Termőföld haszonbérleti jog sorrendje és lejárt szerződés esetén

A cikk összefoglalja a termőföldek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) és kapcsolódó rendeletek változásait, kiemelten a haszonbérlet jogképző elemeit, előhaszonbérleti jog sorrendjét, lejárt szerződés utáni jogkövetkezményeket és a 2024. évi módosítások fő irányait. A jogszabályok átalakulása élesen érinti a földhasználat formáit, a birtoklási maximumokat, a nyilvántartási rendet, illetve a közzétételi és jóváhagyási kötelezettségeket.

A jogi keret alakulása és a haszonbérlet alapelvei

Az új szabályozás szerint a földhasználati jogosultság fő jogcímként a haszonbérlet, alhaszonbérlet, feles bérlet, részesművelés és szívességi használat maradt; új haszonkölcsön szerződés már nem köthető. A föld használata tehát e jogcímek valamelyike alapján keletkezhet, és a Földforgalmi tv hatálybalépése óta a hagyományos haszonbérlet intézménye érvényesül. A haszonbérletet mindig írásban kell megkötni, és a díját, valamint a tartalmát - többek között az inflációkövetést - érdemes rögzíteni a hosszabb szerződések esetén.

A törvény kiemeli, hogy a haszonbérletet a jogszabályban meghatározott előírások szerint lehet csak létrehozni és fenntartani; az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása szorosan kapcsolódik a közzétételi eljárásokhoz és a hatósági jóváhagyáshoz.

Előhaszonbérleti jog és sorrend

Az előhaszonbérleti jog prioritást élvez a föld adásvételében vagy a haszonbérleti szerződés megkötésében, és a jog gyakorlására mindenkinek megvan a maga rangsora. 2024-től az előhaszonbérleti jog gyakorlásának sorrendje külön kiemelést kap: a volt haszonbérlő és az állattartó telepet üzemeltető helyben lakó földműves, illetve a helyben lakó földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet is elsőbbséget élvezhet, amennyiben megfelel a jogi feltételeknek. Az előhaszonbérleti jog gyakorlására jogosultak sorrendje az érintett föld használatával kapcsolatosan előírt feltételek alapján kerül megállapításra, és a közlési eljárásban a nyilatkozatok tartalmának teljes és pontos feltüntetése szükséges.

Az előhaszonbérleti joggal rendelkező személyeknek a hirdetményi közlésen túl a szerződést közvetlenül érintő egyéb jogalapokat is értelemszerűen fel kell tüntetniük, és ha több jogosult található azonos ranghelyen, akkor további enyhítéses rangsorolás lép életbe a földhasználati jog megszerzése érdekében.

Állattartó telep és kedvezmények

Az állattartó telep üzemeltetőjét kedvezményes birtokmaximum illeti meg, ha az átlagos állatsűrűség a birtokba vett földön meghaladja a meghatározott küszöbértéket (pl. 600 állategység egy hároméves átlagban). A kedvezményes birtokmaximum akkor alkalmazható, ha az elővásárlási vagy előhaszonbérleti jog előfeltételként fennálló állattartási mutatók megfelelnek a jogszabályban előírtaknak. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás céljából a birtoklási határok túllépése csak meghatározott feltételek teljesülése esetén lehetséges.

Az erdőminősítés és a védett termőföldek

Az erdőnek minősülő földek és az engedélyezett erdőtelepítésre kijelölt földek haszonbérleti szerződésének lejárta után legfeljebb 10 évig tarthat a haszonbérleti használat, a megállapodások tartalma ennek megfelelően kerül meghatározásra. A szerződés pénzbeli vagy természetbeli formában járhat, és ennek részleteit a szerződésnek egyértelműen tartalmaznia kell; hiányában a szerződés semmis lehet. A haszonbérlet felmondásának esetében a jogszerűségről a jogszabályban rögzített határidők és a bírósághoz fordulási lehetőség biztosított.

Friss változások 2024-től: közzététel, kötelezettségek és gyors eligazodás

A 2024. január 1-jétől érvényes módosítások szerint a „szomszédos föld” fogalma pontosítottá vált: a közvetlen érintkezés vagy a közbeékelődő út/vasút/útvonalak közreállása esetén minősül szomszédos földnek. A gazdasági év fogalma meghatározásra került, és az egyes ágazatokhoz kötődő évszakok szerint alakítja ki a szerződések határidejét, amely a növényvetés előkészítésétől a termés betakarításáig tart. A földhasználati nyilvántartás és a közzététel új eljárási rendje is konkretizálva lett: a jegyző hirdetményi úton közli a szerződést, a közzétételi határidő 15 nap, és a közlés főszabályként a földhasználati és haszonbérleti jogokra vonatkozik.

Fontos megjegyzés: 2024. évtől a körülmények függvényében a földvásárlók és haszonbérlők között a jogi eszközök jobban elkülönülnek, és a befektetési célú földtulajdonosok számára módosult a szabályozás. A jogszabály azt is leszögezte, hogy a megelőző körülmények alapján történt közlés és közzététel költség- és illetékmentes, ugyanakkor a felmerülő eljárási díjak és költségek a szerződő felet terhelik.

Hirdetményi közlés és felek kötelezettségei

A közzétételi eljárás megindítása érdekében a haszonbérbeadó a jegyzőhöz közzétételi kérelmet nyújt be a speciálisan erre a célra szolgáló formanyomtatványon. A kérelemhez csatolni kell a teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt haszonbérleti szerződést. Osztatlan közös tulajdonban álló föld és több haszonbérbeadó esetén előtérbe kerül minden tulajdonostárs által aláírt egységes okirat. A kérelem visszavonása csak addig lehetséges, amíg a jegyző a szerződést még nem függesztette ki.

Az elfogadó jognyilatkozatokra új szabályok vonatkoznak: a jogalap és a jogforrás feltüntetése mellett a sorrendben előrébb álló jogosultak ténykifejtő nyilatkozatait is kötelező szerepeltetni kell. A 2013/ CCXII átmeneti szabályok és a 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet együttes alkalmazásával a közlési eljárás és a nyilvántartásba vétel módja alapján történik meg a közzététel.

Összefoglaló gyakorlati útmutató

1. Elővásárlási jog sorrendje megmaradt: állam, helyben lakó szomszéd, helyben lakó, életvitelszerű lakáshasználat a földdel, és így tovább, az egyes csoportokon belül pedig további rangsorolásra van lehetőség.
2. A haszonbérletet mindig írásban kell megkötni, és a díj lehet pénzben, terményben vagy ezek kombinációja. A tartam 1-től 20 gazdasági évig terjedhet, a szerződés hosszú évekre szóló inflációkövetést igényelhet.
3. Az előhaszonbérletre jogosultak elfogadó nyilatkozata tartalmazza az alapjog és a jogforrás megjelölését, valamint a sorrend megállapítását megalapozó tényeket. A közlés díj- és illetékmentes.
4. A földhasználati nyilvántartásba vételhez a rendeletek szerint hatósági jóváhagyás szükséges a legtöbb szerződés esetében, kivéve átmeneti időszakra vonatkozó példákat. A jóváhagyás után a záradékolt példányokat továbbítják az érintettek részére.
5. Az ökológiai gazdálkodás vagy eredetmegjelölés célú elővásárlási jog megerősödött: az ökológiai gazdálkodás célú felhasználást előnyben részesítik, de a kötelezettségek szigorúak és a 5 évig tartó tevékenységi kötelezettséget szankciók követik.

Ha a földhasználati jog megváltozik lejárt szerződés után, a tulajdonosnak lehetősége van új haszonbérleti vagy más jogcímű hasznosításra. A jogszabályok továbbra is szigorúak mind a birtokmaximum, mind a földtulajdon-szerzés feltételei tekintetében; a fentiek alapján a piaci szereplők felkészülten érdemes eljárni a szerződéskötések során.

Gyakorlati tanács: érdemes jogi szakértő bevonásával végiggondolni a szerződés megkötését és a közvetlen közzététel menetrendjét, hogy a folyamat zökkenőmentes legyen, és minden jogi feltétel teljesüljön.

tags: #termofold #elohaszonberleti #jog #sorrendje #lejart #szerzodes

Népszerű bejegyzések:

• Belvárosi iroda Szolnokban: korszerű berendezések, hosszú távú bérlet
• Emelőkosár kölcsönzés díjai és hasznos tudnivalók
• Szabadi vízparti apartmanok Siófokon
• Unideb oktatási kínálata: osztatlan és rövid ciklusú tanári mesterszakok részletek
• Az irodalomtörténeti múlttal rendelkező ház bemutatása