Tulajdoni lap 60 nap: mit jelent, hogyan gyorsítható a földhivatali eljárás
A tulajdonjog bejegyzése ingatlanok esetében nem csupán az adásvételi szerződés aláírását jelenti: a vevő csak akkor válik hivatalos tulajdonossá, ha nevét bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog az ingatlan esetében az adásvételi szerződés megkötésével azonban még nem száll át a vevőre, ehhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges.
Mi az a tulajdoni lap és mi a széljegy szerepe?
A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartás központi, legfontosabb része, amely az ingatlan adatait, azonosítóját, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jelentős tényeket tartalmazza. A széljegyet a tulajdoni lap legfelső részén kell keresni. A széljegy elintézetlen ingatlan-nyilvántartási kérelmet jelöl. A széljegyzés azt jelenti, hogy a beérkezett kérelmet a földhivatal megjeleníti az ingatlan tulajdoni lapján. Vagyis ha a vevő "széljegyre került", akkor bárki értesülhet a kérelméről, aki lekér egy tulajdoni lapot.
A széljegyzés biztosítja a kérelem rangsorát (elsőbbségét) a később érkező beadványokkal szemben, és mindenki számára láthatóvá teszi, hogy az ingatlannal kapcsolatos eljárás van folyamatban. A széljegyet - ha van - mindig a tulajdoni lap másolat elején, az ingatlan fekvése és az I. rész fölött kell feltüntetni.
Mennyi idő alatt intézi a földhivatal a bejegyzést? - Az alap 60 nap
A jogszabály alapján a földhivatalnak 60 nap áll rendelkezésére az eljárás lefolytatására; ez az általános ügyintézési határidő ingatlan-nyilvántartási eljárások esetén. A beadvány érdemi elbírálására a földhivatalhoz történő beérkezésétől számított legkésőbb 60 napon belül kerül sor. Az eljárás megindulásának napja az a nap, amikor a kérelmet a földhivatal iktatja (széljegyzi), és a határidők számítása az eljárás megindulásának napjától kezdődik.
Az általános határidő a gyakorlatban függ a földhivatal leterheltségétől, az ingatlan jogi helyzetétől, illetve attól, hogy a benyújtott dokumentumok hiánytalanok-e. Ha a földhivatal hibát vagy hiányosságot talál, hiánypótlási felhívást küld a kérelmezőnek. Ennek teljesítésére általában 8-15 nap áll rendelkezésre. A hiánypótlásra jellemzően 15 napot adnak, amely egyszer meghosszabbítható.
Mikor lehet hosszabb a határidő?
- Ha a kérelem hiányos, mert hiánypótlási eljárás szükséges.
- Ha az ügy elintézését egy másik eljárás (például per, végrehajtás) akadályozza vagy felfüggeszti.
- Ha több önálló ingatlant vagy sok érdekeltet érint a beadvány, ilyenkor az érdemi döntés három hónapon belül hozható meg.
Széljegy - mikor kerül rá a kérelem és meddig látszik?
Ha személyesen érkezik az ügyfél, vagy az ügyvédje a papír alapú kérelmet, akkor az már munkaidő végéig széljegyre kerül (a reggeli kérelmek 14:00-kor már látszanak). Ha postán küldjük be az iratcsomagot, akkor a széljegyzés értelemszerűen hosszabb időt vesz igénybe - van, hogy többet, mint azután a tulajdonjog bejegyzése!
Az E-ING rendszer bevezetésével a széljegy az elektronikus kérelem iktatószáma és beérkezési ideje másodperc pontossággal kerül majd feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára. A széljegyzés az érkeztetés? Nem; az érkeztetés a dokumentum fizikai eljárása, míg a széljegyzés egy jogi aktus, amely a bejegyzési kérelmet rögzíti a tulajdoni lapon.
Mi történik a hiánypótláskor és milyen tipikus hiányok fordulnak elő?
Ha hiba kerül a rendszerbe, a földhivatal hiánypótlást rendelhet el. Tipikus hiánypótlási esetek: nem áll rendelkezésre minden elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozata; elfelejtettük befizetni a földhivatali díjat (csak postázás esetén képzelhető el); a gyámhatóság hozzájárulása hiányzik kiskorú esetén; stb. A hiány pótlására rendelkezésre álló határidőt a földhivatal szabja meg és az (indokolt esetben) egy alkalommal nyolc nappal meghosszabbítható.
Rangsor, iktatás és a kérelmek sorrendje
A beadványok rangsorát a benyújtás (iktatás) időpontja határozza meg: a rangsor-elv szerint az iktatás a döntő. A beérkezett kérelem iktatószámát a tulajdoni lapra azonnal széljegyezni kell, ami természetesen azonnal megjelenik a számítógépen is. A beadványok rangsora megváltoztatható, de csak valamennyi érdekelt hozzájárulásával. A rangsor-elvből következik, hogy ha a bejegyzési kérelmet újra be kell nyújtani, akkor a sor végére kerül, ha addig új kérelmek érkeztek.
Bejegyzési engedély és tulajdonjog-fenntartás
A vevő tulajdonjogának bejegyzésére akkor kerülhet sor, ha ahhoz az eladó feltétel nélküli és visszavonhatatlan hozzájárulását, azaz bejegyzési engedélyét a földhivatal megkapja. A vételár megfizetésének a legfőbb biztosítéka, hogy az eladó csak akkor adja meg a bejegyzési engedélyt, ha a vevő a teljes vételárat kifizette. Mivel a vevőnek jogi biztosítékra is szüksége van, a bejegyzési engedélyt az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg az ellenjegyző ügyvéd letétbe veszi.
Abban az esetben, ha a vevő nem ún. készpénzes vevő, azaz nem fizeti ki a vételárat a szerződéskötéskor, akkor az eladó teljes joggal mondja, hogy addig nem ad hozzájárulást a vevő tulajdonjogának bejegyzéséig, ameddig a vevő a vételárat nem rendezi, de a vevő is teljes joggal kéri, hogy szeretné, ha a tulajdoni lapon azért látszana, hogy megvette az ingatlant.
A fenti problémát a jog a tulajdonjog bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése és 2025. január 15. óta az ún. tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal oldja meg. A tulajdonjog-fenntartással történő adásvétel lehetőséget ad arra, hogy a felek egyedi igényeik szerint állapodjanak meg a fizetés és a tulajdonjog átszállásának időzítéséről. A vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelmet a földhivatal tulajdoni lapon széljegyen rögzíti a kérelem elbírálásáig. Ha a vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelmet elbírálta a földhivatal, a kérelem eltűnik a széljegyről és a vevői jogot bejegyzik a tulajdoni lap III. részébe.
A vevői jog egy függő jogi helyzetet jelöl: a vevő még nem tulajdonosa ugyan az ingatlannak, de az eladó rendelkezési joga az ingatlan felett korlátozott ezen átmeneti időszakban. Ezen felül a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az első 6 hónapban minden földhivatali eljárást felfüggeszt, így védettséget biztosít a vevőnek.
Soron kívüli eljárás: hogyan rövidíthető le a 60 napos határidő?
Az Ákr. szerinti maximum 60 napos időtartam rövidebbé tehető soron kívüli ügyintézéssel, amelyet az Inytv. 46. §-a alapján van lehetőség kérni az ingatlanügyi hatóságtól. Ezt kizárólag az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításakor lehet kérni; 2025. január 15. óta később már nem terjeszthető elő ilyen kérelem. Nagyon fontos, hogy a kérelmet indokolni kell, pl. az otthonteremtési támogatás finanszírozási igényeivel.
Az ingatlanügyi hatóság az ügyfél indokolt kérelme alapján 2 napon belül engedélyezi az ingatlan nyilvántartási eljárás soron kívüli elintézését vagy dönt a kérelem elutasításáról. A soron kívüli ügyintézés gyakorlatilag rövidebb ügyintézési határidőt jelent; ha a hivatalvezető engedélyezi, az ügyintézési határidő az engedély megadásától még nyitva álló törvényes ügyintézési határidő felén belül marad.
2024. július 29. napjától a soron kívüli eljárás díja emelkedett: egy ingatlan esetén 16.000,- Ft-ba kerül. A soron kívüli eljárás tehát plusz költséget jelent a bejegyzési díj mellett.
Mennyi időt nyerhetünk a soron kívülivel?
A soron kívüli elintézés nem jelenti a rangsor áttörését, tehát a rangsorban előrébb álló kérelmeket továbbra is előbb intézik el; a soron kívüli elintézés így a gyakorlatban általában rövidebb ügyintézési határidőt jelent, körülbelül egy hetet, de bizonyos esetekben akár 30 napra is csökkentheti az eljárást. Az E-ING rendszer és a földhivatali digitalizáció kapcsán a jövőben még gyorsabbá válhat a bejegyzés: a fejlesztések célja, hogy két éven belül akár már néhány óra is elég legyen a tulajdonjog bejegyzéséhez.
Gyakori okok, amelyek miatt elutasíthatják a bejegyzési kérelmet
- A bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmi vagy alaki hibája miatt a jogügylet nyilvánvalóan érvénytelen.
- A kérelem vagy a benyújtott okirat érthetetlen, ellentmondó; hiányzik a bejegyzés alapjául szolgáló okirat.
- Mezőgazdasági földeknél hiányzik a törvényben előírt jóváhagyás záradéka; a tulajdonszerzés a földszerzési maximumba ütközik.
Ha a földhivatal elutasítja a kérelmet és a sérelmet szenvedett fél azzal nem ért egyet, közigazgatási pert indíthat. Célravezetőbb megoldás lehet azonban az adásvételi szerződés kijavított formában történő újbóli megkötése és benyújtása, bár ez új eljárásnak minősül és a kérelmet a rangsorban hátrébb sorolja.
Mi kell a bejegyzési kérelemhez?
Bejegyzés alapjául szolgáló okiratként helye van közokiratnak, teljes bizonyító erejű magánokiratnak vagy ezek közjegyző által hitelesített másolatának. Egy egyszerű adásvételnél a bejegyzés iránti kérelemhez csatolni kell magát a szerződést (legalább egy eredeti példányát), annak két másolati példányát, az ügyvédi meghatalmazást és a 00400-as APEH-adatlapot, amelyet mind a vevőnek, mind az eladónak ki kell töltenie. Ha az adásvételi szerződéshez hatósági engedélyek szükségesek, akkor azokat is csatolni kell.
Hol intézik az ingatlan-nyilvántartási ügyeket?
Ingatlan-nyilvántartási ügyekben a fővárosi és vármegyei kormányhivatalok földhivatali főosztályai, pontosabban ezek illetékes osztályai járnak el. A földhivatal településenként (község, város, fővárosi kerület) vezeti az ingatlan-nyilvántartást. A földhivatal az okirattárban lévő iratokat hagyományos módon tárolja, de az ingatlan-nyilvántartás digitalizációja folyamatos.
Díjak és határidők - fontos számok
| Szolgáltatás | Díj (2026) |
|---|---|
| Tulajdonjog bejegyzése | 10.600 Ft / ingatlan |
| Soron kívüli eljárás | 16.000 Ft / ingatlan |
| Elektronikus hiteles tulajdoni lap | 4.800 Ft |
| Papíralapú hiteles tulajdoni lap | 10.000 Ft |
Digitalizáció, E-ING és a jövő - mit várhatunk?
A földhivatali digitalizáció tovább folytatódik Magyarországon; a teljes földhivatali adathalmaz elektronikus elérhetősége és az E-ING rendszer célja, hogy az ügyintézés gyorsabbá és ügyfélbarátabbá váljon. Az E-ING rendszer bevezetésével az automatikus eljárásban elbírálható kérelmek esetén azonnal megtörténhet a bejegyzés; ez azonban elsősorban egyszerű ügyekre vonatkozik, például ha az ingatlan 1/1 tulajdoni hányada érintett, a vételár azonnal megfizetésre kerül és nincs kiskorú az ügyletben.
A fejlesztések célja, hogy két éven belül akár már néhány óra is elég legyen a tulajdonjog bejegyzéséhez, és egy modern államhoz hozzátartozó, ügyfélközpontú földhivatal jöhessen létre.
Gyors tippek vevőnek és eladónak
- Az adásvételi szerződés megkötését követően a szerződést azonnal nyújtsák be a földhivatalhoz, hogy az széljegyre kerülhessen.
- Ha gyors bejegyzésre van szükség (pl. banki folyósításhoz), érdemes soron kívüli eljárást kérni és azt indokolni.
- Kerüljük el a hiánypótlást: ellenőrizzük előre a szükséges okiratokat (elővásárlási lemondások, gyámhatósági hozzájárulás, fizetési igazolások, bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése).
- Ha nem biztos a dokumentumokban, forduljon tapasztalt ügyvédhez már az adásvétel előtt.
A tulajdonjog bejegyzése az ingatlanjog szempontjából elengedhetetlen: enélkül a vevő nem minősül hivatalos tulajdonosnak, hiába van a birtokában érvényes adásvételi szerződés. A tulajdonjog bejegyzés menete tehát nem csupán adminisztratív folyamat, hanem a tulajdonszerzés legfontosabb feltétele.
tags: #tulajdoni #lap #60 #nap