Tulajdonjog átruházása külön jegyzékben: részletes útmutató és gyakorlati megfontolások
A társadalom mindennapjainak része az ingatlanok különböző formában történő átruházása egyik személyről a másikra. Mik azok a lépések, melyeket szükséges megtennünk a tulajdonlapon szereplő tulajdonos megváltoztatásához? Természetesen minden fent említett, vagy egyéb ingatlan átruházási forma esetében a szándékainkat tudatnunk kell az illetékes hivatallal, azaz a földhivatallal. Az e célra szolgáló dokumentum a bejegyzési javaslat, ún. tulajdonátruházási nyilatkozat, melynek beadását követően kezdődik el maga a tulajdonjog átruházására vonatkozó eljárás.
A bejegyzési nyilatkozat tartalma és a benyújtás jelentősége
A tulajdonjogot illető változás ugyanis attól a pillanattól lép érvénybe, és az ingatlan jogilag akkortól tartozik a másik szerződő fél tulajdonába, amikor a földhivatal kiad egy döntést, melynek értelmében engedélyezi az adott ingatlan átruházását egy másik személyre. Vigyázat! Az említett bejegyzési javaslatot megfelelően kell megfogalmaznunk ahhoz, hogy a további folyamat zökkenőmentesen lezajlódjon, és ne forduljon elő olyan kellemetlenség, mely szerint a földhivatal valamilyen oknál fogva megszakítja az eljárást. Abban az esetben, ha ez mégis megtörténne, a földhivatal egy döntést ad ki, mely felszólítja az adott személyt, ill. személyeket, akik a javaslatot benyújtották, hogy 30 napon belül egy kiegészítés formájában tökéletesítsék a beadott javaslatukat, másképp az egész eljárást leállítja.
A javaslat elengedhetetlen része természetesen a kérelmező személyes adatai - neve, vezetékneve, születési neve, születésének időpontja, személyazonosító száma, álandó lakhelye, állampolgársága -, a javaslat tárgya, melynek lényegében magába kell foglalnia az aktuális és az új tulajdonos személyes adatait a fent említettek alapján, valamint azon okirat megnevezését, melyen a szóban forgó bejegyzést engedélyező eljárás alapszik. Mindezen kívül természetesen szükséges az ingatlan pontos meghatározása, ill. a tulajdonosi részesedés nagyságának pontos megjelölése a tulajdonlapon szereplő adatok feltüntetésének segítségével. Mivel a tulajdonjogot nem csupán egész ingatlanra lehet bejegyezni, ezért fontos pontosan megjelölni az említett tulajdonosi részesedés nagyságának pontosságát. A bejegyzési javaslatot az eljárás egyik résztvevőjének kell benyújtania.
Ki legyen indítványozó és hogyan zajlik a kommunikáció
Célszerű és ajánlott viszont, ha a javaslaton mindkét szerződő fél fel van tüntetve, mint indítványozó. Ez legfőképpen a fent említett esetleges eljárás megszakítása esetén fontos, mivel a megszakításról szóló döntést a földhivatal kizárólag a javaslat indítványozóinak postázza. Így tehát elkerülhető, hogy valamelyik résztvevő ne szerezzen tudomást a javaslat kiegészítésének szükségességéről. A feleknek ezzel kapcsolatosan lehetőségük van arra is, hogy az általuk kötött szerződésbe belefoglalják azon megegyezésüket, hogy a bejegyzési javaslatot melyikük nyújtja be majd a földhivatalnak.
A javaslat földhivatalba történő beadásának határideje nincs törvény által meghatározva, de ha a szerződő felek szándékai valódiak, akkor a szerződés aláírása után nincs értelme várakozni, minél előbb be kell nyújtani a javaslatot a földhivatalnak. A bejegyzés nem egyik napról a másikra történik, a földhivatalnak 30 nap áll rendelkezésére, hogy az adott bejegyzési javaslatról döntést hozzon. Sürgősebb esetekben, mikor a szerződő feleknek valamilyen oknál fogva hamarabb szükségük van a bejegyzésre, kérelmezhetik a gyorsított eljárást, melynek értelmében a fent említett határidő a felére csökken és a földhivatalnak mindössze 15 napja van döntést hozni.
Energia-szolgáltatók és az átszámlázás időzítése
Sokakban felmerül a kérdés, mi a teendő az energiaszolgáltatókkal kapcsolatban a tulajdonjog átruházása után, gondolunk itt a víz-, villany-, gázszolgáltatásra. Ezek átíratása az új tulajdonos nevére törvényileg csakugyan nincs időhöz kötve. Javasolt viszont ezeket belefoglalni a szerződésekbe, ezzel is elkerülni a jövőben felmerülő kellemetlenségeket. Az előző tulajdonosnak, kinek addig a nevén szerepeltek a felsorolt szolgáltatások, természetesen érdeke minél hamarabb hivatalosan elintézni ezek átíratását az új tulajdonosra, hiszen minek gyűjtögetné egy olyan ingatlanhoz fűződő számlákat, mely már nem tartozik tulajdonába. Az e fajta, vagy későbbiekben felmerülő konfliktus elkerülése érdekében javasolt a fentebb említett szerződések megírásával, esetleg az általunk otthon megfogalmazott szerződés átnézésével, ill. kijavításával felkeresni egy ügyvédi irodát.
Mi kerül a bejegyzési javaslatba?
A bejegyzési javaslatot természetes nem csupán önmagában kell benyújtani. A kérelmen túl be kell nyújtani a tulajdonjog módosulását igazoló okiratot, példaként említhetjük az adásvételi, ajándékozási, csere, tulajdonközösséget megállapító vagy megszüntető szerződést. További kötelező melléklete a javaslatnak az elektronikus okmánybélyeg, amit közvetlen a hivatalban vagy a postán is meg lehet vásárolni.
Az adásvétel és az ajándékozás közötti különbségek és gyakorlati következményeik
Az ingatlan átruházása családon belül - legyen az adásvétel vagy ajándékozás - sok szempontból eltérő jogi és adózási következményekkel jár. Az ajándékozás esetén az illeték és adó összetett lehet, különösen, ha a közeli hozzátartozókon túl más rokonokról van szó. Az átruházás módjának kiválasztása befolyásolja az öröklési rendet, a kötelesrész megállapítását, és az esetleges későbbi vitaesemények kockázatát is. A következő fejezetekben részletezzük a különbségeket és a kapcsolódó jogi hatásokat.
Adásvétel vs. ajándékozás - elsődleges szempontok
- Az ajándékozás általában olcsóbb és egyszerűbb, különösen közelinek számító hozzátartozók között, mert illetékmentes lehet, és nincs SZJA az átruházó részéről.
- Az adásvétel jellemzően piaci tranzakció, ahol pénzügyi értelemben ellenérték történik, és az illeték mértéke függ a rokoni kapcsolattól és a tranzakció jellegétől.
- Öröklési vonzathoz kapcsolódóan az ajándékozás vagy adásvétel módja befolyásolhatja a kötelesrészt és az osztályra bocsátást.
- Házassági vagyonjog: közös vagyonba tartozó vagyontárgyak és különvagyon közötti megosztás kérdése is fontos lehet a családi jogi helyzetben.
Házassági vagyonjog és öröklési vonzatok
Házassági vagyonközösség esetén a házastársak közös vagyonába tartoznak azok az ingatlanok, amelyeket a vagyonközösség fennállása alatt együtt vagy külön szereznek. A gyermekek részére adott ajándék vagy az adásvétel hatással lehet a közös vagyonelemekre és a kötelesrészre. Az öröklési vonzatok közé tartozik, hogy az ajándékozás vagy az adásvétel hogyan hat az öröklésre és az osztályra bocsátásra. A szerződéses megállapodások és a végrendeleti elrendezések között a jogi hagyomány szerint egyaránt megjelenik a tulajdonjog átruházásának kérdése, de a konkrét joghatások az egyedi körülményektől függnek.
Különleges esetek és gyakorlati megfontolások
Bonyolultabb helyzetekben a kiskorúak vagy korlátozottan cselekvőképes személyek jogai és a gyámhatóság szerepe meghatározó lehet. Kiskorú megajándékozott esetén a szerződést a törvényes képviselő (szülő) írja alá a gyermek nevében, a gyámhatóság figyelemmel kíséri az ügyletet. Jelzáloghitel vagy egyéb terhek esetén a bank hozzájárulása vagy előtörlesztés szükségessé válhat. Speciális esetekben az ügyvéd tanácsot ad és segít a szükséges engedélyek, nyilatkozatok beszerzésében.
Összegzés és gyakorlati teendők
Az ajándékozással jellemzően olcsóbban és egyszerűbben mehet végbe az átírás, ha nem akarunk pénzt kérni érte, és különösen előnyös egyenes ági rokonok, testvérek, házastársak esetén. Adásvétel esetén a feleknek ellenértéket kell fizetniük, és a tranzakció általában formalizáltabb. A döntést érdemes a családi viszonyok, anyagi lehetőségek és a jövőbeni következmények figyelembevételével meghozni (öröklés, házastársi vagyon, haszonélvezet).
Az ajándékozás után adó- és illetékkérdésekre is érdemes figyelmet fordítani. Az ajándékozás utáni adózási szabályokat és a végrehajtási lehetőségeket is érdemes tisztázni jogi szakemberrel. A tanácsadásért és a dokumentumok ellenjegyzéséért érdemes szakértő ügyvédet igénybe venni, mivel a bejegyzés sikere nagyban függ az okiratok formájától és tartalmától. A legtöbb esetben a teljes eljárás egyes lépései: előkészítés, szerződéskötés, okmányok összegyűjtése, földhivatali kérelem benyújtása és a bejegyzés véglegesítése.
Az e témájú jogi anyagok megértéséhez és gyakorlati megoldásokhoz érdemes figyelembe venni a családi és öröklési összefüggéseket, a vagyoni viszonyokat, valamint az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tényeket és terheket. A részletes szakmai megfogalmazások és példák segítenek abban, hogy a bejegyzési nyilatkozat a földhivatal számára megfelelő legyen, és az eljárás zökkenőmentesen lezajlódjon.
tags: #tulajdonjog #atruhazas #kulon #jegyzekben