Termőföld haszonbérlő váltás: befektetés, elővásárlási jog és új szabályok
A közelmúltban elfogadott jogszabály-módosítás jelentősen átalakította a megvásárolt termőföldek hasznosítására vonatkozó szabályokat. A jogalkotó több enyhítést is bevezetett, amelyek eredményeként magánszemélyek esetén 2026-tól lehetőség nyílik befektetési célú termőföldvásárlásra is. Az RSM Legal szakértői összefoglalták a legfontosabb tudnivalókat.
Termőföld, mint befektetés: szemléletváltás és a haszonbérlet szerepe
A termőföld tulajdonszerzés egyik alapfeltétele, hogy a vevő a tulajdonjog-átruházási szerződésben vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, hanem maga használja. A 2014-ben érvénybe lépett földforgalmi szabályozás az ezt követően megvásárolt termőföldek használatának átengedését - így a haszonbérbe adást is - csak nagyon szűk körben tette lehetővé, például, ha a használat átengedése földművesnek minősülő közeli hozzátartozó részére történt. Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy aki termőföldet szerzett, azt később főszabály szerint nem tudta haszonbérletbe adni, hanem köteles volt saját maga művelni.
A jogalkotó célja ezzel éppen a befektetési célú földvásárlások ellehetetlenítése volt annak érdekében, hogy a befektetők piacra lépésével járó árfelhajtó hatás elkerülhető legyen és így a piacon elérhető termőföldeket földeket azok a gazdák vásárolhassák meg, akik azt ténylegesen meg is művelik. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény új rendelkezése értelmében most már nem számít a használat átengedésének, ha a földtulajdonos haszonbérleti szerződés keretében adja át a föld használatát.
Mi minősül nem használat átengedésének?
A jogszabály felsorolja, hogy mi nem minősül a használat átengedésének, így például: földművesnek minősülő közeli hozzátartozó; mezőgazdasági termelőszervezet, amelyben a tulajdonos vagy közeli hozzátartozója legalább 25%-ban tulajdonos; családi mezőgazdasági társaság, amelyben tag javára engedi át; erdőgazdálkodás, erdő kezelése; osztatlan közös tulajdonban álló erdő használata többlethasználati megállapodással; gazdaságátadás keretében történő átengedés; vagy a haszonbérleti szerződés keretében engedés. Ezzel az új rendelkezéssel megszűnt az a korábbi korlátozás, amely kizárta a tényleges saját műveléstől eltérő célú földszerzést.
Termőföldvásárlás feltételei: személyi és területi korlátok, földműves státusz
Az előző szabályozás megmaradt földszerzési korlátozásai közé tartozik, hogy a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. Ha a szerző fél nem minősül földművesnek, a föld megszerzésére csak akkor van lehetőség, ha a birtokában lévő föld területnagysága nem haladja meg az 1 hektárt a megvásárolni kívánt terület nagyságával együttesen. Kivétel, ha a szerző fél a tulajdonjogot átruházó fél közeli hozzátartozója. 1 hektár feletti területek megszerzésére csak ha a szerző fél földművesnek minősül, azaz a földművesek nyilvántartásába be van jegyezve. A földműves nyilvántartásba történő bejegyzést elsősorban mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képesítéssel rendelkező személyek kérhetik, például aranykalászos gazda képzés esetében.
A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző fél vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. A korábbi maximumokra továbbra is figyelemmel kell lenni: a szerző fél összes földtulajdona nem haladhatja meg a 300 hektárt, és a birtokolt föld mértéke nem lehet több, mint 1200 hektár. A földszerzési maximum azonban könnyebben túlléphető, amennyiben a házastársi vagyonközösség megszüntetése, föld tulajdonjog csere vagy törvényes öröklés útján történik.
Elővásárlási jog termőföld adásvételnél: sorrend és gyakorlati következmények
A föld eladása esetén továbbra is kiemelt jelentőséggel bír az elővásárlási jog. A sorrend a következő: állam; helyben lakó szomszéd földműves; helyben lakónak minősülő földműves; olyan földműves, akinek életvitel szerint lakó- vagy központja 20 km-en belül van; az ország másik részéről érkező jogcímből előnyösebb helyzetben lévő földművesek. A törvény bizonyos elővásárlási jogokat preferál ökológiai gazdálkodás, eredetmegjelölés vagy családi mezőgazdasági társaságok és fiatal földművesek részére. Ebben a folyamatban a feleknek figyelembe kell venniük a sorrendbeli elhelyezkedést és az esélyeket a sikeres elővásárlás érdekében.
Haszonbérlet 2026-tól: előhaszonbérleti jog, kifüggesztés és tulajdonosi mozgástér
A befektetési célú földvásárlókat érintő módosítások között kiemelkedő, hogy a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása során a meghatározott személyeknek előhaszonbérleti joguk van. A korábbi szabályozás szerint előhaszonbérlet csak a közeli hozzátartozók körére vonatkozott; most azonban távolabbi rokonokra is kiterjed a jog. Így nagynéni, nagybácsi vagy unokatestvér részére történő haszonbérbeadás esetén sem szükséges kifüggesztési eljárás. Emellett a szabályozás alapján, ha a hatóság a szerződés jóváhagyásánál a kifüggesztés során elfogadó nyilatkozatot tevő előhaszonbérlő javára hozna döntést, a tulajdonos hozzájárulása nélkül a szerződés nem jön létre az előhaszonbérlővel sem. Ez a változás a tulajdonos számára végső soron egy korlátozott választási jogot biztosít, ami azt jelenti, hogy a tulajdonos nem kötelezhető olyan előhaszonbérlővel kötendő szerződésre, akivel nem kíván szerződéses kapcsolatba lépni. Abban az esetben, ha a tulajdonos nem járul hozzá, a haszonbérleti szerződés nem jön létre sem az eredeti haszonbérlővel, sem az előhaszonbérlővel, így a tulajdonos ismételten meghirdetheti a földet haszonbérletre.
Összegzés: termőföld befektetés és haszonbérlet - mire érdemes figyelni?
A termőföld megszerzése és haszonbérlet útján történő hasznosítása továbbra is szigorú szabályozás alá esik. A SZJA törvény szerint a termőföld bérbeadásából származó bevétel adómentes lehet az adónemfeltételek teljesülése esetén. A kifizetőnek az adót meg kell állapítania, levonnia és bejelentenie a megfelelő önkormányzati adóhatóságnál. Elektronikus benyújtásra az E-Önkormányzati Portálon van lehetőség. A haszonbérbeadással kapcsolatos bevallásokhoz kapcsolódó űrlapok az ASP-ADO-050 és az ASP-ADO-050NY típusúak. A jogszabályi összefüggések alapján a haszonbérleti díjak módosítása csak közös megegyezéssel vagy a hatóság jóváhagyásával történhet, és a bérleti díj csökkentése bizonyos esetekben lehetséges bírósági úton. A gyakorlati megoldások között szerepel, hogy a bérleti díj inflációkövetést tartalmazzon, illetve hogy a díjat terményben is rendezhetik, különösen állattenyésztési célú haszonbérlet esetén.
Gyakorlati lépések haszonbérlet megfontolásához
- Értékelje a föld területét és földtulajdonosi maximumokat (300 hektár tulajdon, 1200 hektár birtok maximum).
- Vizsgálja meg, hogy a föld megvásárlásával járó jogszabályok szerint jogosult-e a szeződés megkötésére (földműves státusz, 5 éves használat korlátozás).
- Értékelje az elővásárlási jogot és a sorrendet a település közigazgatási határaiban található földhasználókkal szemben.
- Fontolja meg a haszonbérleti díj inflációkövetésének kikötését és a térítés módját (pénz, termény vagy ezek kombinációja).
- Értesítse a jogi tanácsadót a szerződés tartalmi és alaki követelményeiről az előzetes jóváhagyás céljából. Legyen felkészülve az előhaszonbérleti nyilatkozatok kezelésére és a kifüggesztésre adott válaszokra.
Általános tartásjavító gyakorlatok
tags: #termofold #haszonberlo #valtas