A Társasházi törvény hatályos szabályozása és a közös képviselő feladatai
A törvény megfogalmazása szerint a regisztráció ingyenes, de járulékos költségek felmerülhetnek, például a megválasztásról szóló jegyzőkönyv közjegyző által hitelesített másolatának díja vagy a kötelező jogi képviselet költsége. Az eljárás során a társasház az ügyfél, így az eljárási költségeket - eltérő megállapodás hiányában - a társasház közössége viseli. A jegyzőkönyv pontos és teljes adattartalma elengedhetetlen, mert hiányos adatok esetén az eljárás elhúzódhat, és ez költségekkel járhat.
A Társasházi törvény alapelvei és a megválasztásról szóló jegyzőkönyv
A Tht. értelmében a közös képviselőknek és intézőbizottsági elnököknek kötelező ellenőrizniük a megválasztásról szóló jegyzőkönyvet. A megfelelő formai követelmények betartása rendkívül fontos, mivel az aláírások és a szükséges adatok pontos megléte alapvetően meghatározza, hogy a jegyzőkönyv jogszerűen alapozza-e meg a nyilvántartásba vételt. A jegyzőkönyv tartalmazza a határozat tartalmát, a szavazati eredményeket, és meg kell feleljen a 39. § előírásainak. A közjegyzői hitelesítés elengedhetetlen a földhivatali bejegyzéshez.
Hazánkban sokan élnek társasházban, ám nem mindenki tisztában azzal, hogyan működik jogilag: mit lehet tenni, ha a szomszéd nem fizet közös költséget, vagy milyen jogorvoslati lehetőségek adódnak, ha kedvezőtlen határozatot hoznak a közgyűlésen. A társasház akkor minősül társasháznak, ha az ingatlanon bizonyos épületrészek közös tulajdont képeznek, és ehhez kapcsolódik a tulajdonostársak alapító okirata, amely rögzíti a közös és külön tulajdont, valamint a résztulajdoni hányadokat.
Alapító okirat és közös használat
Az alapító okirat meghatározza, mi tartozik közös tulajdonba és mi tartozik külön tulajdonba, illetve a tulajdonosokat megillető közös tulajdoni hányadokat. Az alapító okirat módosításához általában minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, kivéve, ha a törvény másként rendelkezik. A közös tulajdon használatát és a közös részek fenntartását a közgyűlés határozza meg, és az ezt követő határozatokat nyilvántartásba kell venni.
Közgyűlés, hatáskörök és kötelezettségek
A közgyűlés hatáskörébe tartozik az alapító okirat módosítása, a közös tulajdonban álló épületrészek használatának, hasznosításának,fenntartásának meghatározása, a rendes gazdálkodáson túli kiadások vállalása, valamint a közösséget terhelő kötelezettségek vállalása. Döntéseiben a tulajdonosok arányában vehetnek részt és szavazhatnak. A közgyűlésen hozott határozatokat nyilván kell tartani, és a határozatokat a megfelelő módon végre kell hajtani. A közösséget érintő kötelezettségek vállalásáról is a közgyűlés dönthet.
A közgyűlésen a közös képviselő vagy az intézőbizottság feladata a határozatok előkészítése és végrehajtása, a közös költség beszedése és az épület fenntartásának biztosítása. A 25 lakásnál több lakásos társasházakban kötelező számvizsgáló bizottságot választani. A kamerarendszer csak a közgyűlés összességében megválasztott többségével, és csak a közös területekre vonatkozóan létesíthető; a külön tulajdonban lévő területek bejáratait és azok látogatóit tájékoztatni kell a megfigyelésről.
Jogorvoslat és a jogszabályi felügyelet
Ha a közgyűlési határozat jogszabályba vagy alapító okiratba ütközik, bármely tulajdonos a bírósághoz fordulhat a határozat érvénytelenségének megállapításáért. A jegyző feladata a társasház működésének jogszerűségének felügyelete. A Tht. 27/A. § szerint az ügyészség a szervek törvényességi felügyeletét látja el, és ha szükséges, a bíróság új határozat meghozatalát vagy a közgyűlés összehívását rendelheti el, illetve felügyelőbiztost rendelhet ki.
A 2023-as és 2024-es módosítások hatása a közös képviselők feladataira
A 2023-as módosítások alapján a közös képviselőknek szakképzettséggel kell rendelkezniük, és átláthatóbbá válik a közös költségek nyilvántartása. A közös képviselői tevékenységet mostantól jogi és gazdasági átláthatóság jellemzi, és a közgyűlési határozatok nyilvántartása, valamint a beszámolók kötelező vezetése is kiemelt szerepet kap. Emellett a közös képviselő közvetlen felelősségre vonható és akár milliós bírságokat is kaphat, ha jogsértést követ el. A 2023-as törvény emellett részletezi, hogy a nyilvántartások a Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben vezethetők, és a szolgáltatók adatai nyilvánosan megismerhetők lehetnek.
A 2023-as és 2025-re érkező változások részletezik a nyilvántartást vezető hatóságokat, a közös képviselői tevékenységhez szükséges szakképzettséget, és azt, hogy ki és milyen adatszolgáltatást köteles benyújtani a hatóságok felé. A jogszabályokról szóló összefoglaló szerint több ponton megváltozott a hatáskör, például az alapító okirat módosításának feltételei, a közös költség meghatározása, a határozatok közzététele és a jogorvoslati lehetőségek. A hatályos jogszabályok nyilvánosságát szolgálja, hogy a társasházak jogi személyekként kerülnek regisztrálásra, és adataik könnyen nyomon követhetők a hatóságok és a lakók számára.
Gyakorlati tanácsok a vásárlóknak és a közösségi képviseletet ellátó szakembereknek
Vásárlás esetén érdemes igazolást kérni az eladótól, hogy nincs közös költség tartozás. A közös képviselő írásbeli nyilatkozatot adhat a közös költség tartozásról. A közgyűlésre várható határozatok dokumentálása és a jegyzőkönyvek hitelesítése fontos a jogi védelem és a transzparencia érdekében. A közös képviselők számára előírt szakképzettség és a jogi felügyelet erősíti a társasházak működését és a lakók jogainak védelmét. A törvény célja, hogy a társasházak átláthatóbbá váljanak, és a közgyűlések döntései jobban végrehajthatóak legyenek a gyakorlatban.
Rövid áttekintés a fontosabb tényekről
- A közgyűlés feladatai közé tartozik az alapító okirat módosítása és a költségvetés elfogadása.
- A közös képviselő felelőssége és díjazása a közgyűlés hatáskörébe tartozik.
- 2023-tól a közös képviselőknek szakképzettséggel kell rendelkezniük; jogi és gazdasági átláthatóság növelése a cél.
- A nyilvántartások és adatok nyilvánosak lehetnek a Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben, növelve a kontrollt.
- A kamerarendszer csak közösségi területeket érinthet, és minden érintett jogosulttájékoztatásban részesül.
Összefoglalva, a 2023-as és későbbi módosítások célja a transzparencia fokozása, a költségek követhetőségének javítása, és a közös képviselet professzionálisabbá tétele. A jogi keret segíti a lakókat és a közösségi képviselőket abban, hogy a társasházak működése jogszerű és átlátható legyen, és hogy a vitás helyzetek gyorsabban megoldódjanak a hatóságok és a bíróságok bevonásával is.
tags: #tht #tarsashazi #torveny