Termőföld szerződési nyilatkozat: hogyan zajlik az adásvételi és elővásárlási folyamat

Mi minősül termőföldnek? Mi az a földszerzési maximum? Hogyan zajlik egy termőföld adásvétel? A legegyszerűbben a tulajdoni lapról tudjuk kideríteni, hogy a kiszemelt ingatlan termőföld-e. A termőföld adásvételi szerződés megkötése előtt hosszabb lefolyású hatósági eljárás és elővásárlási jog lép közbe, amelynek célja, hogy a földművesek és a helyben gazdálkodók érdekében a földek a valódi művelőkhöz kerüljenek.

Termőföld és a földszerzési maximum

A termőföldek megvásárlására vonatkozó általános szabályok szerint 1 hektár mértékig minden magyar és uniós állampolgárnak lehetősége van. Az 1 hektáron felüli termőföld szerzése kizárólag földműves magánszemélyekre korlátozódik, akik legfeljebb 300 hektár területig szerezhetnek tulajdont (földszerzési maximum).

A jogszabály alapján a tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a szerző fél nyilatkozatában vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, és a földet a szerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja.

Hogyan zajlik a termőföld adásvételi szerződése?

A folyamat több meghatározott lépést tartalmaz:

Az adásvételi szerződés megküldése az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervhez jóváhagyás céljából.
A Földhivatal előzetes vizsgálata, amely alapján a szerződést továbbítják a területileg illetékes önkormányzat jegyzőjéhez, aki hirdetményi úton közzéteszi az adásvételi szerződést az elővásárlási jog jogosultjainak.
A Földhivatal a jegyzőtől visszaérkezett szerződést és az elfogadó jognyilatkozatokat elküldi a helyi földbizottság számára.
A Földhivatal - a földbizottság állásfoglalásának figyelembevételével - dönt a szerződés hatósági jóváhagyásáról, és záradékkal látja el a szerződést. A jóváhagyó döntés meghatározza a vevő végleges személyét.

Érdekesség: a folyamat során a közvetlen adásvételi eljárás előtt meg kell felelni a földhasználati és elővásárlási jogok részletes szabályainak. A vevőnek nyilatkoznia kell például arról, hogy földművesnek minősül, művelni fogja a földet saját maga által használt módon, nincs 300 hektárnál nagyobb tulajdonában álló földterület, és nem haladja meg 1200 hektár a birtokában lévő földterület mértékét.

A szerződés megkötése és a tulajdonjog bejegyzése között hosszabb határidő telhet el, és előfordulhat, hogy a vevő kiléte a folyamat végére megváltozik. A jegyzői okirat védelmet nyújt az eladó és a vevő számára a teljesítési kockázatokkal szemben, különösen a hosszú és bizonytalan értékesítési folyamat miatt.

Az elővásárlási jog és a rangsor

A földforgalmi szabályozás középpontjában az elővásárlási jog áll: lehetővé teszi olyan személyeknek a földtulajdon megszerzését, akiket a agrár- és földbirtokpolitika célkitűzései preferálnak. Az elővásárlási rangsorban az állam után helyben lakó földműves áll, aki az adott földterületet egyébként is használja. Ha a vevő az adásvételi szerződésben nem nyilatkozik a részére szóban vagy törvény alapján elővásárlási jogról, vagy ha a jogcímét nem pontosan jelöli meg, akkor később már nem hivatkozhat az elővásárlási jogra a rangsoron belül.

Számtalan tényező befolyásolhatja a végső tulajdonjog átadását, és a szerződés megkötése után a határidők - például a közreműködő hatóságok jóváhagyásai és hirdetések - tovább rontják vagy javítják a kimenetelt.

Gyakorlati és jogi szempontok

A termőföld adásvételi szerződését kizárólag ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző készítheti. Érdemes olyan szakemberhez fordulni, akinek rutinja van ilyen okiratok elkészítésében, mert számos formai és tartalmi követelménynek kell megfelelni; egy hiba miatt az egész adásvétel meghiúsulhat. Ha a vevő elővásárlásra jogosult, fontos pontosan beleírni a jogcímét a szerződésbe (például helyben lakó vagy helyben lakó szomszéd).

Eladó és vevő védelmére szolgál a közjegyzői okirat: a későbbi bármilyen késedelmes fizetés esetén az eladó azonnali végrehajtást kérhet, míg a vevő akkor is biztosak lehet, ha a fizetést már teljesítette, de az adásvétel meghiúsulna, és az eladó nem fizeti vissza a vételárat.

Infografika: Földforgalmi eljárás lépései

Okiratok és gyakorlati tanácsok

Az adásvételi szerződés megkötése előtt minden érintett félnek érdemes alapos jogi tanácsadást kérni.
A 60 napos határidő a jegyző példátlanul fontos hirdetési és értesítési kötelezettségeket tartalmaz.
Naprakész nyilatkozatok szükségesek az elővásárlási jogról és a jogcím megerősítéséről.

Föld értékesítése közben sok tulajdonos úgy dönt, hogy földjét eladja és pénzhez jusson, azonban a hektáronkénti átlagár folyamatosan nő, és a jogi teendők a visszafizetéseket is érinthetik. A föld megvásárlása során a vevő és eladó közti adásvételi megállapodás szakszerű és teljes körű biztosítékokkal ellátott legyen, amely hosszú távon minimalizálja a bizonytalanságokat.