Teljes korú tulajdonjog Osztatlan közös tulajdon felosztása és jogkövetkezményei

A részarány földkiadás során korábban jelentős számban keletkeztek olyan tulajdonközösségek, melyek a föld bármilyen hasznosítását gyakorlatilag lehetetlenné tették, és az akár több száz tulajdonossal rendelkező földrészlet közös tulajdonának megszüntetése csak egy hosszadalmas, több évig tartó és igen bonyolult perrel volt lehetséges. Ennek a kényszerű helyzetnek a feloldására született meg az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére irányuló egyedi eljárás, melyet 2012. A részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetése iránti eljárás több, egymásra épülő hatósági és nem hatósági, úgynevezett szolgáltatási típusú cselekményekből áll.

Az eljárás jogi alapjai és számbavétele

A Nemzeti Földügyi Központ 2024. évi megszüntetése miatt a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. [3] A törvényi rendelkezések változása értelmében a fővárosi és vármegyei kormányhivatalok mint segítő közreműködők átveszik a korábbi nem hatósági cselekményeket, így a földmérő vállalkozói és jogi szolgáltatói feladatokat, ezért az eljárásra vonatkozó részletszabályok módosítása is elengedhetetlenné vált. A Kormány a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény 29. § c) pontjában kapott felhatalmazás alapján, az Alaptörvény 15. 1. 1. §

Az Eljárás megkezdéséről az ingatlanügyi hatóság írásban, postai úton értesíti valamennyi, az osztatlan közös tulajdonnal érintett ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat. A megosztási eljárás során a földrészlet természetbeni állapotának az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokkal való összehasonlítása céljából helyszíni szemle lefolytatását végzik, keretmérést és szükség esetén a felmérési hiba kijavítását. A jogi szolgáltató feladatai közé tartozik az egyezség előkészítése, az egyezségi tárgyalás megtartása, nyilatkozatok beszerzése, és az ingatlan-nyilvántartási átvezetésre alkalmas egyezségi okirat elkészítése és ellenjegyzése.

Az eljárás résztvevői között a tulajdonostársaknak értesítést kell kapniuk és a kiosztási sorrend meghatározásáról egyezség vagy sorsolás alapján döntenek. A sorsolást háromtagú sorsolási bizottság folytatja, az ingatlanügyi hatóság szervezi, és a sorsolás napját a jogi szolgáltatóval és a földmérővel előzetesen egyezteti. Az egyezségi tárgyalás lezárását követően jegyzőkönyvet készítenek, amelyet az ingatlanügyi hatóság és a földmérő részére továbbítanak.

A tulajdonjog alapelvei és a jogi korlátok

Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosokról általában: ki az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos? Bizonyos jogok a törvény erejénél fogva keletkeznek és bejegyzés nélkül is hatnak. Gyakran ilyen jogcímek például házastársi közösség, elbirtoklás, ráépítés, öröklés. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos bejegyzése akkor merül fel, ha valaki már megszerezte az ingatlan tulajdonjogát, de ez a tulajdonszerzés még nem jelent meg a tulajdoni lapon. A Kúria kimondja, hogy a bejegyzés hiányában is lehet jogszerzés, de a jóhiszeműség és a bejegyzés közti viszony fontos. A jóhiszeműség objektív gondossági mérce alapján vizsgálandó, és akkor érvényesíthető a jog, ha a jogszerző nem tehetett róla tudomást a nyilvántartás tartalmáról.

Elbirtoklás és új tulajdonosi helyzetek: elbirtoklással megszerezhető a tulajdonjog, ha 15 éven át sajátként birtokoljuk, vagy 5 év eltelte után kötelmi joghatásokkal. A bejegyzett tulajdonos és az elbirtokló közötti viszony attól függ, hogy a birtoklás hogyan indult és meddig folytatódott. A jogalap nélküli birtokos köteles a jogosultnak kiadni az ingatlan meglevő hasznait, és a birtoklás megszegésekor a megfelelő jogszabályok szerint eljárás során kártérítést is fizethet. A telki szolgalom esetén a felhasználás jogát írásbeli megállapodásban rögzítik és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. A telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan tulajdonosának érdekeit is figyelembe kell venni, és a fenntartási költségek megosztása az arányos használattal jár.

Haszonélvezeti jog és egyéb jogok

A haszonélvezet egy komoly korlát a tulajdonos számára: a jogosult tarthatja, használhatja és hasznait szedheti a más tulajdonában álló ingatlannak, míg a haszonélvezeti jog fennáll. A haszonélvezeti jog bejegyzése szükségszerű lehet, és a jogok gyakorlása a haszonélvező általában kötelezettségekkel jár. A haszonélvezeti jog megszűnésekor a tulajdonos visszaadhatja a dolgot, vagy helyettesítheti azt egy másik dologra, ha szükséges. A haszonélvezeti jog korlátozásai és kötelezettségei a jogi megállapodások és a bírósági határozatok függvényében alakulnak.

Az épület tulajdonjogának alapelve, hogy általában a föld tulajdonosát illeti meg, kivéve ha törvény vagy írásbeli megállapodás ettől eltérően rendelkezik. A törvényi és szerződéses viszonyokban a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének joga a jogosultak közötti egyenlő részvételt bizonyítja. A közös birtok esetén a birtokvédelem minden birtokost megillet, és a tulajdonosok közötti közös használat részleteit megállapodásokkal rendezik.

Gyakorlati kockázatok és megoldási útvonalak

Az osztatlan közös tulajdon gyakorlati problémái közé tartozik a használat megosztása és a költségek rendezése. Ha mindenkinek joga van használni az ingatlant, a költségek arányosak kell legyenek, és a használat megosztását lehetőség szerint megállapodásokkal lehet szabályozni. Ha a közös tulajdon megosztása nem kivitelezhető, leggyakrabban a bíróság rendeli el a megosztást vagy az értékesítést, arányos kártalanítással. Ebben az összefüggésben a mediáció és a közvetítői megegyezések is segíthetnek a költségek és feladatok igazságos elosztásában.

A cikkben - bár a téma terjedelme végtelen - megismerhetőek a közös tulajdon elméleti és gyakorlati aspektusai, az elővásárlási jog és a használati szerződések alkalmazási lehetőségei. Az általános tanulság az, hogy az osztatlan közös tulajdont a lehető leghamarabb és lehető legpontosabban érdemes rendezni, legyen szó megosztásról, közös megegyezésről vagy bírósági eljárásról. A megállapodásokban érdemes tisztázni a telekhatárokat, a használat részleteit, a költségek megosztását és a sorsolás vagy egyezség feltételeit is.

Infografika: Hogyan működik az osztatlan közös tulajdon felosztása

tags: #teljes #koru #tulajdonjog

Népszerű bejegyzések: