A tulajdoni lap és a rajta szereplő információk
A tulajdoni lap egy olyan okirat, amelyen megtalálható az összes fontos információ egy adott ingatlanról az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján. Magyarországon minden ingatlan szerepel a Földhivatalnak az ingatlan-nyilvántartásában, így tehát minden ingatlannak van tulajdoni lapja. A tulajdoni lap az ingatlan személyi igazolványa, melyen keresztül megismerhetjük az ingatlan azonosító adatait, a tulajdonosok adatait, az ingatlan jellemzőit, valamint az ingatlant terhelő esetleges jogokat és tényeket. Minden ingatlanadásvétel szereplőinek tudnia kell, hogy a tulajdoni lap az ingatlan legfontosabb azonosító dokumentuma.
A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódik. Az ingatlan-nyilvántartás egy közhiteles nyilvántartás, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának a törvényben meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és más, jogi szempontból lényeges tényeket. A tulajdoni lap az az okirat, amely az ingatlan-nyilvántartás adatait tartalmazza az érintett ingatlanra vonatkozólag. Ez alapján egyértelműen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog illetve teher.
A tulajdoni lap a vezetett ingatlan-nyilvántartás részeként a földhivatalok feladata. A földhivatalok elérhetőségét országosan a földhivatali portálon található táblázat mutatja.
A tulajdoni lap felépítése és részei
Minden egyes tulajdoni lapon három fő részt láthatunk, ezeket római számmal jelölik: I. rész, II. rész és III. rész. Ahogy a mintán is látható, a részek jól láthatóan elkülönülnek egymástól, az adott részek megjelölései mindig az oldal középső részén szerepelnek, és vastag vonallal vannak elválasztva. Az egyes részeken belül találhatóak a bejegyzések, melyeket már arab számmal jelölnek, és ezek mutatják a bejegyzések sorrendjét is, tehát ami az első szám alatt van, az került először nyilvántartásba, utána a második, és így tovább. Természetesen előfordulhat az is, hogy egy bejegyzés már nem hatályos, ezeket úgy jelölik, hogy az adott bejegyzés előtt szereplő arab számot egy vonallal áthúzzák. Továbbá olyan is lehet, hogy egy-egy szám úgy tűnik, mintha kimaradna.
A részeken kívül már a tulajdoni lap teteje is sok információt adhat, ezt a részt nevezzük fejlécnek. A fejlécet követően a tulajdoni lap első részéből megtudhatjuk az ingatlan megnevezését és számszerű adatait is, például a területét.
Az I. rész: Az ingatlan adatai
Az I. rész az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza. Ide tartozik a település neve, az ingatlan címe, helyrajzi száma, fekvésének megjelölése (belterület, külterület, zártkert), az ingatlan területe m2-ben, művelési ága (szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó), vagy a művelésből kivett terület megnevezése (pl.: út, árok, beépítetlen terület), az épület fő rendeltetésének megnevezése (lakóház, gazdasági épület, stb.), valamint az ingatlan jogi jellege (pl. műemlék, társasház stb.).
A Földhivatal Online ingyenes szolgáltatásai közül egyik az ingatlan leíró adatai. Ez nem más, mint az tulajdoni lap I. része, ami fontos információkat tartalmaz: település neve, az ingatlan címe, az ingatlan helyrajzi száma, belterületi, külterületi vagy zártkerti ingatlan, az ingatlan megnevezése (például beépítetlen terület, kivett lakóház és udvar, hétvégi ház, lakás stb.), ingatlan mérete: teleknél és háznál a telek mérete, lakásnál a lakás alapterülete.
A II. rész: A tulajdonjogi adatok
A második rész a tulajdonjogi adatokról árulkodik, itt látható ugyanis az, hogy ki a tulajdonos. Itt érdemes arra figyelni, hogyha valakivel ingatlan adásvételi szerződést kívánunk kötni, de nem szerepel tulajdonosként a tulajdoni lapon, akkor tőle nem fogjuk tudni megszerezni az adott ingatlant, a tulajdonjogot nem fogják bejegyezni. A II. rész az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információt tartalmazza: a tulajdonos nevét és személyes adatait, tulajdoni hányadát, a tulajdonoshoz fűződő kiskorúság, gondnokoltság tényét, tulajdonszerzés jogcímét (pl. adásvétel, öröklés stb.) és időpontját.
A tulajdoni hányad egy-egy tulajdonos részesedését jelenti az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban. Ez nem fizikai részre utal, hanem egy eszmei hányadot jelent. A tulajdoni hányad pontos arányát mindig törtrészben találjuk a tulajdoni lapon.
A III. rész: Egyéb jogok és tények
A harmadik rész talán a legbonyolultabb. Itt láthatóak az ingatlanra vonatkozó egyéb jogok és tények, itt láthatóak az ingatlan terhei is. Természetesen a vevőnek annál jobb, minél kevesebb dolog szerepel ebben a részben. Itt jelenik meg többek között, hogyha van jelzálogjog bejegyezve az ingatlanra, vagy ha végrehajtás alatt van. A III. rész tartalmazza az ingatlanhoz kapcsolódó összes olyan jogot és tényt, amelyet az I. és II. részben nem rögzítenek. Ilyenek lehetnek: földhasználati jog, haszonélvezet és a használat joga, földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog, elő-, visszavásárlási, vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog, végrehajtási jog.
Egy bejegyzett haszonélvezeti jog, jelzálogjog vagy szolgalmi jog megnehezítheti vagy akár meg is hiúsíthatja az adásvételt. Az ingatlanvásárlásnál a foglaló letétele előtt mindenképpen érdemes új tulajdoni lap másolatot lekérned. Ezáltal képet kapsz az ingatlan tényleges tulajdonviszonyairól, terheiről és jogi helyzetéről, elkerülve ezzel az esetleges bonyodalmakat.
Széljegy
A tulajdoni lapon ezen kívül széljegy is szerepelhet, ezt az I. rész felett lehet látni, hogyha van. Ez olyankor fordulhat elő, hogyha beérkezett az adott ingatlan vonatkozásában egy kérelem a földhivatalhoz, de azt még nem bírálták el. Széljegynek nevezzük azt, amikor az ingatlan tulajdoni lapjára ideiglenes jelleggel rávezetik az adott ingatlanra vonatkozó beadvány iktatószámát és a benyújtás dátumát. Ezt már a benyújtás napján rávezetik. A széljegy az tulajdoni lap I. része feletti szakaszban található, amennyiben van ilyen az adott pillanatban az adott ingatlanra vonatkozólag. A széljegy mutatja tehát a már benyújtott, de még elintézetlen kérelmeket. Ez tanúsítja, hogy benyújtottak a földhivatalhoz egy olyan kérelmet, amit a földhivatal még nem bírált el, vagyis folyamatban van egy eljárás az adott ingatlan tekintetében. A széljegy kifejezi, hogy az ingatlanra vonatkozóan megindult ingatlan-nyilvántartási eljárás.
A tulajdoni lap típusai: szemle és teljes másolat
Előfordulhat, hogy úgy tűnik, hogy egy-egy szám kimarad a bejegyzések sorszámából. Az első, amilyen például a bejegyzésben szereplő minta is, a szemle másolat. Ez csak az aktuálisan fennálló információkat foglalja magában, de a már törölteket nem tartalmazza. Ezen kívül van a teljes másolat is, ahol ténylegesen minden aktuális és már nem aktuális bejegyzés látható. A szemle csak a lekérés pillanatában aktuális adatokat mutatja az ingatlanról, a teljes pedig a korábbi, dokumentált eseményeket is, amelyek az ingatlanon eddig történtek. Ha csak a jelenleg érvényes adatokról érdeklődünk, akkor az ún. szemle másolatot érdemes kérni. Ha az ingatlan múltjáról is tudni szeretnénk, akkor a teljes másolatot érdemes lekérni.
2023. január 1-től a következő változások léptek életbe. Megszűnt a nem hiteles tulajdoni lap másolat. A Földhivatal Online felületéről e-hiteles tulajdoni lap másolat szerezhető be.
Hiteles és nem hiteles tulajdoni lap
Meg kell különböztetni a hiteles és a nem hiteles tulajdoni lapot is. A nem hiteles tulajdoni lap másolat csupán tájékoztatásra szolgál, de nem kötődik hozzá tanúsítóerő, ezzel szemben a hiteles tulajdoni lap másolathoz igen. Tehát bizonyító ereje csupán a hiteles tulajdoni lapnak van. A hiteles tulajdoni lap másolat minden oldala A/4 (210x297mm) méretű, speciális anyagú, vízjellel ellátott papírra nyomtatják a járási hivatalok. A vízjel egyik eleme a földügy logó. A hiteles tulajdoni lap másolatot egy biztonsági pecsétcímke is ellátja, amely egy sorszámot is tartalmaz. Az e-hiteles okirat nemcsak tájékoztató jellegű, hanem bizonyító erejű is, de nem minősül közokiratnak.
Az e-hiteles tulajdoni lap kizárólag elektronikusan - számítógép képernyőjén - megtekintve bizonyító erejű. Kinyomtatva, papír formátumban nem minősül hiteles, bizonyító erejű dokumentumnak. Csak elektronikus formában ellenőrizhető a hitelessége, csak ekkor bír bizonyító erővel.
A tulajdoni lap lekérdezése és ára
Sokszor szükség van a tulajdoni lapra az ingatlan adásvételen kívül akkor is, hogyha valaki hitelt szeretne felvenni, vagy esetleg egy közműszolgáltatóval szerződni. Jó tudni, hogy a tulajdoni lapot bárki lekérheti, akár az Ügyfélkapun keresztül, akár más módon is. A földhivatali nyilvántartásból havonta 20 alkalommal ingyenesen lekérhető az ingatlan tulajdoni lapjának I. része.
A tulajdoni lap lekérhető elektronikusan vagyis online és papírként is. Az előbbit a Földhivatal Online-on, míg az utóbbit földhivatalban. A Földhivatal Online oldalán évente két alkalommal ingyenesen letölthető az e-hiteles tulajdoni lap másolat akár szemle, akár teljes másolat formában.
2024. július 29-én emelkedtek a földhivatali díjak árai, köztük a Földhivatal Online felületén elérhető szolgáltatások is. Az e-hiteles tulajdoni lap lekérés (függetlenül attól, hogy teljes vagy szemle) 3600,-Ft.
Fontos, hogy 2017. óta természetes személyek számára évente két alkalommal díjmentes a nem hiteles tulajdoni lap másolat lekérdezése. A szolgáltatás a Földhivatal Online rendszeren keresztül vehető igénybe, méghozzá Ügyfélkapus bejelentkezéssel. Ehhez csupán az ingatlan pontos címét, vagy a helyrajzi számát kell tudni. A harmadik lekérdezéstől a nem hiteles tulajdoni lap másolat díja 1000 Ft/tulajdoni lap.
2023-tól már csak hiteles tulajdoni lap másolatot lehet lekérni, a nem hiteles változat megszűnt. Évente két lekérés ingyenes, a továbbiakért 4.800 forintot kell fizetni a tulajdoni lap lehívások után.
Ha papír alapú hiteles másolatra van szükség, azt kizárólag személyesen tudod igényelni bármelyik földhivatalban. Hiteles papír alapú tulajdoni lap (teljes vagy szemle) ára 10 000 Ft.
Mit ellenőrizzünk a tulajdoni lapon?
A tulajdoni lap ellenőrzése elengedhetetlen az ingatlanügyletek során. Az eladó már az ingatlaneladás megkezdése előtt beszerezze az érintett ingatlan tulajdoni lapját, és ellenőrizze annak tartalmát. Sokszor előfordulnak "érdekes" dolgok, például téves méretmegjelölés, vagy olyan bejegyzések, amelyek megnehezíthetik az adásvételt. Akármilyen furcsa, de sokan azt se tudják, pontosan mijük is van. Van aki azt hiszi, hogy házban lakik, aztán kiderül, hogy szövetkezeti lakásban. Nemrég láttam olyat is, hogy a tulajdoni lapon az szerepelt, hogy a kétszobás lakás mérete 0 m2.
A lakás mérete esetében mindig a tulajdoni lap számít. Hiába mondjuk, hogy 70 m2 a lakásunk, ha a tulajdoni lap szerint 62 m2. Olyan mérettel korrekt hirdetni egy ingatlant, ami a tulajdoni lapon van. Persze azt megtehetjük, hogy a hirdetési szövegben részletezzük, hogy valóságban mekkora. De az adásvételi szerződésbe is az a nagyság kerül bele, ami a tulajdoni lapon van.
Külön oda kell figyelni a III. részre. Amennyiben van ilyen az adott ingatlan esetében, akkor ebben a részben találhatók az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és a jogilag jelentős tények. Például ilyenek lehetnek: haszonélvezeti jog, elidegenítési és terhelési tilalom, vezetékjog, árverés kitűzésének a ténye, tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye stb. Ezek mind akadályai lehetnek az ingatlannal kapcsolatos jogszerzésnek.
Ha valamilyen adateltérést tapasztalunk, akkor ingatlan-nyilvántartási adatváltozási bejelentést kell tenni. Ha az adateltérés nem érthető, vagy olyan széljegyzetet találunk, amiről fogalmunk sincs, vagy a III. részben bármilyen korlátozó vagy akadályozó információt találunk, akkor mindenféleképpen ügyvédhez kell fordulni és az ő útmutatása szerint kell eljárni.
SOHA NE ÍRJUNK ALÁ OKIRATOT (pl. előszerződés, vételi szándéknyilatkozat stb.), NE ADJUNK ÁT PÉNZT (pl. foglalót) A TULAJDONI LAP ISMERETE NÉLKÜL!
Összefoglalva, a bejegyzésből látható az, hogy egy tulajdoni lapból rengeteg mindent megtudhatunk, többek között az ingatlan területét, a jelenlegi tulajdonos nevét, hogy van-e hitel vagy bármilyen más teher az ingatlanon stb. Mivel az ingatlan tulajdoni lapján könnyen lehet, hogy olyan információk szerepelnek, amelyek meghiúsítják az adásvételt (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog), ezért létfontosságú az ellenőrzése.
tags: #tulajdoni #lap #informacioi