Iszkai kertészetek és közművesítés a kiskertek jövőjében Székesfehérváron
Székesfehérvár ÉNY-i részén a Csóri út északi és déli térségeiben az utóbbi évtizedekben jelentős nagyságú családi házas, valamint kiskertes területek alakultak ki, amelyek a város rendezési terveiben mindeddig különböző, de egymásra ható sorsú státuszokat kaptak. A területeket érintő jogi keretek és közművesítési lehetőségek alakulása meghatározó hatással van arra, hogyan alakulhat a kiskertek építészeti arculata és funkciója a XXI. században.
Az 1994. évi általános rendezési terv a kiskertek területét határozta meg közigazgatási területre szóló munkarészében, de további sorsukat illetően javaslatokat nem adott. Ugyanakkor rögzítette a területen áthaladó 63-as főközlekedési út egy, a várost nyugatról elkerülő két ütemben megvalósítandó szakaszát, és nem vizsgálta ezen nyomvonal kiskertekre várható hatását.
A 2004-ben jóváhagyott településszerkezeti és szabályozási terv szintén kertes mezőgazdasági területbe sorolta a kiskertek területét, ahol jellemző a mezőgazdasági kiskertművelés és a rekreációs területhasználat. 2.1. Vizsgálatok, jellemzések A kiskerteket a II. világháborút követő hazai urbanizációs folyamatok természetes terméknek tekinthetjük; a belvárosban, a lakótelepeken lakók mind termelési, mind pihenési, szabadidő eltöltési célból igénylik e sajátos települési formát. A kiskert az épületet és a kertet összekapcsoló funkciókat is hordozza, legyen az tárolás, barkácsolás vagy aktív pihenés területe.
Az Iszkai úti és a Körösi utcai kiskertek jelentősége kedvező elhelyezésük következtében nőtt, elsősorban a közvetlenül szomszédos lakóterület folyamatos fejlődésének köszönhetően. Ez szükségessé teszi annak megfontolását, hogyan változik meg ezeknek a területeknek az építészeti arculata és a lakóterületi használat számára szükséges feltételek kialakítása. A kiskertekkel kapcsolatos igények megismerése érdekében 1997-es kérdőíves felmérést megismételték, és újabb kérdéscsoportokat rögzítettek a lakásépítési vonatkozásban.
Az ingatlan tulajdonosok 7,2%-ának válasza alapján a területen az ingatlanok 14%-a már lakott, és 57,6%-uk tervez építési szándékot, közülük 40%-ban lakóépületet. A tervezett lakóépület 80%-ban 40 m2 feletti legyen, és a lakóterületté alakításnál 83,3%-ban részben vállalnák az út- és közműépítés költségeit. A fenti szempontok alapján a kiskertek lakóterületté válásának programja az alábbiakban rögzíthető: a kialakult telekstruktúra mellett telkenként kell biztosítani az építés lehetőségét, természetesen telkek összevonásával is számolva.
A javasolt övezeti paraméterek között szerepel a kertvárosi lakóterület: teleknagyság minimum 500 m2, telekszélesség minimum 18 m, oldalkert és előkert méretei, valamint a beépítettség és az építménymagasság meghatározása. A közművesítés ezt a területet csak teljes közművesítettséggel kívánja kiépíteni a XXI. században. A két területen kialakult és tervezett telkek száma kb. 1300 db, a közterületek hossza meghaladja a 18 km-t. 2.3. Intézkedési javaslatok A kiskertek kertvárosias lakóterületté válásának első lépcsője a szabályozási terv elkészítése; a második lépcső a közművesítés terveinek elkészítése.
A zártkerti ingatlanok és kivonás aktuális jogszabályi környezete egyre inkább lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy rendeletben tegyék lehetővé a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonását. 2025 nyarán számos vármegyében született ilyen rendelet, köztük Budapesten is a XXI. kerület Csepel Önkormányzatánál, amely területileg differenciált módon biztosította zártkertjei kivonhatóságát. A kivonás általában a telekalakítást jelenti, és a jogszabályok a beépítésre szánt övezeteket is érintik, de a belterületbe vonás megvalósíthatóságát nagymértékben korlátozzák az OTrT és a Méptv. rendelkezései. A zártkerti kivonás nem automatikus; ha az önkormányzat rendeletében engedélyezik, akkor a tulajdonos kérheti a kivonást, amely a földhivatalnál kerül bejegyzésre. 2025 nyarától gyorsította a folyamatot, és a földvédelmi eljárás díja is módosult, a kivonás költsége így nem automatikus. A beépítésre szánt területek növelésének kérdése nem csak a fejlesztésről szól, hanem a termőföld védelméről is, melyet szigorú előírások és költségtételek szabályoznak. A zártkerti ingatlanok kivonása és a belterületbe vonása közötti választás komplex jogi és költségbeli szempontokat érint, és nem minden esetben vezet közvetlen lakhatási célú megoldáshoz. 2025-ben folyamatosan érkeznek a frissített információk a rendeletek és a földvédelmi eljárások alakulásáról, és a települések igényeihez igazodó gyakorlat alakul ki.
A zártkerti kivonás jogi és gyakorlati folyamata komplex, több hatósági eljárást igényel, és a rendelkezések értelmezése sokszor bírósági döntésekhez vezetett. A belterületbe vonás, illetve a lakó- vagy üdülőövezeti átsorolás megvalósíthatóságát nagymértékben befolyásolják az OTrT és a Méptv. előírásai. A 2025. évi módosítások lehetővé teszik az önkormányzatok számára, hogy helyi rendeletekkel tegyék lehetővé a zártkerti kivonást, de ezt a belterületbe vonás és a lakóövezeti átsorolás korlátozza. A gyakorlatban tehát a kivonás sokszor inkább a telekalakítást és a földhivatali bejegyzést érinti, mintsem közvetlen lakóépület felhívását.
- A tulajdonos először meg kell vizsgálja a földhivatali tulajdoni lapot, hogy a telek művelési ágba tartozik-e és van-e rendelet a kivonásra.
- Ha az önkormányzat rendeletben lehetővé teszi a kivonást, írásban kérelmet kell benyújtani a telek helyrajzi számával és adataival.
- A legtöbb esetben a kivont telek leginkább a „kivett udvar és lakóház” kategóriát célozza, hogy valódi lakóingatlan legyen.
- A bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba történik, és az eljárás nem automatikus; szükség lehet közmű- és telekalakítási tervek benyújtására is.
Az építéssel és közművesítéssel kapcsolatos költségek övezetenként jelentősen eltérhetnek. A közművek kiépítése gyakran többletköltséggel jár, és a földhivatalok vagy szolgáltatók között is lehetnek eltérések. Vannak példák, ahol a közműbekötések díjmentesek, de a tervezés és kivitelezés díjait a tulajdonosnak kell viselnie. A közművek kiépítésének nehézségei és szakemberhiány is lassítja a folyamatot, ami különösen a külterületi és zártkerti telkek esetében érzékelhető.
Az Otthon Start és a CSOK Plusz a lakáshitelek piacán megjelenő két fontos lehetőség. A CSOK Plusz és az Otthon Start kamattámogatott, rögzített 3%-os hitelek, amelyek legfeljebb 25 év futamidővel és 50 millió forintos korlátokkal elérhetők, de jogosultsági feltételeik és az ingatlanérték-korlátok eltérőek. Az ökonomiai előnyök mellett a kivonáshoz és a beépítéshez kapcsolódó költségek és engedélyek továbbra is meghatározó tényezők maradnak. A zártkerti ingatlanokkal kapcsolatos jogi és gazdasági környezet gyorsan változik: 2025 nyarára több helyi rendelet született a kivonás lehetőségének bővítésére, ami különösen a fiatalok, családok és befektetők számára ad új lehetőséget a telekhasználat átalakítására.
Az ingatlanpiac dinamikája szerint a megfizethető helyek iránti kereslet növekszik; a külterületi és zártkerti telkek ára attól függően változik, hogy van-e közmű és mennyire megfelelően alakítható át a telek lakóingatlanná. A lakásépítés és a telekátminősítés különböző költségstruktúrákat hoz magával, de a közműbekötések költségei akár évekig tartó elhúzódásokat is okozhatnak.
Összességében: a kiskertek jövője Székesfehérváron a rendezési tervek frissítésétől és a közművesítés gyorsításától függ. A vonatkozó jogszabályok és helyi rendeletek sorra alakulnak, és a tulajdonosok, bankok, önkormányzatok együttes együttműködése nélkülözhetetlen a sikeres átminősítéshez és a lakóépületek felépítéséhez.
tags: #iszkai #zartkertek #kozmuvesitese