Tulajdonváltozás jogszabályok szerint a magyar ingatlan-nyilvántartás tükrében
A magyar Polgári Törvénykönyv szerint ingatlan tulajdonjoga egyéb, a törvényben megnevezett módok mellett átruházással szerezhető meg - mely szerzésmód a gyakorlatban leginkább gyakori esetnek számít, a tulajdonjog átruházásához pedig az átruházáson (illetve más jogcímen) felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.
Éppen ezért az ingatlanok tulajdonjogára vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv mellett az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának a törvény szerint meghatározott adatait, az adott ingatlan vonatkozásában pedig a tulajdoni lapra kell bejegyezni, illetve arra átvezetni a törvényben meghatározott adatokat, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket, azok jogosultjait és a jogosultak adatait.
Lényeges megállapítás, hogy ingatlan tulajdonával a polgári jog szabályai szerint nem lehet felhagyni, ami egyben azzal a következménnyel is jár, hogy a tulajdonjog törlése az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos egyoldalú kérelme alapján nem lehetséges. Ebben az esetben ugyanis a korábban bejegyzett tulajdonjog éledne fel a korábban bejegyzett tulajdonos ez irányú beleegyezése hiányában is, ha pedig az ingatlan első tulajdonosa kérné ilyen módon a törlést, az ingatlan ún. uratlan dologgá válna, amely eshetőséget jogpolitikai megfontolásokból igyekszik elkerülni a jogalkotó.
A törlés egyik lehetséges módja az eredeti állapot helyreállítása, melyhez az ingatlan-nyilvántartási törvény szerint hatósági határozat szükséges: ilyennek minősülnek a jogorvoslati eljárásokban hozott határozatok is. Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására általában a bejegyzés érvénytelenségre hivatkozással indított törlési perben kerül sor. A törlési per dologi jogi per, mert dologi jogokat, vagy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel “dologiasított” kötelmi jogokat véd, és ingatlan-nyilvántartási jogorvoslat, mivel egy érvénytelen bejegyzés törlésére szolgál.
A bírósági határozat alapján az ingatlanügyi hatóság törli az érvénytelen bejegyzést, és a korábbi tulajdonjogot az eredeti ranghelyen állítja vissza, a törlést pedig nem követi újabb bejegyzés. A tulajdonjogot átruházó fél által a közvetlen jogszerző ellen indított per sajátossága egyrészt, hogy az átruházó tulajdonjoga az ügylet megkötésének ideje előtti állapotok alapján (ex tunc hatállyal) az eredeti, nem a rangsorban következő ranghelyen áll vissza. Másrészt, a bíróság ítéletében kizárólag az érvénytelen bejegyzés törléséről rendelkezik, a korábbi tulajdonjogot nem kell újra bejegyezni, mert az a törléssel feléled.
Lényeges megjegyezni, hogy a szerződéskötést megelőző, eredeti állapot helyreállítása a tulajdonjogra vonatkozó törlési perben csak az eredeti tulajdonos és a tőle közvetlenül szerző között lehetséges, mivel az ő szerződésük érvénytelenségéről határoz a bíróság. Az esetleges további jogszerzők jogügylete a bírói gyakorlat szerint érvényes marad ugyan, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogukat éppen az eredményes törlési per miatt kell törölni a nyilvántartásból. Utóbbi esetben a további jogszerző külön perben, külön keresettel fordulhat jogszavatossági igénnyel saját jogelődje ellen, melynek sikere esetén elállhat a szerződéstől, egyidejűleg kártérítést követelve, vagy a teljesítés lehetetlenné válásának szabályai szerint érvényesítheti igényét. Amennyiben a további jogszerző és az ő jogelődje közötti jogügylet is érvénytelen, a bíróság az érvénytelenség általános szabályai szerint jár el.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint a tulajdonjog törlésére sor kerülhet tisztán kötelmi alapon akkor, ha a törlési per feltételei hiányoznak. Ebben az esetben nem ingatlan-nyilvántartási jogorvoslatként kerül sor a törlésre, változások bejegyzésére vonatkozó általános szabályok szerint kell eljárni. A bíróság megkeresése alapján ekkor a korábbi tulajdonjog törlésével egyidejűleg az új tulajdonjog bejegyzése is együtt jár, ez a törlés azonban jogi természetét tekintve viszont nem azonos a korábban tárgyalt törléssel. Mivel az újbóli bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény általános szabályai szerint történik, arra csak a rangsorban következő ranghelyre bejegyzve kerülhet sor, ráadásul csak az elrendelő határozat jogerőre emelkedésétől fogva, ún. ex nunc hatállyal.
Nem szükséges viszont az eredeti állapot helyreállításához a hatóság határozata akkor, ha a felek utóbb elállnak a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől, azt felbontják, megszüntetik, vagy érvénytelennek ismerik el. Végül érdemes megemlíteni, hogy az ingatlan-nyilvántartási törvény szerint keresettel kérheti a bíróságtól az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés törlését az, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog megszűnt, vagy elévült, illetve a nyilvántartott tény megváltozott.
01.1. Közzétéve: 2008.09.09. 10:45 | Utolsó frissítés: 2014.03.31. A polgári jog az a jogág, amellyel mindenki nap mint nap találkozik, de ezt talán nem is észleli. A Polgári Törvénykönyv - amelynek rövidítése: Ptk. - a leggyakrabban alkalmazott törvényünk, ezért nem árt megismerkedni a felépítésével. A Ptk. 01.2. A polgári jog rendszere, alapelvei (Ptk., 2013. évi V. Szerző: Építésijog.hu Közzétéve: 2014.03.31. 13:12 | Utolsó frissítés: 2014.03.31. A polgári jog az a jogág, amellyel mindenki nap mint nap találkozik, de ezt tudatosan nem is észleli. A Polgári Törvénykönyv - amelynek rövidítése: Ptk. - a leggyakrabban alkalmazott törvényünk, ezért nem árt megismerkedni a felépítésével. A Ptk. elején található alapelvek meghatározzák az egyes szerződések során és a szerződésen kívül tanúsítandó magatartás kereteit is.
03. Szerző: Építésijog.hu Közzétéve: 2008.09.09. 10:49 | Utolsó frissítés: 2014.03.31. A hatósági (bírósági) határozat az eredeti tulajdonszerzési jogcímek egyik, de nem a leggyakrabban előforduló esete.
04. Szerző: Építésijog.hu Közzétéve: 2008.09.09. 10:49 | Utolsó frissítés: 2014.03.31. A hatósági árverés megítélése nem egységes abból a szempontból, hogy eredeti vagy származékos tulajdonszerzési jogcímnek minősül. 05. Szerző: Építésijog.hu Közzétéve: 2008.09.09. 10:50 | Utolsó frissítés: 2014.09.06.
Az elbirtoklás eredeti tulajdonszerzési mód. Ha a tulajdonos a tulajdonjogával hosszabb ideig nem él, feltehetően azért, mert a dolgot már nem kívánja hasznosítani, akkor a forgalom biztonsága érdekében indokolt jogvédelmet biztosítani annak a birtokosnak, aki a dolgot huzamosabb ideig hasznosítja.
A ráépítés eredeti tulajdonszerzési jogcímnek minősül. Ha valaki véletlenül vagy szándékosan más ingatlanára épít, vagy egy korábbi megállapodás után nem tudnak megegyezni a felek a felépített épület tulajdoni arányaiban, a kérdést az ún. ráépítés szabályai alapján lehet eldönteni. Az új Ptk. 08. Szerző: Építésijog.hu Közzétéve: 2008.09.09. 10:51 | Utolsó frissítés: 2014.03.31.
A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán - jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között - teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga. A tulajdonosnak joga van minden jogosulatlan behatás kizárására.
A tulajdonost megillető jogok között kiemelt a birtoklás, használat és a hasznosítás joga, továbbá a tulajdonos köteles figyelemmel lenni környezetében élők érdekeire. A szomszédjogi szabályok jelentik az egyik fajtáját a korlátoknak. 2014. március 15. napjától a Ptk. mellett a 2013. évi CLXXIV. és egyéb módosítások is nagyobb jogbiztonságot nyújtanak a tulajdonos számára. A túlépítés joga a polgári jog szabályainak alkalmazásával rendezhető.
Ha valaki építkezik, amely a szomszédos ingatlanra is átlóg, a túlépítésre vonatkozó szabályok szerint döntenek, és ezt rendezi a túlépítés jogintézménye. Az ingatlanpiacon bekövetkezett változások közül kiemelkedő az új ingatlan-nyilvántartási törvény (új Inytv.) hatálybalépése, mely 2025-től bevezette a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog intézményét. A vevői jog védelmet nyújt a teljes vételár kiegyenlítéséig, és megjelenik a III. rész teherként a tulajdoni lapon.
A vevő jog törlése érdekében kiállított törlési engedély szükséges; ezt az eladó adja ki ugyanúgy, mint a bejegyzési engedélyt. A vevői jog bejegyzéséhez az eladó hozzájárulása szükséges, és a vevő kiegyenlítése után az ügyvéd kiadhatja az eladói tulajdonjog bejegyzési engedélyét, amely általában letétbe kerül. A Polgári Törvénykönyv kiegészítésével az eladó nem csorbíthatja a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát hozzájárulás nélkül.
A tulajdonjog illúziója
Fontosnak bizonyulnak a jelzáloggal terhelt ingatlanok esetében a kedvezőbb rendelkezések: a vevői jog bejegyzéséhez nem szükséges a jelzálogtulajdonos hozzájárulása egyes esetekben, a 2025. évi Inytv. módosításai szerint ez könnyítés. A vevői jog törlése a vevő által kiállított törlési engedély alapján történik.
Összefoglalóan elmondható, hogy az új tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog jelentős előrelépés a halasztott fizetésű adásvétel biztonságában, különösen az első 6 hónapban nyújtott teljes körű védelmet tekintve. A tartozások könyvelésénél a megfelelő jogcímek használata szükséges, és a tulajdonosváltás köztes időszakában az adójog és a felek közti jogviszony rendezése kulcsfontosságú.
Ha az új tulajdonos átveszi a régi tulajdonos tartozását, akkor a jogviszony végének dátumait egyedi tételekben kell rögzíteni, hogy a tartozás a társasházi rendszerből kivezetésre kerüljön. A régi tulajdonos jogviszonya lezárása és a tartozások rendezettsége lehetővé teszi a pontos könyvviteli kimutatásokat és a jogi tisztázottság fenntartását a társasházi közösségben.
tags: #tulajdon #valtozas #turese