalókat is. A garázs bérbeadása az ÁFA-törvény szerint adóköteles tevékenység, mivel a közlekedési eszköz elhelyezését, parkolását szolgálja, így nem tekinthető lakóingatlan bérbeadásának, amely alapesetben ÁFA-mentes lenne. Magánszemély bérbeadóként lehetőségünk van alanyi adómentességet választani, ebben az esetben nem kell ÁFA-t felszámítani a bérbeadáskor, évi 18 millió forintos bevételi határig (2025. január 1-jétől emelkedett 12 millióról 18 millióra). Az alanyi adómentesség feltétele, hogy adószámot kérjünk az adóhivataltól, de nem kötelező vállalkozást indítani.

A bérbeadásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) is fizetni kell. Emellett választható (de nem kötelező) az értékcsökkenési leírás is, mely az építmény típusától függően évi 2-6% lehet, a személyi jövedelemadóról szóló törvény 11. számú melléklete szerint. Fontos, hogy több garázs birtoklása már üzletszerű tevékenységnek minősülhet - különösen, ha rendszeresen kiadásra kerülnek, és bevételünk meghaladja az alanyi mentesség határát.

A garázs mint befektetés

A garázs, mint befektetés, sok szempontból kedvező alternatívát jelenthet a lakáskiadással szemben. Vegyük figyelembe azt is, hogy a gazdasági fejlődés, a háztartások jövedelmének növekedése és az életminőség javulása együtt jár azzal, hogy egyre több ember engedhet meg magának saját gépjárművet, főleg a nagyvárosok környéki agglomerációkban és fejlődőbb régiókban. Ezzel párhuzamosan azonban a garázsépítések, parkolóhely-fejlesztések nem tudnak lépést tartani a növekvő járműszámmal. A lakótelepi övezetekben, belvárosi kerületekben vagy régebbi társasházaknál gyakran teljesen hiányzik a megfelelő számú parkoló, vagy csak fizetős zónákban lehet parkolni. Amennyiben van rá lehetőség, kézenfekvő megoldásnak tűnik társasházi lakásunk vételekor garázst is vásárolni új otthonunkhoz.

Az "álláshely" fogalma és az önálló ingatlan

Régóta várt és jelentős előrelépés, hogy lehetségessé vált az egyes garázsok önálló ingatlanként, önálló helyrajzi számon történő feltüntetése az ingatlan-nyilvántartásban. Így, ha már nem osztatlan közös tulajdonban áll egy adott parkolóhely, elővásárlási jog sem áll fenn rajta. Nem lehet azonban automatikusan minden parkolóhelyet ilyen módon bejegyezni, csupán azokat, amelyek megfelelnek az álláshely fogalmának. Az álláshellyé válás feltétele, hogy három oldalról falak vegyék körül, illetve, hogy a helyiség padlóján tartós fizikai jelöléssel legyen ellátva. Fontos, hogy a jelölésnek a padlón kell lennie, tehát az nem lehet például a mennyezeten vagy egy külön tájékoztató táblán; illetve tartósnak kell lennie, tipikusan nem minősül ilyennek például a vetített határoló jel, vagy a növényekkel körbekerítés.

A szerződéskötéshez szükség lesz a szerződő felek fényképes igazolványára (pl. Minden magyar állampolgár a magyarorszag.hu oldalról ügyfélkapun keresztül le tud kérni elektronikusan összesen 2 db nem hitele tulajdoni lapot. A tulajdonjog bejegyzés földhivatali díja 6.600,-Ft, mely a földhivatal részér készpénzben vagy átutalással is fizethető. A garázs bejegyeztetése - amennyiben osztatlan közös tulajdonú a garázs -, úgy meghosszabbodik a kifüggesztés idejével, azaz általában 30 nappal. A földhivatali ügyintézési határidő 6 nap, ez rövidebb lehet, de hosszabb a jogszabály szerint nem. Soron kívüli kérelem esetén 30 nap alatt jegyzi be a tulajdonjogot a földhivatal.

tags: #garazs #adasvetel #folyamata

Népszerű bejegyzések:

• Tésa eladó házai
• Zalaegerszegi lakások a Berzsenyi utcában
• Hogyan szereljünk be tolatókamerát
• Haszonélvezeti jog ingatlan ajándékozásakor
• Nyilvános WC építési tervek