Minőségi osztály és egyéb részletek a tulajdoni lapon: hogyan értelmezzük a hazai ingatlan-nyilvántartást
Sokszor írtunk már az ingatlan adásvételről és annak minden fontos eleméről, a nehézségekről. Azt viszont még soha nem részleteztük, hogy mi is a legelső konkrét buktató egy ingatlannál. Hát persze, a tulajdoni lap! Mindenki tudja, hogy van ilyen, azt is hogy kb. miről szól. Az ingatlanokra vonatkozó adatokat a Földhivatalok közhiteles nyilvántartása tartalmazza. Ebben minden információt megtalálhatunk, amelyet az adott ingatlanról hivatalosan tudni lehet. A tulajdoni lap lehet szemle vagy teljes másolat, előbbi az aktuális adatokat tartalmazza, utóbbi visszamenőlegesen az ingatlan teljes történetét. A különböző bejegyzések sorszámmal és dátummal vannak ellátva, így biztosítva a beazonosíthatóságot. A bejegyzések egy speciális esete a széljegy, ami azt mutatja, hogy valakinek, valamely bejegyzésre váró kérelme a Földhivatalhoz beérkezett, és bírálat alatt van. A Földhivatal azonban a végleges bejegyzés (határozat) előtt még kérhet hiánypótlást, esetleg el is utasíthatja a kérelmet. Rögzüljön bennünk, hogy a széljegy még nem bejegyzés, csak azt jelzi, hogy beérkezett a földhivatalhoz.
Művelési ág lehet szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó. Rendeltetés szerint lehet lakóház, udvar, gazdasági épület, lakás, stb. Az, hogy az ingatlan bel-, vagy külterületi, szintén ebben a részben található. Itt található a tulajdonos(ok) neve és néhány olyan adata, amely alapján beazonosítható. Minden, a tulajdonoshoz köthető plusz információ is ebben a részben szerepel. Ilyen lehet a tulajdonos kiskorúsága vagy az a tény, hogy gondnokság alá helyezték. Ezen kívül itt szerepel, hogy milyen úton szerezte az ingatlant (ez a tulajdonszerzés jogcíme), például adásvétel, öröklés, ajándékozás. Jelzálogjogként valamilyen meghatározott összegű terhet jegyeznek be az ingatlanra. Végrehajtási jogot a végrehajtó kérésére lehet bejegyezni az ingatlan lefoglalásakor. Ebben az esetben bejegyzésre kerül a végrehajtás ténye és a végrehajtandó összeg is. Törlésre akkor kerülhet sor, ha a végrehajtás bármi okból megszűnik. Haszonélvezeti jog bármely személy javára bejegyezhető szerződés alapján, de jogszabály is előírhatja, mint pl. az özvegyi jog. Szolgalmi jogként elsősorban közérdekű jogok kerülnek a nyilvántartásba, például az áram‐ és gázelvezetés joga. Leggyakoribb példa a szolgalmi út, ami egy meghatározott átjárási jog. Itt általában egy a közúttól elzárt - pl. nyeles telken lévő ház - ingatlan tulajdonosát jogosítja fel arra, hogy a másik, az úttal határos ingatlanon átjárjon, mivel kizárólag így juthat be a saját telkére. Ez persze nem azt jelenti, hogy kedvünkre grasszálhatunk a szomszéd telkén.
A személyes adatok és terhek értelmezése a tulajdoni lapon
Fontos: Ha valamelyik rész nem tartalmaz bejegyzést, akkor is szerepelnie kell a tulajdoni lapon az „ez a rész bejegyzést nem tartalmaz” mondatnak. Ha a tulajdoni lap III. Amennyiben jelzálogjoggal terhelt ingatlanba szerettünk bele, nem baj! De nézzük meg a jelzálogjoghoz kapcsolódóan elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került-e? Feltétlenül ellenőrizzük, hogy a tulajdoni lapon szereplő teherből (pl. kölcsön) adódóan pontosan mekkora a fennálló tartozás? A tulajdoni lapon szereplő összeg az eredeti követelés összegét mutatja. Éppen ezért célszerű az eladó bankjától egy igazolást bekérni. Ez további kérdéseket is felvet. Pl. az adós tudja-e önerőből visszafizetni a tartozását vagy a vételárból tenné meg? Van-e az eladónak másik ingatlana, amire inkább átvinné a terhet? Hiteles tulajdoni lapot a földhivatalnál 6.250.- forintért lehet kiváltani, de az ügyvédek, közjegyzők, sokkal olcsóbban ún.
A tulajdoni lap értelmezése sok kellemetlen helyzettől tud minket megkímélni, különösen akkor, ha ingatlanvásárlás előtt állunk! Ez egy közhiteles azonosító dokumentum, mondhatjuk, hogy a legfontosabb adatlap az adott házról, lakásról. A dokumentum alapján egyértelműen meg lehet állapítani, hogy ki az ingatlan valódi tulajdonosa, és hogy van-e olyan teher vagy jogi korlátozás, ami miatt hivatalosan nem lehetne eladni vagy megvenni az ingatlant. Fent írtuk, hogy ez egy közhiteles dokumentum. Ez azt jelenti, hogy az állam az ingatlan-nyilvántartáson keresztül garantálja, hogy a tulajdoni lapon szereplő adatok valódiak.
Hogyan használható a tulajdoni lap az adásvételi folyamatban?
Az ingatlan adásvételi szerződésének megszerkesztésével megbízott ügyvéd mielőtt hozzáfogna a szerződés megírásához, először ellenőrzi a tulajdoni lapon azt, hogy az adott napon az eladó azonos-e azzal, aki a dokumentumon szerepel és hogy nincs-e olyan jogi korlát, teher, ami miatt meghiúsulhat az üzlet megkötése. Többek között ezért is fontos, hogy figyelmes, alapos ügyvédet fogadjunk fel a szerződéskötéshez. Régebben csak személyesen lehetett kikérni a földhivatalnál a tulajdoni lapot. Ezt ma is megtehetjük, de érdemes az online megoldással is tisztában lenni. Szerencsére ma már online is tudjuk intézni, elég, ha van regisztrációnk az ügyfélkapuhoz. Ahogy belépünk, felhívják a figyelmünket arra, hogy a földhivatal oldalán is meg kell adnunk az azonosításhoz szükséges adatokat. Milyen típusai vannak? Melyikben mennyire lehet bízni? Az alapvető tájékozódáshoz elég egy nem hiteles tulajdoni lapot kérni. Azonban ha már ingatlanvásárlás előtt állunk és kétségeink vannak, kérjünk e-hiteles tulajdoni lapot a megvásárolni kívánt ingatlanról.
A tulajdoni lap tetején balra találjuk annak a hivatalnak a nevét és címét, amelyik kiállította a dokumentumot, jobbra az oldalszámot. Középen a tulajdoni lap típusát láthatjük, alatta a megrendelés számát és az érvényesség dátumát. Itt található (ha van) a széljegy is. Ez azt fejezi ki, hogy az ingatlanra vonatkozóan már megindult ingatlan-nyilvántartási eljárás. Továbbá megmutatja a kérelmek elintézésének sorrendjét is. A tulajdoni lap I. az ingatlan területét (m2-ben) - itt ellenőrizhetjük például, hogy a hirdetésben megadott adatok helyesek voltak-e? az ingatlan jogi jellege (pl.: védett terület, bányatelek, műemlék, társasház, stb.) - ez megint fontos lehet egy esetleges átépítés esetén! II. Ez az a rész, ahol ellenőrizhetjük, hogy tényleg az-e a tulajdonos, akitől meg akarjuk venni az ingatlant, hány százalékban birtokolja az ingatlant stb. III. Ebből a részből derül ki, hogy van-e például haszonélvezeti vagy használati jog? Van-e rajta jelzálog vagy végrehajtási jog? Ezeket az információkat jobb rögtön tisztán látni, hogy ne kerüljünk visszafordíthatatlanul rossz helyzetbe egy ingatlanvásárlás során. Ha az eladó nem jelezte a problémát, viszont az ügyvédünk lekérte a tulajdoni lapot és jelzálog van a házon vagy végrehajtás van a házon, akkor nagyon okosan kell megírni az adás-vételi szerződést.
A művelési ág és a minőségi osztály kapcsolata
A Tulajdoni lap III. része tartalmazza a földhasználati jogokat, haszonélvezetet, valamint a használati jog jogosultjait és a kapcsolódó jogi tényeket. A minőségi osztály a termőföld minőségét, termelékenységét mutatja, egy régi besorolási elv alapján, minél kisebb a szám, annál értékesebb a föld. A Kataszteri tiszta jövedelmet és minőségi osztály megállapítása napjainkban helyszíni földminősítési eljárás keretében történik, és az AK értékét is meghatározzák. A művelési ág után szerepel a Minőségi Osztály és a Terület ha, nm. A terület nagyságán és a mezőgazdasági minőségen túlmenően fontosak a termőföld tényleges használatára vonatkozó adatok. Ezt elsősorban a földhivatali tulajdoni lapokon is nyilvántartott művelési ág mutatja (szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő/gyep, nádas, erdő, fásított terület vagy halastó). Mezőgazdasági földterületek esetén a művelési ág leggyakrabban szántó, gyep/legelő, erdő. A ‘kivett’ minősítés a mezőgazdasági művelés alól kivont területeket jellemzi, legyen az kisebb részt vagy teljes területet érintő, és ezt nem feltétlenül függ a termelés típusától. A 2025-ös helyzetben a BISS-en felül kiegészítő jogcímek is kapcsolódhatnak, például forintosítás vagy előlegek, amelyek hatása változó lehet a jogi státuszra.
A tulajdoni lap értelmezése segít mindent átlátni, és megkímél bennünket a legtöbb kellemetlenségtől. A minőségi osztály és a művelési ág részletei nélkülözhetetlenek egy hosszú távú döntés mérlegeléséhez. A földhivatal rendszerében a tulajdoni lap részletei közérthetők, és a helyrajzi szám alapján minden ingatlanhoz külön lap tartozik, amelyet sorszámmal látnak el. A Tulajdoni lap I. részében találhatóak az alapadatok - település neve, helyrajzi szám, terület, művelési ág, jogi jellegek. A II. rész a tulajdonosokat és azok tulajdoni hányadát, valamint a jogcím szerzési módot tartalmazza. A III. rész pedig a terheket és jogokat foglalja magában, illetve a széljegyeket és egyéb tényeket.
Ha kérdések fogalmazódtak meg benned, keress minket! Milyen dokumentumról van szó? Ez egy közhiteles azonosító dokumentum, ami tartalmazza az ingatlanra vonatkozó adatokat. Milyen információk vannak rajta? Az ingatlan számszerű adatai (cím, helyrajzi szám, terület, besorolás), a tulajdonos neve, adatai, az esetlegesen bejegyzett jogok (jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet stb.). Mikor van rá szükség? Ingatlan adás-vétele során mindenképp szükséges kikérni a tulajdoni lapot. A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény és a hozzá kapcsolódó részterületek jelzik a helyi földhasználat sajátosságait.">
tags: #tulajdoni #lap #minosegi #osztaly