A termőföldforgalom szabályai és a Nemzeti Agrárkamara szerepe

A termőföld adásvétele összetett folyamat, amely számos jogszabályi előírást és eljárási lépést foglal magában. A Nemzeti Agrárkamara (NAK) és a helyi földbizottságok kulcsszerepet játszanak ezen tranzakciók engedélyezésében és felügyeletében. A 2013. évi CXXII. törvény (Fftv.) és az ahhoz kapcsolódó jogszabályok szabályozzák a mező- és erdőgazdasági földek forgalmát, melyek rendszeresen módosulnak, hogy alkalmazkodjanak a változó gazdasági és agrárpolitikai környezethez.

A termőföld adásvételének folyamata több szempontból is különleges, és számos olyan tényezőt tartalmaz, amelyre a földműveseknek különösen oda kell figyelniük. A legfontosabb lépés a földműves jogosultság megszerzése, amely az agrárkamara illetékes területi szervezetétől történik, és általában időigényes folyamat. A termőföld adásvétele során a fentieken felül további számos tényezőt figyelembe kell vennünk. A sikeres földvásárlás érdekében érdemes megértenünk a földbizottság szerepét is.

Már az adásvételi szerződés megkötése előtt fontos a termőföld átlagárának ismerete, amelyet a helyi viszonyok határoznak meg. Ezt figyelembe véve könnyebb meghatározni a vásárlásra kínált terület reális értékét. Az átlagár mellett fontos a föld minőségére, adottságaira, valamint a területen található víz- és energiahálózatra vonatkozó információk beszerzése.

A termőföld adásvétele során - ahogy fent is említettük - az engedélyezési folyamat elengedhetetlen. A földbizottság, mint a földügyeket felügyelő szerv, ellenőrzi, hogy a tranzakció megfelel-e a jogszabályi előírásoknak és az adott régió fejlesztési terveinek. A földbizottság engedélye nélkül a földvásárlás érvénytelennek minősül.

A földbizottság engedélyezési folyamata több lépésből áll. A jegyzői kifüggesztést követően megküldésre kerülnek az ügy iratai a földbizottsághoz. A kérelem elbírálása során a földbizottság vizsgálja, hogy a vevő megfelel-e a földhasználati jogosultságra vonatkozó előírásoknak. A földbizottságnak ezen felül kiemelt szerepe van a földművesek és a földtulajdonosok érdekeinek védelme területén. Ők döntenek arról, hogy a földművesek számára megfelelő-e a tervezett adásvétel, és hogy az összhangban áll-e a nemzeti érdekekkel. Amennyiben a kérelem megfelel az előírásoknak, a földbizottság engedélyezi az adásvételt.

A termőföld adásvételi szerződés megkötését követően a felek benyújtják a szerződést a kormányhivatalnak előzetes vizsgálat céljából. Amennyiben annak megfelel az okirat, akkor kerülhet sor a szerződés közzétételére. Ez az ún. kifüggesztés, mely során az eladó kérelmére a jegyző nyilvánosságra hozza a termőföld értékesítését, és ezzel lehetőséget biztosít az elővásárlási joggal rendelkezők számára, hogy a más által eladásra kínált termőföldeket elsőbbségi alapon megvásárolhassák. Ez azonban nem jelenti azt, hogy automatikusan jogosultak a vásárlásra. A földművesnek jeleznie kell erre vonatkozó igényét a jegyző felé, aki megvizsgálja, hogy valóban fennáll-e a jogosultság. A kifüggesztés időtartama 30 nap, amely alatt a jegyző gyűjti az érdeklődők jelentkezését.

Fontos leszögezni, hogy termőföld megszerzésére nem kizárólag földműves jogosult. A szerzési jogosultság belföldi és uniós állampolgár esetén fennáll; harmadik országbeli vagy jogi személy nem lehet termőföld tulajdonosa. Földművesnek nem minősülő személy maximum 1 hektár nagyságú termőföldet birtokolhat. A földművesek esetén a fölszerzési maximum 300 hektár, vagyis ekkora területű termőföldet tulajdonolhat, míg a birtokmaximum 1200 hektár mértékig terjed.

A termőföldforgalomra vonatkozó jogszabályi változások

A termőföld adásvételt érintő változások között szerepel, hogy a jövőben nem kell kifüggeszteni a szerződést, ha a 3 éve tulajdonostárs egy másik tulajdonostársát vásárolja ki és ezáltal csökken a tulajdonosok száma az ingatlanban. Fontos, hogy ha a szerződéskötést megelőző 3 évben telekalakítás történt, akkor erre nincs lehetőség. Eddig az elővásárlási jog gyakorlása nélküli „kivásárlásra” csak akkor volt lehetőség, ha ezáltal teljesen felszámolták az osztatlan közös tulajdont és egy tulajdonosa lett az egész földnek.

Közel másfél éve van lehetőség az első 10 hektár földtulajdon kedvezményes megszerzésére úgy, hogy -bizonyos feltételek teljesülése esetén- nem kell kifüggeszteni az adásvételi szerződést. Itt történt egy pontosítás: ha egybefoglalt vételáron, vagyis több földrészletet vásárolnak, akkor a szerződésben szereplő valamennyi területnek meg kell felelnie az előírásoknak.

A szerződések jóváhagyási procedúrájában új szabály és a földhivatalok, valamint a Kamara közti párbeszédet hivatott elősegíteni az a rendelkezés, ami előírja, hogy „a mezőgazdasági igazgatási szerv a helyi földbizottsággal rövid úton” konzultáljon, ha a kamarai állásfoglalás értékelése során, az abban foglaltaktól eltérő megállapításra jut. Ezt az előírást egy, a közelmúltban született kúriai jogegységi határozat indokolta, ami tulajdonképpen arról szól, hogy amikor a Kamara nem támogató állásfoglalást bocsát ki és a Fftv. 27.

A most elfogadott módosítások 2023. július 1-én lépnek hatályba és - többek között - érintik a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. 2023. július 1-től 30 napra csökken a „kifüggesztés” időtartama. Új szabály kerül bevezetésre az euróban vagy más külföldi pénznemben kötött adásvételekre. A helyben lakó szomszéd a jövőben megelőzi a kiemelt tevékenységet végző elővásárlókat, úgymint az ökológiai gazdálkodót, a vetőmagelőállítót vagy az állatartót. Tehát a Földforgalmi tv. 18.

Ez idáig nyolc eset volt, amikor a föld tulajdonjognak átruházásakor nem volt lehetőség az elővásárlási jog gyakorlására. Az nem újdonság, hogy a helyi földbizottságok feladata állást foglalni arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdeknek.

A földhivatalok és a Nemzeti Agrárkamara szerepe az engedélyezési eljárásban

A termőföldre vonatkozó adásvételi szerződés megkötését követően a felek benyújtják a szerződést a kormányhivatalnak előzetes vizsgálat céljából. A Földhivatal a szerződést annak tartalmi és alaki kellékei alapján vizsgálja meg (pl. semmisnek minősül-e a szerződés, tartalmazza-e a szerződés az előírt nyilatkozatokat stb.), és 15 napon belül dönt a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról, vagy annak közzétételéről. A módosítás következményeként így már azt megelőzően kiderül, hogy ha a szerződés olyan alapvető hibától szenved, ami miatt a Földhivatalnak a kifüggesztési procedúrát követően azonnal meg kellene tagadnia a jóváhagyást - ezzel pedig értékes időt nyerve az érintett feleknek.

A helyi földbizottság állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e a birtokviszonyok átláthatóságára, a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére, a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére stb. vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. Ha a folyamat eredményeképp a mezőgazdasági igazgatási szerv megadja a jóváhagyást, akkor záradékot vezet az adásvételi szerződésre, amely alapján bejegyzésre kerülhet a vevő tulajdonjoga. A termőföld adásvétel hatósági engedélyezési eljárásra a jogszabály mindösszesen 80 napot biztosít a Földhivatalnak, így ha a kifüggesztés idejét is figyelembe vesszük a teljes folyamat -a szerződéskötéstől a tulajdonjog bejegyzéséig- kb.

A földforgalmi ügyek kapcsán 2022-től jelentős módosítások történtek. A mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek tulajdonjogának, illetve haszonélvezeti jogának megszerzése vonatkozásában 2022. január 1. napjától a korábbi gyakorlattól eltérően az adásvételi, vagy haszonbérleti szerződést első körben nem a föld fekvése szerinti települési önkormányzat jegyzőjének kell megküldeni, hanem a szerződés előzetes megvizsgálása céljából a mezőgazdasági igazgatási szervnek (a föld fekvése szerint illetékes fővárosi és megyei kormányhivatal földhivatala, a továbbiakban: Földhivatal).

A Módosítás alapján továbbá kiegészítésre kerül a Földforgalmi törvény azon esteinek a köre, amikor a Földhivatal megtagadja a haszonbérleti szerződés jóváhagyását, ugyanis 2022. január 1. Aránytalannak kell tekinteni a haszonbér értékét, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal (pl. föld fekvése, minősége, öntözhetősége, művelhetőség, stb.), amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. A haszonbér aránytalansága vonatkozásában a Módosítás értelmében 2022. július 1. 2022.

A Nemzeti Agrárkamara szerepe a földügyekben

Adóügyi és illetékfizetési kérdések a termőföld adásvétele kapcsán

Az Itv. 26. § (1) bekezdés p) pont pc) alpontja szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték alóli mentesség feltétele az volt, hogy a szerző a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként vagy családi gazdálkodóként mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítsa. Agrárpolitikai szempontból azonban annak nincs jelentősége, hogy a hasznosítás milyen gazdálkodási formában valósul meg, hanem a hangsúly azon van, hogy a hasznosítás mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára történjen.

Erre tekintettel az Itv. 26. A termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése akkor mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alóli, ha a birtokbaadástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától - vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5. Lényeges tehát, hogy a termőföldet vásárló földműves legyen.

Földművesnek minősül a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve uniós tagállami állampolgár, aki a mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettségekről szóló 504/2013. (XII. 29.) Korm. az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetnie, kivéve a vagyonszerző elhalálozásának az esetét.

A termőföld értékesítésből származó teljes jövedelme adómentes, ha a magánszemély úgy adja el a termőföldet az előzőekben említett személyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezetekről szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépéséről és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II.

Az 5 vagy 10 éves használati időszak kezdő napja a birtokbaadás napja, de legkésőbb az adásvételi szerződés keltét követő 12. A birtok-összevonási cél akkor valósul meg, ha az átruházás eredményeként már az ügyletet megelőzően is a vevő tulajdonában álló termőföld és az ügyletben megvásárolt termőföld - a település közigazgatási határától függetlenül - egymással szomszédossá válik. Az egy naptári éven belül megkötött és ezen időtartamon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott ingatlan adásvételi szerződések hatását együttesen kell vizsgálni.

Ha az átruházás adómentessége a vevő számára előírt feltételek teljesítésétől függ, az adó-mentesség csak akkor érvényesíthető, ha az eladó legkésőbb a bevallás benyújtásakor rendelkezik a vevő közjegyző által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt nyilatkozatával, amely tartalmazza a vevő természetes azonosító adatait, adóazonosító jelét, valamint a vevő kötelezettségvállalását arra vonatkozóan, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel. A vevő nyilatkozatát az eladó az adó megállapításához való jog elévüléséig köteles megőrizni.

Nem kell jövedelmet megállapítani a magánszemélynek az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházására tekintettel megszerzett bevétel után, ha a bevételt az adózó a természetes személyek adósságrendezéséről szóló 2015. évi CV. törvényben szabályozott bíróságon kívüli adósságrendezési megállapodás, bírósági adósságrendezési egyezség vagy adósságtörlesztési határozat alapján teljes egészében a tartozásai megfizetésére fordítja. A felsorolt esetek részletes szabályai az szja törvény 1. sz.

Új szabályok és gyakorlati tudnivalók 2024-től

2024. január elsejétől ismét, immár sokadszorra változtak a termőföldek adásvételére, illetve haszonbérletére vonatkozó szabályok, illetve változott több agrártárgyú jogszabály is. Cikkemben a termőföldekre vonatkozó szabályokra koncentrálok, és megpróbálom egyszerűen megfogalmazni a 2024. január elsejétől érvényes változásokat. Gyakorlati példákra is kitérek, például hogy mire kell figyelni, amikor termőföldet veszünk vagy haszonbérleti szerződést kötünk.

2024-től érvényes szabályozás szerint a „szomszédos föld” olyan föld, amely az adásvétel vagy a haszonbérlet tárgyát képező földdel közvetlenül érintkezik, vagy a két föld közé önálló helyrajzi számú út, vasút, kerékpárút, csatorna, patak ékelődik közbe. Fontos, hogy a két föld között nemcsak egy út vagy vasút stb. lehet, hanem több is, akkor is szomszédos földnek minősülnek.

Meghatározták a „gazdasági év” fogalmát, amelyet az európai uniós közösségi jogszabály tartalmaz. gyümölcs és zöldség, feldolgozott gyümölcs és zöldség, valamint banánágazat esetében: egy adott év január 1-től december 31-ig terjedő időszaka (ebben az évben 2024. 01. 01-12. szárított-takarmány-ágazat és selyemhernyó-ágazat esetében adott év április 1-jétől a következő év március 31-ig (2024. 04. 01-2025. 03. gabona, vetőmag, olívaolaj és étkezési olajbogyó, len és kender, tej és tejtermék esetében (tehát a gazdák többségénél) adott év július 1-től a következő év június 30-ig (2024. 07. 01.-2025. 06. borágazat esetében adott év augusztus 1-től a következő év július 31-ig (2024. 08. 01-2025. 07. rizságazat esetében adott év szeptember 1-től a következő év augusztus 31-ig (2024. 09. 01-2025. 08. cukorágazat esetében adott év október 1-től a következő év szeptember 30-ig (2024. 10. 01-2025. 09.

Miért fontos tudni, hogy mit jelent a gazdasági év? Vannak olyan szabályok, amelyek alapján például egy szerződést fel lehet mondani legkésőbb az adott gazdasági év vége előtt 60 nappal.

Aki 2024. január 1-jét követően a rangsor tekintetében az ökológiai gazdálkodásra akar hivatkozni, az már csak azonos művelési ágú termőföld esetében teheti ezt meg, tehát ha például a földművesnek gyepterületre van ökológiai tanúsítványa, akkor erre az elővásárlási rangsorban csak gyepterület adásvételénél hivatkozhat, szántónál vagy gyümölcsösnél nem. Ökogazda is vehet egyéb művelési ágú területet, de elővásárlási joga nem lesz. Ezenkívül ha valaki vállalta, hogy 10 évig ökogazdálkodást fog a területen folytatni, akkor ezen kötelezettségének eleget kell tennie, mert kiemelten ellenőrizni fogják, és szankcióként már nemcsak bírságot fog kiszabni a hivatal, hanem 5 évre el is tiltják a földszerzéstől.

A jogszabály a szerződés jóváhagyásának megtagadására utasítja a mezőgazdasági igazgatási szervet ilyen esetben, mérlegelési lehetőség nélkül. Föld kifüggesztés kapcsán az alapszabály, hogy 10 hektár területnagyságig nem kell kifüggeszteni az adásvételi szerződést, adott év szeptember 1-jétől a következő év augusztus 31-ig (2024. 09. 01-2025. 08. 31. között). De a 10 hektár területnagyságnál figyelembe kell venni a vevő addigi élete során szerzett területet is, mégpedig úgy, hogy ha valaha volt bármekkora nagyságú termőföldje, akkor az a területnagyság beleszámít ebbe a 10 hektárba. Akkor is, ha már nincs meg! Kizárólag olyan földművesek hivatkozhatnak erre, akik az adott termőföldtől legfeljebb 20 km-es távolságban laknak.

A vételárat banki átutalással kell megfizetni, vagy ügyvédi letétbe kell helyezni. Ha a termőföldön van valamilyen építmény (például gazdasági épület), akkor kötelező a szerződésben külön-külön is feltüntetni a termőföld és az építmény vételárát. A vételárat vizsgáló agrárkamara kizárólag a termőföld vételárát vizsgálhatja azzal kapcsolatban, hogy az megfelel-e a helyben szokásos piaci árnak.

Ha több földet együtt kívánnak eladni, akkor a szerződésben egybefoglalt vételárat lehet alkalmazni, ami több föld egy vételáron való eladását jelenti. Ha valaki ilyen adásvételi szerződésre kíván elfogadó nyilatkozatot tenni mint elővásárlásra jogosult, akkor tudnia kell, hogy kizárólag az összes területre tehet elfogadó nyilatkozatot. Nem tartalmazhat a szerződés semmilyen további rendelkezést az elővásárlásra jogosultakra, az ilyen rendelkezés semmis. Tehát nem lehet a szerződésbe belevenni, hogy az elővásárlásra jogosultnak a szerződés jóváhagyásától számított 3 vagy 8 napon belül ki kell fizetnie készpénzben a teljes vételárat vagy ki kell fizetnie a korábban felmerült az ügyvédi munkadíjat vagy ingatlanközvetítői díjat stb.

A szerződésben eddig is nyilatkozni kellett arról, hogy a vevő a megszerezett földet saját maga fogja megművelni, azt másnak nem engedi át és a tulajdonszerződéstől számított 5 évig más célra nem hasznosítja. Azonban a jogszabály kiviteleket határozott meg 2024. A föld más célra hasznosítható: ha állandó jellegű növényházat kíván a vevő létesíteni, vagy ha a föld művelési ágának megfelelő műveléséhez vagy a termeléshez közvetlenül kapcsolódó eszközt kíván telepíteni (pl. fagygépet) vagy építményt elhelyezni (pl. gazdasági épület).

69. Mi okoz nehézséget neked a termőföld vásárlásnál