Titkos szavazás a társasházi közgyűlésen: jogi keretek, gyakorlat és viták
A közgyűlés a döntéseit nem egyetértésben, hanem szavazással hozza meg. A tulajdonostársak a napirendi pont ügyében szavaznak, nem konszenzusos megállapodást kötnek. A közgyűlésen azonban a tulajdonostársak nem megállapodnak, hanem szavaznak, ezért is helytálló a Kúria szervezeti jogi aktusokkal kapcsolatos megállapítása. A törvény alapján a közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Ettől érvényesen megfosztani senkit nem lehet. A közgyűlések döntései tehát a szavazatok összesítése alapján születnek, nem pedig abszolút konszenzus alapján. A szavazással kapcsolatban gyakori kérdésként merül fel, hogy hogyan kell azokat összeszámolni és figyelembe venni.
A kötelezettségek és jogok alapvetései
A Ptk. 6:1.§ alapján a kötelem kötelezettség a szolgáltatás teljesítésére és jogosultság a szolgáltatás teljesítésének követelésére. A kötelem keletkezhet különösen szerződésből, károkozásból, személyiségi, dologi vagy más jog megsértéséből, egyoldalú jognyilatkozatból, értékpapírból, jogalap nélküli gazdagodásból, megbízás nélküli ügyvitelből és utaló magatartásból. A kötelem tehát két vagy több személy közötti olyan mellérendelt jogviszony, amelynél fogva kikényszeríthető kötelezettség keletkezik valamely szolgáltatás teljesítésére, egyidejűleg jogosultság a szolgáltatás követelésére. A Ptk. Kommentár alapján a kötelem meghatározott személyek között létrejövő polgári jogi jogviszonyok gyűjtő elnevezése, amelyekben az egyik szereplő egy szolgáltatással tartozik a másiknak, a másik pedig jogosult e szolgáltatás teljesítésének követelésére.
Fontos, hogy a törvény értelmében a közgyűlésen a tulajdonostársak nem konszenzusot kötnek, hanem szavaznak. A Thtv. 30. tartózkodó szavazat kifejezetten lehetővé teszi, hogy valaki ne válasszon álláspontot az ügyben, de ezt a szavazatot nem azonosítani a „igen” vagy a „nem” szavazattal, és minden leadott szavazatot figyelembe kell venni a törvényi előírások szerint. A tartózkodó szavazatokat gyakran nem veszik figyelembe vagy kizárják a szavazatok összeszámlálásakor, ami ellentmond a törvényi előírásoknak, amelyek szerint minden leadott szavazatot meg kell számolni és rögzíteni kell a szavazás tekintetében.
Szavazatok összeszámolása és a közgyűlési határozatok könyve
A Közgyűlési Határozatok Könyve évenkénti bontásban tartalmazza a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak nevét, valamint a tulajdonosi hányad szerint leadott szavazatokat „igen”, „nem”, „tartózkodott” bontásban. Ezt pedig akkor kivitelezhető, ha a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv a Thtv. 39. § (1) bekezdés e) pontja alapján tartalmazza a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat. Másrészt a tulajdonközösség sem a szervezeti-működési szabályzatban, sem egyedi közgyűlési határozatban nem dönthet úgy, hogy kizárja a tartózkodókat. A tartózkodó szavazatok figyelembevétele tehát alapvető elvárás a törvény által meghatározott módon.
Szavazási többségek és arányok
Az egyszerű szavazattöbbség az a többség, amely több leadott szavazatot jelent, mint a többi alternatíva. Ha ezt nem érik el, a szavazás eredménytelen lehet. Az összes tulajdoni hányad több mint felének szavazata olyan eset, amikor az összes tulajdoni hányad alapján számolva a többségnek az 50%+1 arányt kell megadni. Ezt követi a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányadának figyelembevétele alapján számított több mint felét jelentő arány. A másik eset, amikor a jelen lévő tulajdonostársak aránya alapján történik a döntés, a különleges súlyozásokat igényelhet. Ami egyszerű szavazattöbbséggel nem eldönthető, arról minősített többségnek kell döntenie. Az egyhangúság pedig kivétel nélküli azonosulást jelent, amely konszenzusra hasonlít és kötelmi jogi aktusokat idézhet, ezért ritkábban fordul elő a gyakorlatban.
Az írásbeli szavazásnál a „jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada” nem értelmezhető viszonyítási alap. Eredménytelennek minősül az írásbeli szavazás a szervezeti-működési szabályzat tekintetében, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. Szintén érvényes és megállapítható eredmény, ha az írásbeli szavazás aránya nem éri el a törvényben meghatározott mértéket. Ezek a szabályok a közgyűlések határozatainak jogszerűségét biztosítják.
A közösség szervezete és a szavazás gyakorlata
A közösség szervezeti elemeit a törvény és a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) határozza meg. A közgyűlés összehívását a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke végzi, és a meghívóban mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos anyagokat. Az írásbeli meghatalmazott általános képviselője esetén is kötelező a meghívás. A közgyűlésen a tulajdonostársak írásban vagy személyesen vehetnek részt, és többek között a közösség operatív és gazdasági ügyeit intézik. A közösség határozatainak megküldése és nyilvántartása a jogi és adminisztratív megfelelés alapja, amely biztosítja a tulajdonosok jogait és a közösség működésének átláthatóságát.
Kamerarendszer és adatvédelem
A közös tulajdonban lévő épületrészek megfigyeléséről szóló kamerarendszer kapcsán a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthat. A kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló lakás bejáratára, és a felvételek tárolását és hozzáférését az adatvédelmi és biztonsági előírások szerint kell kezelni. A felvételek csak szükség esetén és jogszabályok alapján továbbíthatók, és a megfigyelésre jogosultaknak is figyelemmel kell kísérniük az adatkezelés jogszerűségét.
Írásbeli szavazás a gyakorlatban
Az írásbeli szavazás alkalmazása akkor indokolt, amikor a közgyűlés összehívása nehézséget jelent vagy a döntés előkészítése költség- és időigényes. Az írásbeli szavazás alapját minden esetben egy világosan megfogalmazott határozati javaslat adja. A szavazólap kiküldésekor tájékoztatni kell a tulajdonosokat a határidőről, a leadás módjáról és arról, hogy a szavazatot hogyan lehet leadni. A tulajdonos a szavazólapon világosan nyilatkozik arról, hogy elfogadja-e, elutasítja, vagy tartózkodik. A szavazat érvényességének feltétele a könnyen azonosítható tulajdonosnév és aláírás, valamint a meghatározott határidőn belüli beérkezés. A szavazatok összeszámlálása során figyelembe kell venni a tulajdonostársak tulajdoni hányadát is, és csak az érvényes, időben beérkezett és megfelelően azonosítható szavazatok vehetők számításba. A döntéshez szükséges aránytól függően lehet egyszerű vagy minősített többség, és a határozat megállapításáról írásos jegyzőkönyvet kell készíteni.
Nagyobb jogi összefüggések és példák
- Az alapító okirat módosításához valamennyi tulajdonos hozzájárulása szükséges, ha a társasházi törvény másként nem rendelkezik. Ezt a szabályt konkrét példákban a bíróság is értelmezte és alkalmazta.
- A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát bizonyos feltételek között gyakorolhatja, például összes tulajdoni hányad szerinti többséggel vagy négyötödös többséggel, attól függően, hogy mely jogszabályi vagy alapszabályi rendelkezések érvényesek.
- A közgyűlés határozata lehet írásbeli, ha a törvény ezt lehetővé teszi és az SZMSZ ezt tartalmazza, különösen a határozat eljárásának részleteit és a szavazatok összegzését is meg kell határozni.
- A közös képviselő vagy az intézőbizottság felelőssége, hogy a tulajdonosokat megfelelően tájékoztassa és a határozatokat végrehajtsa.
- A valós értesítés és a kézbesítés igazolása fontos szerepet játszik a közgyűlési határozatok megtámadhatóságának és érvényességének vizsgálatában. A Kúria kimondta, hogy nem elegendő csak azt állítani, hogy a meghívót elküldték; bizonyítani kell annak kézbesítését és hatályos értesítését.
Az értesítés és a meghívás folyamatának pontos igazolása kulcsfontosságú lehet egy peres eljárásban: a tulajdonos jogosultságait és a közgyűlés határozatának jogszerűségét csak hiteles bizonyítékokkal lehet alátámasztani. A szakértő jogi vélemények alapján a társasházak közös döntéshozatalának szabályait érdemes folyamatosan felülvizsgálni és az SZMSZ-ben naprakészen rögzíteni. Ha olyan kérdése merül fel, amely a közgyűlési határozatok megtámadására vagy érvényességére vonatkozik, érdemes ingatlanjogi szakértőhöz fordulni.
tags: #titkos #szsvazas #tarsashazi #kozgyulesen