Teljes körű felújítás megtörtént összkomfortos házrész — mit jelent ez és mire figyeljünk eladáskor?
Komfortos vagy összkomfortos lakás? Esetleg dupla komfortos? Mit jelentenek ezek a kifejezések? A megfelelő komfortfokozat meghatározása nem ördöngősség.
Miért fontos tisztában lenni az egyes komfortfokozatok jelentésével? Mert az ingatlanról alkotott kép nagyban függ attól, hogy milyen komfortfokozat szerepel a hirdetésben. A komfortfokozat nem csak azt jelzi, mennyire kényelmes egy ingatlan, hanem azt is, hogyan pozicionáljuk a piacon.
Jogszabályi háttér és alapfogalmak
Az egyes komfortfokozatokról törvényi szabályozás rendelkezik, egészen pontosan az 1993. évi LXXVIII. A komfort nélküli lakás a legalacsonyabb komfortfokozatú, ennél eggyel magasabb szintet jelent a félkomfort. A félkomfortot a komfortos, majd az összkomfortos lakás kategória követi.
Mikor kap egy lakás komfort nélküli besorolást vagy éppen mi számít összkomfortos lakásnak? Az összkomfortos lakás a legmagasabb komfortfokozat, legalábbis a törvényileg szabályozott keretek között. Összkomfortos az a lakás, amelyben van legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószoba, ezen felül rendelkezik konyhával, fürdőszobával és WC-vel.
A konyha kapcsán engedmény, hogy az is elfogadható, ha nincs ugyan külön főzőhelyiség, de helyette van minimum 4 négyzetméter alapterületű, főzésre alkalmas, önálló szellőzésű lakótér. Az összkomfortos lakás teljesen közművesített, azaz villany- és vízellátással, valamint szennyvíz-elvezetéssel rendelkezik.
Félkomfort, komfortos és a különbségek
Félkomfortos az a lakás, amely nem felel meg a komfortos lakás követelményeinek, de van legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobája, konyhája és fürdőszobája vagy WC-je. A konyha kapcsán itt is van egy engedmény, azaz külön főzőhelyiség hiányában az is elegendő, ha van egy legalább 4 négyzetmétert meghaladó, főzésre alkalmas, önálló szellőzéssel rendelkező lakótér.
A komfortos lakás teljesen közművesített, azaz villany- és vízellátással, valamint szennyvíz-elvezetéssel rendelkezik. A komfortos besorolás eggyel az összkomfortos kategória alatt helyezkedik el. A komfortos és összkomfortos besorolás az a két komfortfokozat, ami a legközelebb áll egymáshoz. A két definíció között egyedül a fűtési mód kapcsán van eltérés.
Komfortos az a lakás, amelyben van legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószoba, ezen felül rendelkezik konyhával, fürdőszobával és WC-vel. A konyha kapcsán itt is engedmény, hogy az is elfogadható, ha nincs ugyan külön főzőhelyiség, de helyette van minimum 4 négyzetméter alapterületű, főzésre alkalmas, önálló szellőzésű lakótér.
Míg komfortos lakásnál a fűtési módnál az egyedi fűtési mód, addig összkomfortos lakásnál a központi fűtési mód az elvárt. Egyedi fűtési mód például a kályhafűtés, legyen az akár olajkályha, cserépkályha, esetleg kandalló. Tehát az egyedi fűtési módok közé soroljuk a szilárd- vagy olajtüzelésű kályhafűtéseket. Központi fűtés például a távfűtés, az egyedi központi fűtés vagy éppen az etage fűtés.
Komfort nélküli és szükséglakás
Komfort nélküli az a lakás, amely a félkomfortos lakás követelményeinek nem felel meg, de van legalább 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobája, konyhája és van lehetőség WC használatra. A konyha kapcsán a komfort nélküli lakásoknál is él az engedmény, miszerint ha nincs külön főzőhelyiség, az is elegendő, ha van legalább 4 négyzetmétert meghaladó, főzésre alkalmas, önálló szellőzéssel rendelkező lakótér.
Közművesítettség kapcsán az egyedüli elvárás, hogy legyen biztosított a vízvételi lehetőség. A szükséglakás, mint fogalom szintén szerepel az 1993. évi LXXVIII. törvényben, de mivel nem szokás külön komfortfokozatként hivatkozni rá, ezért kicsit kakukktojásnak számít.
Luxus komfort és a „duplakomfortos” elnevezés
A luxus komfort egy még magasabb komfortfokozatot jelent. Azokat a lakásokat szokás luxus komforttal jellemezni, amelyben általában minden lakószobához külön fürdőszoba és/vagy WC tartozik. Szintén luxus komfort jelzővel szokás illetni az egyedi stílusban, magas minőségben kivitelezett lakásokat.
Összkomfortosból „duplakomfortos”: mit jelent ez a gyakorlatban? Fontos tisztázni, hogy a „duplakomfortos” nem hivatalos jogszabályi kategória, hanem piaci megnevezés. Mitől lesz tehát egy lakás „duplakomfortos jellegű”? Ha két fürdőszoba van, és két WC. Jellemzően két fürdőszobával és/vagy több WC-vel. Tényleges értéket viszont csak akkor ad, ha az extra helyiségek valóban jól használhatók.
Felújítási szempontok: mikor érdemes komfortfokozatot emelni?
Egy eladás előtt álló lakásnál felmerülhet a kérdés, hogy ha már felújítjuk, érdemes-e a komfortfokozatot is „feljebb vinni”? A válasz - ahogy az ingatlanpiacon általában - nem fekete-fehér. Van, amikor egy okosan megválasztott átalakítás gyorsabb eladást vagy jobb árat hoz, és van, amikor csak felesleges költséget jelent.
Az alapvető kérdés, hogy a lakás adottságai támogatják-e a korszerűsítést: például fűtéshez, melegvízhez, fürdőhöz, WC-hez és a közművekhez kapcsolódó fejlesztések megoldhatók-e. Ahhoz, hogy egy komfortos lakás összkomfortossá váljon, a fűtési rendszert kell korszerűsíteni. Ez az egyik leggyakoribb kérdés, és jó hír, hogy sok esetben reális cél. Ha a társasházi adottságok (pl. ha a környék árszintje nem indokolja a beruházást) vagy a lakás adottságai nem támogatják az átalakítást, akkor a beruházás megtérülése kérdéses lehet.
Mit jelent valójában a komfortfokozat eladáskor? A komfortfokozat nem esztétikai kérdés: hiába szép egy lakás, ha műszakilag nem felel meg egy magasabb besorolásnak. A komfortfokozat hatással van a hirdetésre érkező érdeklődők számára és befolyásolja a vevői elvárásokat a lakással kapcsolatban.
A komfortfokozatot befolyásoló felújítások előtt a legfontosabb szempont annak vizsgálata, hogy mi teszi a lakást könnyen és jól eladhatóvá. Éppen ezért most segíteni szeretnénk a komfortfokozatok megértésében és helyes használatában, hogy hasonló tévedések ne fordulhassanak elő!
Gyakorlati felújítási elemek egy teljes körű felújítás során
A teljes körű lakásfelújítás során szinte mindent kicserélünk a falakon és az alapokon kívül. Vagyis beletartozhat a kőművesmunka, a burkolás, a tetőfedés, a szigetelés, az épületgépészeti munka, a villanyszerelés. Minden felújítást érdemes egy alapos tervezéssel előkészíteni.
Ha csak „esztétikai” átalakításról van szó, akkor is gondoljuk végig a mélyebb rétegek és a gépészeti összetevők felújításának lehetőségét. Ha már egyszer hozzányúlunk a burkolathoz, nyílászárót cserélünk, nézzük meg, hogy milyen állapotban van pl. az elektromos rendszer, a vízvezeték-hálózat, szükséges-e épületgépészetileg is újítani, korszerűsíteni a lakást, van-e rendes szigetelés az épület homlokzatán, milyen állapotban van a tető, a födém, stb.
Kezdjük a tetején, ha a cserepek elöregedtek, a tetőlécek és a gerendázat is korhad, érdemes tetőcserében gondolkodni. Ha a tető ugyan jó állapotban van, ám hiányzik a szigetelés, akkor gondoskodjunk róla. Teljes tetőcserét érdemes végrehajtani, ha rossz állapotban van a tető, vagy ha tetőtérbeépítést tervezünk és a tetőnk formája nem megfelelő (sátortető).
A padlásfödém szigetelése régebben nem volt divat, még mindig találunk bőven olyan házakat Magyarországon, ahol a födémen keresztül elillan a hőenergia egy jelentős része. A padlásfödémet egyszerűbb, monolit betonfödém esetében akár mi magunk is szigetelhetjük, de egy komplexebb, fafödémnél vagy sok cikk-cakkal, épületgépészeti vezetékkel rendelkező padlásnál már érdemes fújható szigetelésben gondolkozni.
A nyílászárókat is érdemes 25 évente kicserélni. Ha már szuvasodik, korhad a régi fa ablak, ajtó, ezt a munkafolyamatot is szépen vegyük fel a kipipálandó munkák közé. A megfelelő szigeteléssel és a minőségi nyílászáró cserével ráadásul jelentősen meg fog nőni az épület energiahatékonysága is. A nyílászárók ára elég széles spektrumon mozog, mérettől, anyagtól, funkciótól függően nagy lehet az eltérés.
Ha már a födémet szigeteljük és a nyílászárók is cserélődnek, ne hagyjuk csupaszon a szigeteletlen falakat sem, vagyis kerüljön EPS/XPS a homlokzatra, lábazatra, vályogház esetén pedig kőzetgyapottal szigeteljünk.
Gépészeti korszerűsítés és energetika
A fűtéstecnikáról oldalakat lehetne írni, az biztos, hogy egy lakásfelújításnál meg kell fontolni a fűtéskorszerűsítést is, nem érdemes spórolni az anyag minőségén és a szakmunkán. Ha padlófűtésünk van, érdemes elgondolkodni a hőszivattyús megoldásokon (ennek az anyagára jelentősen több, mint pl. a gázkazáné), a napelemes rendszereken és a kiegészítő fűtési megoldásokon.
Az ingatlan energetikai korszerűsége nagyban befolyásolja annak az értékét. Minden ingatlan kap egy energetikai besorolást JJ-től AA++-ig. Mi valójában az energetikai tanúsítvány, miért fontos, hogy elkészüljön, és miért célszerű a megfelelő céggel elkészíttetni? Hogyan zajlik egy energetikai tanúsítás kiállítása? Mik a folyamat egyes állomásai, lépései? Ki lehet hagyni valamit?
Költségek, megtérülés és piaci hatás
Mennyibe kerül egy lakás teljes körű felújítása? Egy teljes tetőcsere ára egy 100-120 négyzetméteres családi ház esetében 8-10 millió forint körül van. Persze sok minden függ a cserép minőségétől, a szigetelőanyagtól és attól, hogy milyen jellegű tetőt szeretnénk. A burkolás árak átlagosan 7.000 - 10.000 Ft/nm között alakulnak.
Az eladásnál fontos, hogy a lakás paramétereiről minél pontosabb leírás készüljön. A komfortfokozatok körüli félreértések legtöbbször abból jönnek, hogy a hirdetések nem írják le a döntő részleteket. A komfortfokozat nem automatikus árfelhajtó tényező, inkább a könnyebb eladhatóságot segíti. Gyakran előfordul, hogy az átalakítás költsége nem épül be 1:1-ben az eladási árba, viszont a lakás gyorsabban talál vevőt, kevesebb alkuval.
Budapesten ma a vevők többsége legalább komfortos és összkomfortos lakást keres. A komfort nélküli és félkomfortos lakások iránt lényegében nincs kereslet. Befektetési célú vásárlásnál az alaprajz általában fontosabb, mint a komfortfokozat.
Mikor érdemes beruházni és mikor nem?
Ha ezt a szempontrendszert már értjük, sokkal könnyebb reálisan olvasni a hirdetéseket is. Egy eladás előtt álló lakásnál felmerülhet a kérdés, hogy érdemes-e a komfortfokozatot is „feljebb vinni”. Van, amikor egy okosan megválasztott átalakítás gyorsabb eladást vagy jobb árat hoz, és van, amikor csak felesleges költséget jelent.
Bizonyos esetekben a komfort nélküli lakás mégis kifejezetten jó választás lehet. Ezek valóban nem azok a körülmények, ahol az ember szívesen nevelne kisgyereket, bár fontos hozzátenni, hogy az ennyire elmaradott körülmények már vidéki viszonylatban sem gyakoriak. A jól kivitelezett, teljes körű felújítással hosszútávon jelentősen csökkenthetjük az épület rezsijét. A fűtésköltségek akár feleződhetnek is (attól függően, hogy milyen energetikai állapotban volt korábban az épület), de az áramhasználat is jóval alacsonyabb lehet, ha pl.
Gyakorlati tippek eladóknak
- Mérjük fel reálisan, mi működik és mi igényel felújítást.
- Ne csak a címkét adjuk meg a hirdetésben: részletezzük a fűtési módot, a közművek állapotát és az extra helyiségek valódi funkcióját is.
- Kérjünk szakszerű értékbecslést és energetikai tanúsítványt, ha szükséges.
- Gondoljuk át, hogy a komfortfokozat emelése valóban megtérül-e a környék és a célcsoport tükrében.
365 NAPOS HÁZFELÚJÍTÁSI IDEIG TÖRTÉNŐ VIDEÓ
Fontos megjegyzések
Nincs külön „minősítő szerv”, amely hivatalosan megállapítja egy lakás komfortfokozatát. A komfortbesorolás a jogszabályi feltételeknek való megfelelésen alapul, a gyakorlatban pedig értékbecslők, bankok és az ingatlanpiac értelmezése szerint jelenik meg. Hitelfelvétel esetén a banki értékbecslő véleménye a mérvadó.
A komfortfokozatról nem fogunk senkitől hivatalos papírt kapni, de a hirdetésben feltüntetett komfortszintnek összhangban kell lennie a valós műszaki állapottal. Egy vitatható komfortfokozat bizalomvesztést és alkualapot teremthet.
| Komfortfokozat | Fő jellemzők | Közművek / fűtés |
|---|---|---|
| Összkomfortos | ≥12 nm lakószoba, konyha, fürdő + WC | Teljes közmű, központi fűtés |
| Komfortos | ≥12 nm lakószoba, konyha, fürdő + WC | Teljes közmű, egyedi fűtés |
| Félkomfortos | ≥12 nm lakószoba, konyha, fürdő vagy WC | Villany és víz |
| Komfort nélküli | ≥12 nm lakószoba, konyha, WC-használat lehetősége | Legalább vízvételi lehetőség |
Kérjen árajánlatot most, és mi minden részletről tájékoztatjuk! Várjuk megkeresését! Egy ingatlan adásvétele sosem egy könnyed és gyors procedúra, álljunk akár a vevői, vagy az eladói oldalon. Abban mindenki egyetért, hogy egy ingatlan minden esetben értéket képvisel, azonban az már nagyon nem mindegy, hogy mekkorát.
tags: #teljes #koru #felujitas #megtortent #osszkomfortos #hazresz