A Társasházi Közös Képviselő Lemondása és Felmentése: Lépésről Lépésre Útmutató

A társasházi közös képviselő cseréje akkor válik sürgőssé, amikor a bizalom megszűnik és a házirendek folyamatosan sérülnek.

Olyankor, amikor a lépcsőház lassan szürkül, a bejelentések válasz nélkül maradnak, és a pénzügyek átláthatatlanná válnak. Ilyen helyzetekben a közgyűlés határozata dönt, megújítva a közösség irányítását.

A közös képviselő cseréje akkor szükséges, ha a társasház vagy lakóközösség érdekei sérülnek, például a szakmai feladatok rendszeres elmulasztása, a pénzügyi átláthatatlanság vagy a közgyűlési határozatok ismert megszegése miatt.

A társasház közös képviselő váltás formális eljárás, amelyet a tulajdonosok közgyűlésen, szavazattöbbséggel kell kezdeményezzenek.

A jogszabályok szerinti felmondás és az új képviselő bejelentése kötelező lépés.

A közös képviselő cseréje akkor szükséges, ha komolyan megsérti a lakóközösség bizalmát, vagy nem végzi hatékonyan a feladatait.

Konkrét ok lehet a pénzügyi átláthatatlanság, a gyakori panaszok elhanyagolása, a szakmai kötelezettségek rendszeres mellőzése, vagy a közgyűlési határozatok ismert felülvizsgálata.

Ilyen esetekben a tulajdonosok közgyűlén, az egyszerű szavazattöbbség döntésével új közös képviselőt választhatnak.

A közös képviselő cseréje akkor szükséges, ha komolyan megsérti a társasházi törvény előírásait, vagy a közgyűlés határozatait.

Az ingatlan közös képviselő felelőssége jelentős, így a határozatképtelenség, a pénzügyi átláthatatlanság vagy a lakók folyamatos és indokolt panaszai is kiváltó okok lehetnek.

A közös képviselő leváltása gyakran merül fel, ha a társasház közönsége elégedetlen a szolgáltatások minőségével vagy a pénzügyi transzparenciával.

Ez a folyamat, bár jogilag szabályozott, jelentős előkészületet és a tulajdonosok egyöntetű együttműködését igényli.

A Közös Képviselő Lemondásának Folyamata

A közös képviselő lemondása kritikus helyzet lehet egy társasház életében - különösen akkor, ha a lakóközösség nincs tisztában a jogi keretekkel.

A közös képviselő lemondása - mikortól hatályos?

Sokan tévesen azt hiszik, hogy a lemondás automatikusan 90 napos ügyvivői időszakot jelent. Ez nem igaz!

A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) alapján: Ha a közös képviselő maga mond le, akkor a megbízása a lemondásban megjelölt időpontban, de legkésőbb a lemondás benyújtásától számított 30 napon belül megszűnik - kivéve, ha a megbízási szerződés ennél hosszabb felmondási időt ír elő.

Ez azt jelenti, hogy akár azonnali hatállyal is távozhat, ha nincs szerződéses akadálya.

Figyelem! A megbízási szerződés eltérhet a törvényi szabálytól: tartalmazhat például 60 vagy 90 napos felmondási időt, vagy más feltételeket. Ezért a lemondás után először a szerződést kell megnézni!

A közös képviselő a lemondását követően 30 napig köteles a munkát teljes egészében ellátni, ezután csak ügyvivőként kell átutalnia a hozzá beérkezett számlákat és teljesíteni az egyéb fizetési kötelezettségeket.

Mindenképpen szükséges azonban, hogy a tulajdonosok döntsenek arról, hogy amennyiben 30 napon belül nem tudnak saját maguk közül közös képviselőre javaslatot tenni, úgy a közös képviseletet ellátó - volt - közös képviselő jogosult külső személyektől ajánlatokat kérni a közös képviselet ellátására.

Ha van három ajánlata külső személyektől, akkor össze kell hívnia a közgyűlést és napirendi pontként fel kell venni a közös képviselő választását, valamint a számvizsgáló bizottság megválasztását, vagy megerősítését.

Nem lehet ilyen kérdésben arra várni, hogy a tulajdonosok majd valamilyen módon intézkednek az utód megtalálásáról, arról még a lemondott közös képviselőnek is gondoskodnia kell.

Közgyűlés Összehívása a Közös Képviselő Leváltására

A közös képviselő leváltására közgyűlési határozat meghozatalával van mód.

Amennyiben ilyen határozat meghozatalát kívánod elérni, akkor a következőket kell tenned:

Mivel a leváltás a közgyűlés hatáskörébe tartozik, így az első lépés, hogy a közgyűlés összehívása.

Ahhoz, hogy ez megtörténhessen, a tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársak 1/10-ének kezdeményezésére van szükség.

Ebből következően nem az albetétek vagy a tulajdonosok száma az irányadó, hanem a teljes társasház tulajdoni hányadának 10%-át kell meggyőzni arról, hogy a közös képviselőt le kell váltani.

Ennek a 10%-nak az aláírását kell összegyűjteni egy konkrét, rendkívüli közgyűlés összehívására irányuló és a közös képviselőhöz címzett dokumentumra.

A dokumentumnak tartalmaznia kell napirendi pontot vagy pontokat is.

A dokumentum átadása a közös képviselő részére: Az aláírt dokumentumot érdemes személyesen átvetetni a közös képviselővel.

Ez később a bizonyítás szempontjából és abból a szempontból is lényeges lehet, hogy a közös képviselő az átvétel időpontjától számított 30 napon belüli időpontra lesz köteles összehívni egy szabályszerű közgyűlést.

A közgyűlés összehívása: Amennyiben a közös képviselő az előbbiek szerinti kötelezettségének nem tesz eleget, úgy a 30 nap leteltét követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság jogosult összehívni a közgyűlést.

Amennyiben a számvizsgáló bizottság is elmulasztja a rá vonatkozó határidőt, úgy az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs összehívhatja a társasház közgyűlését a közös képviselő leváltásához.

Közgyűlés összehívása: A közös képviselőnek a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belül kell összehívnia a közgyűlést.

Ha ez nem történik meg, a Számvizsgáló Bizottság, végső esetben a kérvényező tulajdonostársak szintén összehívhatják azt.

Érdemes tisztában lenni a jogi vonatkozásokkal: a Társasházi törvény 28. § (1) alapján: “A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz a közös képviselő és más tisztségviselők megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról.”, illetve a Társasházi törvény 35. § (2): Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak írásban kérik.

A társasházunk több mint 10%-a közgyűlés összehívását kérte a jelenlegi közös képviselő leváltásával, illetve az új közös képviselő megválasztásával kapcsolatban.

A jelenlegi közös képviselő írásbeli szavazást írt ki közgyűlés helyett (bár az szmsz engedi, de mi nem ezt kértük).

Az írásbeli szavazás az alacsony részvétel miatt (nem érte el a tulajdonosok 50%-nál többet) ezért eredménytelenül zárult le.

Házunk szmsz-ben az írásbeli szavazás részletezésénél benne van, hogy ha eredménytelenül zárul az írásbeli szavazat, akkor 30 napon belül össze kell hívni közgyűlést.

A Közgyűlés Előtti Felkészülés és Lebonyolítás

Felkészülés a közgyűlésre: Mivel csak a közgyűlés összehívásához elegendő a tulajdoni hányad 10%-ának támogatása, és a közös képviselő leváltásához már többségbe kell kerülni, így érdemes a jelen nem lévő, de a leváltást támogató lakóktól meghatalmazásokat gyűjteni.

A meghatalmazás birtokában helyette és nevében lehet majd szavazni.

Ha a viszony nem mérgesedett el teljesen, akkor a közgyűlést feltehetően a közös képviselő fogja levezetni.

Amennyiben a közös képviselő nem tesz eleget kötelezettségének, vagy a leváltását követően felhagy kötelezettségének teljesítésével, úgy praktikusan a tulajdonostársak közül valaki vezeti majd le a közgyűlést.

Ügyelni kell arra, hogy ilyenkor is jegyzőkönyv készüljön, legyen jegyzőkönyvvezető, valamint jegyzőkönyv-hitelesítők is.

A jegyzőkönyvben rögzíteni kell a szavazási eredményeket a tulajdoni hányadok figyelembevételével.

Amennyiben lehet, úgy készüljön felvétel is a közgyűlésről.

Erről érdemes előzetesen megszavaztatni a közösséget.

Amennyiben határozat születik egy társasházi közgyűlésen, úgy azt 8 napon belül közzé kell tenni.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy jól látható helyre ki kell függeszteni azt, illetve - ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír - a tulajdonostársakat írásban értesíteni kell róla.

Új Közös Képviselő Kiválasztása

Milyen új közös képviselőt válasszon a társasház?

A közös képviselő kiválasztása fontos döntés egy társasház életében, hiszen ő felel az ingatlan mindennapi üzemeltetéséért és a lakók közötti kommunikációért.

Az alábbiakban néhány szempontot talál, amit érdemes figyelembe venni:

Szakértelem és tapasztalat: fontos, hogy a közös képviselő rendelkezzen megfelelő szakmai tudással és tapasztalattal az ingatlankezelés, a pénzügyek és a jogi feladatok terén;
Hitelesség és megbízhatóság: a közös képviselőnek megbízhatónak és hitelesnek kell lennie, hogy a lakók bizalommal fordulhassanak hozzá;
Kommunikációs képességek: fontos, hogy a közös képviselő hatékonyan kommunikáljon a lakókkal, és képes legyen megfelelően kezelni a konfliktusokat és problémákat;
Jogi és pénzügyi ismeretek: a közös képviselőnek értenie kell az ingatlanjoghoz, a számviteli és a társasházi törvényhez;
Ajánlások és referenciák: érdemes utánajárni a közös képviselő jelölt hátterének, és kérni referenciákat;
Megfelelő időbeosztás: a közös képviselőnek kellő időt kell szánnia a feladataira, hogy munkáját hatékonyan tudja ellátni;
Átlátható költségek: fontos, hogy a közös képviselő árazása és díjazása átlátható legyen a tulajdonosok számára;
Felkészültség a helyi viszonyokra: fontos, hogy a közös képviselő ismerje a helyi műemlékvédelmi, városképi rendeleteket, ingatlanpiaci körülményeket és a társasházhoz kapcsolódó sajátos működési szabályokat.

Gyakran szembesülünk azzal, hogy az elégedetlen lakástulajdonosok úgy érzik, hogy választott közös képviselőjük nem a Tulajdonosok és a társasház érdekét képviseli, átláthatatlan számukra saját társasházuk működése.

Ilyenkor megszűnik a bizalom, de a tulajdonosok általában nem tudják, hogy nem túl bonyolult leváltani a közös képviselőt, aki nem tud vagy nem akar megfelelni vállalásainak.

A közös képviselő vagy társasházkezelő leváltásának folyamata egy rendkívüli közgyűlésen történhet meg.

Ennek a rendkívüli közgyűlésnek az összehívásához mindössze a tulajdonosok 10%-ának aláírása szükséges.

A Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire, melyek közül egy-egy választ hirlevelünk olvasóival is megosztunk.

Egy 16 lakásos társasháznak voltam a közös képviselője három évig.

Az előző közös képviselő külföldre ment dolgozni, így kényszerből elvállaltam a feladatot, igaz addig is nagyon sokat tettem a közösségért.

Az utolsó közgyűlésen lemondtam, de a lakok nagy része nem igazán szeretné távozásom.

A ház közössége nem akar külső céget megbízni, hiszen akkor ez a költség kb.

Minden folyamatban lévő munkát elvégeztem, a beszámoló, az éves költségvetés elfogadva, de nem tudom meddig vagyok köteles végezni a munkát.

Mi történik, ha a Közös Képviselő Nem Hívja Össze a Közgyűlést?

Amennyiben nem hívja össze a közgyűlést mit tehetünk?

Jelentsük a jegyzőnek?

Jól gondolom, hogy itt, írásbeli szavazás után nem érvényes a törvényben szabályozott rész, mely szerint ha nem hívja össze 30 napon belül a közgyűlést, akkor az SZB tagok 15 napon belül hívhatják össze, majd utána a lakók.

Ha a közös képviselő nem hív össze közgyűlést, akkor ezt:

a számvizsgáló bizottság elnöke,
vagy legalább a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak is megtehetik.

A számvizsgáló bizottság ezen túl javaslatot tehet a közös képviselő díjazására, ami tekintettel az ellenőrzés lehetetlenné tételére, praktikusan csökkentést jelenthet.

A közgyűlés fel is mentheti a közös képviselőt, ha az az érdemi ellenőrzési munkát szándékosan akadályozza.

Ezekkel párhuzamosan vagy ezt követően viszont lehet az ügyésztől kérni, hogy törvényességi felügyeleti joga gyakorlásával kötelezze a közös képviselőt az iratátadásra.

Az ügyész törvényességi felügyeletet lát el a társasházak szervei, és így a közös képviselő tevékenysége felett is, de az ügyésznek általános jellegű és inkább a társasházi közgyűléssel kapcsolatos jogi lehetőségei vannak (pl. összehívhatja a közgyűlést, hogy váltsák le a közös képviselőt).

Először azt kell megvizsgálni, hogy a közös képviselő a közgyűlés határozatát, a szervezeti és működési szabályzatban megjelölt feladatokat végrehajtotta-e vagy sem.

Mivel a közös képviselő feladata és felelőssége a közgyűlés határozatainak végrehajtása, így ha magától nem adja ki a számvizsgáló bizottság részére az ellenőrzéshez szükséges adatokat, dokumentumokat, akkor kötelezheti erre a közgyűlés erről szóló határozatával.

A társasház köteles gondoskodni a közös területek biztonságáról, és ha ezt elmulasztja, a károsult kártérítést követelhet.

Az Átadás-átvétel Kötelező Elemei

Mi történik, ha nincs új képviselő?

Ha a társasház nem választ új képviselőt, az komoly működési zavarhoz vezethet:

nincs, aki képviselje a társasházat,
nem lehet érvényesen szerződni vagy számlát aláírni,
nem történik meg az átadás-átvétel,
nem lehet hivatalos döntéseket végrehajtani.

Ezért nem szabad halogatni a döntést!

A közös képviselő távozása után a lakóközösség érdeke a gyors és szabályos intézkedés.

Mik az átadás-átvétel kötelező elemei?

A távozó közös képviselőnek:

pénzügyi elszámolást kell készítenie,
át kell adnia a dokumentumokat, szerződéseket, hozzáféréseket,
jegyzőkönyvben kell rögzítenie az átadás tényét és tartalmát.

Összefoglalva: A közös képviselő lemondása nem feltétlenül jelent 90 napos ügyvivőséget - ez csak közgyűlési felmentés esetén lép életbe.

A közös képviselő leváltásának folyamata egy egyszerű folyamat, ha követed az alapvető lépéseket.

A jogi kötelezettségek és szerződéses feltételek alapvető keretet adnak minden ügyletnek, meghatározva a felek jogait és kötelezettségeit.

Ezek betartása elkerülheti a költséges jogi vitákat és biztosítja az üzleti folyamatok zökkenőmentes működését.

A jogi kockázatkezelés szempontjából kiemelt fontosságú, hogy minden szerződés egyértelmű, teljes és jogszabályilag helytálló legyen.

A 40/2026. (III. 5.) Korm. rendelet elsősorban az újépítésű lakások vásárlásának finanszírozását érinti, különösen a CSOK Plusz hitel és a FIX 3%-os Otthon Start kölcsön igénybevételének feltételeit.

A 2025 végén megjelent 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelettel és a hozzá kapcsolódó jogszabály-módosításokkal foglalkozó összeállításunk második részében többek között a rendeltetésváltás, a telekalakítás és az e-naplóval kapcsolatos pontosítások szerepelnek.

Január 1-jével több építésügyi, zöldfelületi és földmérési szabályt módosítottak.

A változások számos ponton érinthetik a társasházak működtetését is felújítás, bővítés, új épületrész kialakítása vagy használatbavétel esetén.

A 2025. évi CXXX. törvény átfogóan módosítja a szövetkezeti jogszabályokat annak érdekében, hogy önálló, uniós szabályozással összhangban álló keretet teremtsen az energiaszövetkezetek számára.

A Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete szakmai napján Dr. Kiss Balázs Károly elnök arról beszélt, milyen jogi eszközökkel érdemes élni, ha hibás a teljesítés, és hogyan működik a kötelező jótállás magánlakásoknál és társasházi épületrészeknél.

Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd, a THT jogi szakértője a társasházi képviselők regisztrációs kötelezettségének földhivatali tapasztalatairól számolt be a XVI. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO-n.

A hó eltakarításának elmulasztása miatti elcsúszásos balesetek esetén rendszeresen felmerül a kérdés, hogy ki viseli a felelősséget: a társasház, a közös képviselő vagy az ingatlan tulajdonosa.

A társasház köteles gondoskodni a közös területek biztonságáról, és ha ezt elmulasztja, a károsult kártérítést követelhet.

A lakásfelújítások során megnövelt villamos kapacitások közvetve túlterhelhetik a társasházak közös elektromos hálózatát, így szükségessé válhat a korszerűsítés.

Felmerül a kérdés: igazságos-e, ha a költségeket mindenki a tulajdoni hányad szerint viseli, vagy arányosítható-e azokkal, akik nagyobb teljesítményt használnak?

A saját hőközponttal rendelkező társasházak elszámolása körül régóta parázs vita zajlik a szakmában.

A 676/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet megjelenése óta a szakma két táborra szakadtak a gázkazános, egyedi hőfogyasztásmérővel felszerelt épületek elszámolását illetően.

Most azonban megérkezett az Energiaügyi Minisztérium tisztázó állásfoglalása, amely pontot tesz a találgatások végére.

Egyedi mérőóra vagy költségmegosztó? - A MITOE utánajárt: Itt a Minisztérium állásfoglalásának értelmezése a 676/2023.

Kitől követelheti a ház a tartozást: közvetlenül a bérlőtől, vagy minden esetben a tulajdonostól?

A kérdés különösen érdekessé válik, ha az önkormányzat és a társasház eltérően látja a jogi helyzetet.

Egy szegedi társasház lakói szerint jogtalanul követel tőlük csapadékvíz-elvezetési díjat a szolgáltató, ráadásul az összeg behajtására ivóvíz-korlátozást helyezett kilátásba.

A 2026. évi fűtési költségek elszámolásának jogszabályi változása nemcsak az arányokat érinti, hanem a korábban alkalmazott egyedi mentességek további sorsát is.

Felmerülhet a kérdés, hogy a kizárólag utcai bejárattal rendelkező helyiségek hogyan vesznek részt a közös fűtési költségek viselésében.

Döntött az Alkotmánybíróság a napelemes szaldó elszámolás megszüntetéséről szóló jogvitában.

A testület szerint a szabályozás módosítása nem alkotmányellenes, és nem sérti sem a szerzett jogokat, sem a tulajdonhoz való jogot.

A nagyobb társasházak működésével együtt óhatatlanul nő a kezelt pénz mennyisége is, és ezzel párhuzamosan erősödnek az ellenőrzéssel, átláthatósággal kapcsolatos elvárások.

A társasházban a szemétledobó fenntartása évek óta jelentős költséget visz el (duguláselhárítás, fertőtlenítés, rovarirtás).

A közgyűlés a lezárás mellett döntött, de néhány tulajdonos nem hajlandó elfogadni a változást, és a nyilvánossággal fenyeget?

Új építésű lakást vagy frissen átadott társasházi házrészt venni ma is komoly kockázat: ha hiba derül ki, a tulajdonos könnyen elveszik a jogszabályok és határidők között.

Egy padlástér-beépítés után évekkel derül ki, hogy a tetőszerkezetet szakszerűtlenül kivitelezték, sőt életveszélyessé vált.

Az új tulajdonos joggal teszi fel a kérdést: ki viselje a bontás és az újjáépítés költségét - ő maga, az eladó vagy az egész társasház?

Sokan nem tudják, hogy lakáscsere esetén nem feltétlenül a teljes vételár után kell illetéket fizetni.

A 2026. évi új építésű lakások vásárlásának finanszírozását érintő szabályozások, különösen a CSOK Plusz hitel és a FIX 3%-os Otthon Start kölcsön feltételei.

A társasházi SZMSZ rögzítheti a közgyűlési jegyzőkönyv vezetésének módját, beleértve a hangfelvétel lehetőségét.

Fontos tisztázni, hogy ki jogosult hangfelvétel készítésére, milyen feltételekkel, és mi történik, ha egy tulajdonos ellenzi azt.

A beszámoló benyújtásának jogszabályban rögzített határideje, a szükséges dokumentumok köre és az eljáráshoz szükséges jogi képviselet kérdésköre.

A társasház elmulasztott beszámoló benyújtásának jogkövetkezményei és azok gyakorlati hatásai.

A Magyarországi Ingatlantulajdonosok és Társasházak Országos Egyesülete szakmai napján Dr. Kiss Balázs Károly elnök a hibás teljesítés jogi eszközeiről és a kötelező jótállásról beszélt.

A közös képviselők regisztrációs kötelezettségének földhivatali tapasztalatairól Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd számolt be.

A társasházak törvényi felügyeletét januártól az ügyészség látja el.

Problémák esetén a közös képviselő tevékenységével kapcsolatban az ügyészhez fordulás mellett vagy helyett más eszközök is rendelkezésre állnak.

A közös képviselő leváltása akkor válik sürgőssé, amikor a bizalom megszűnik és a házirendek folyamatosan sérülnek.

Olyankor, amikor a lépcsőház lassan szürkül, a bejelentések válasz nélkül maradnak, és a pénzügyek átláthatatlanná válnak.

Ilyen helyzetekben a közgyűlés határozata dönt, megújítva a közösség irányítását.