Tulajdonjog bejegyzését megelőzően meghal a tulajdonos — mit jelent ez a vevő számára?

Az átmeneti időszak az ingatlan adásvételi szerződés aláírása után, de a teljes vételár megfizetése előtt az eladónak és a vevőnek is tartogathatott kellemetlen meglepetéseket - egészen eddig. A gyakorlatban azonban a tulajdonjog megszerzése nem az aláírt szerződéssel, hanem a földhivatalhoz benyújtott kérelemmel és bejegyzéssel történik. Ebben az átmeneti időszakban pedig sok minden történhet.

A tulajdonos akár másnak is eladhatja az ingatlant, amíg az első vevő a hitelfolyósításra vár. Ettől a kitettségtől véd az az új vevői jog, amit 2025. január 15-től lehet bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, ha az adásvétel során a tulajdonjog-fenntartással élnek a felek.

Mi az a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog?

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog egy új, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog. Ez a jog akkor léphet életbe, ha az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a vevő még nem fizette ki teljesen a vételárat, és ezért az eladó fenntartja a tulajdonjogát mindaddig, amíg a teljes összeg be nem érkezik. Ez különösen fontos akkor, ha a vételár egy részét a vevő csak később tudja teljesíteni, például bankhitel vagy állami támogatás útján.

A vevői jog egy függő jogi helyzetet jelöl. A vevő még nem tulajdonosa ugyan az ingatlannak, de az eladó rendelkezési joga az ingatlan felett korlátozott ezen átmeneti időszakban.

Milyen védelem jár a vevőnek?

Ezen felül a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az első 6 hónapban minden földhivatali eljárást felfüggeszt. Ha már be van jegyezve a vevői jog az ingatlan tulajdoni lapjára, akkor a földhivatal legfeljebb hat hónapra automatikusan felfüggeszt bizonyos eljárásokat, például másvalaki tulajdonjog-bejegyzési kérelmét. A fentiek garantálják, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogát minden körülmények között meg tudja szerezni, ha kiegyenlíti a vételárat.

Gyenge pontja, hogy 6 hónap elteltével az eljárások felfüggesztése megszűnik. A függőben tartás korábban is csak 6 hónapon át biztosította a vevő tulajdonszerzését, amelyet nem lehetett meghosszabbítani, így az új vevői jog valóban "örökölte" a függőben tartás legfontosabb tulajdonságát.

Jogtechnikai részletek: bejegyzés, ranghely és időtartam

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése határozott időre, maximum 5 évre (ami után a földhivatal a jogot hivatalból törli) kérhető. 6 hónapon túl azonban a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával. Ez egy még erősebb védelmet jelent.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog főbb tulajdonságai a következők: A vevő tulajdonjogát a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ranghelyén kell bejegyezni a tulajdoni lapra; Határozott és határozatlan időre is kiköthető; A határozatlan időre kikötött vevői jogot 5 év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törlik; 6 hónap elteltét követően elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül; a változásbejegyzés díja a változással érintett ingatlanonként 10 600 Ft.

Mit jelent az, hogy a vevő tulajdonjoga megtartja a tulajdonjog-fenntartással kapcsolatos jog ranghelyét? Ha a tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogranghelyén kell bejegyezni, az azt jelenti, hogy a vevő majdani tulajdonjoga elsőbbséget élvez más, ugyanarra az ingatlanra bejegyzett jogokkal szemben.

Bejegyzési engedély, ügyvédi letét és ügyintézés

A vevő tulajdonjogának bejegyzésére akkor kerülhet sor, ha ahhoz az eladó feltétel nélküli és visszavonhatatlan hozzájárulást. A vételár megfizetésének a legfőbb biztosítéka, hogy az eladó csak akkor adja meg a bejegyzési engedélyt, ha a vevő a teljes vételárat kifizette. Mivel a vevőnek az eladó becsületes ígéretén felül jogi biztosítékra is szüksége van, hogy a bejegyzési engedélyt megkapja, ha kifizeti a teljes vételárat, ezért a bejegyzési engedélyt az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg az ellenjegyző ügyvéd letétbe veszi.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez kell-e bejegyzési engedély? A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog, így e jog is kizárólag a jogosult bejegyzési engedélye alapján jegyezhető be. Kell-e a vevő hozzájárulása a jog bejegyzéséhez? Mivel a vevő ekkor még nem az ingatlan tulajdonosa, így nem is rendelkezhet felette, következésképpen formális bejegyzési engedélyt sem kell adnia a vevői jog bejegyzéséhez.

Az eladó általi aláírás elektronikus aláírás, vagy Ügyfélkapu+, illetve DÁP segítségével lehetséges. Elektronikus aláírást, illetve a elektronikus azonosítási szolgáltatást nem használó személy a jogi képviseletet ellátó ügyvéd részére a kormányablakban, vagy külképviselet ügyintézője előtti hitelesítés útján is adhat ügyvédi meghatalmazást.

Mi történik, ha az eladó meghal a bejegyzés előtt?

A tulajdonjog bejegyzés menetét az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény szabályozza. A tulajdonjog bejegyzés menete nem ér véget az adásvételi szerződés aláírásával. A vevő csak akkor válik hivatalos tulajdonossá, ha nevét bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. Ha az eladó eláll vagy meghal, a szerződés - vételár-igazolás esetén - teljesíthető és a bejegyzési engedély kiadható, de az Üttv. 34. § (5) alapján a meghatalmazás bármikor visszavonható, a Vhr. 116. § (2) pedig ilyen esetben csak hatályosságot, nem visszavonhatatlanságot biztosít. A vevői jog alapján tehát közel sem biztosított, hogy a vevő valóban tulajdont is szerez.

Ha az eladó meghal, a földhivatal csak okirati alapon vizsgál, érvényességi kérdésben (pl. visszavonás hatályosulása) polgári bíróság dönt - ezt a Kúria is megerősítette. A jogbiztonság erősítéséhez jogalkotói pontosítás indokolt.

Mi a teendő, ha a tulajdoni lapon elhunyt személy szerepel?

Ebben az esetben mindenképp rendezni kell az ingatlan tulajdoni viszonyait a későbbi problémák elkerülése érdekében. A halál bekövetkeztének igazolásához először a lakcímnyilvántartásból próbálnék meg iratot kikérni (ez bármelyik kormányhivatalban elérhető, ha a tulajdoni lappal igazolja, hogy érdekében áll az elhunyt személy adatainak megszerzése).

Az ingatlan tulajdoni lapján egy elhunyt személy a tulajdonos. Ebben az esetben mindenképp rendezni kell az ingatlan tulajdoni viszonyait a későbbi problémák elkerülése érdekében.

Széljegy, kérelem érkeztetése és földhivatali eljárás

A széljegyet a tulajdoni lap legfelső részén kell keresni. A széljegy elintézetlen ingatlan-nyilvántartási kérelmet jelöl. Az adásvételi szerződés megkötését követően a szerződést azonnal benyújtjuk a földhivatalba, hogy az széljegyre kerüljön. Ha a vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelmet elbírálta a földhivatal, a kérelem eltűnik a széljegyről és a vevői jogot bejegyzik a tulajdoni lap III. részébe.

Hány nap alatt kerül a kérelem széljegyre? Ha személyesen érkezteti az ügyfél, vagy az ügyvédje a papír alapú kérelmet, akkor az már munkaidő végéig széljegyre kerül (a reggeli kérelmek 14:00-kor már látszanak). Ha postán küldjük be az iratcsomagot, akkor a széljegyzés értelemszerűen hosszabb időt vesz igénybe - van, hogy többet, mint azután a tulajdonjog bejegyzése!

Az E-ING rendszer bevezetésével a széljegy az elektronikus kérelem iktatási száma és beérkezési ideje másodperc pontossággal kerül majd feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára. Az E-ING rendszer élesedését követően az automatikus eljárásban elbírálható kérelmek esetén azonnal megtörténik majd a bejegyzés. Ez azonban csak egyszerű megítélésű ügyekben lehetséges - ha az ingatlan 1/1 tulajdoni hányada érintett, a vételárat azonnal megfizeti a vevő és nincs pl. kiskorú az ügyletben.

Hiánypótlás, elutasítás és a rangsor kockázata

A jogszabály alapján a földhivatalnak 60 nap áll rendelkezésére az eljárás lefolytatására, ez az általános határidő. Amennyiben a földhivatal hibát vagy hiányosságot talál, hiánypótlási felhívást küld a kérelmezőnek. Ennek teljesítésére általában 8-15 nap áll rendelkezésre. A hiánypótlási határidő egy alkalommal, legfeljebb 15 nappal meghosszabbítható.

Bemutattuk a rangsor elvét, amiből következik, hogy amennyiben a bejegyzési kérelmet újra be kell nyújtani, mint új kérelem, a sor végére kerül, ha esetleg érkeztek be új kérelmek. Az utóbb beérkezett kérelem - ami most már megelőzi az újonnan beadandó tulajdonjog bejegyzési kérelmet - lehet egy másik adásvételi szerződés, banki jelzálog, elidegenítési tilalom vagy végrehajtási jog. Ez a jogintézmény trükkös, mert látszólag súlyosabb a jogkövetkezménye, mint a hiánypótlásnak.

Ha a földhivatal elutasítja a kérelmet és a sérelmet szenvedett fél azzal nem ért egyet, közigazgatási pert indíthat. Célravezetőbb megoldás a per megindítása helyett az adásvételi szerződés kijavított formában történő újbóli megkötése és benyújtása. Ennek a megoldásnak a hátránya, hogy új eljárásnak minősül, így a kérelem a ranghelyét nem őrzi meg.

Mit tehet a vevő és az eladó az ügy gyorsítása és biztonsága érdekében?

• Ha szeretné elkerülni a felesleges hibákat, késedelmet vagy jogvitákat, forduljon tapasztalt ügyvédhez már az adásvétel előtt.
• Az igazgatási szolgáltatási díjat - ami jelenleg 10 600 Ft - két alkalommal kell megfizetni, ha szeretnénk élni a vevői jog nyújtotta védelemmel.
• Az Ákr. szerinti maximum 60 napos időtartam rövidebbé tehető soron kívüli ügyintézéssel, amelyet az Inytv. 46. §-a alapján lehet kérni az ingatlanügyi hatóságtól. Ezt KIZÁRÓLAG az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításakor lehet.

Speciális helyzetek: jelzáloggal terhelt ingatlanok és jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog

Március 11. napjával módosult az Inytv. vhr., azaz megoldódott a január 15-e óta tartó ex lex állapot az eladót hitelező bankot illető jelzálogjoggal és elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt ingatlanok eladása és vevői joggal történő megvásárlása kapcsán. Az Inyvhr. 107. § (3) bekezdése értelmében a vevői jog bejegyzéséhez NEM szükséges az alábbi jogosultak hozzájárulása: elidegenítési és terhelési tilalom jogosultja, tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog jogosultja, lízingbeadáshoz kapcsolódó lízingbevevői jog jogosultja, közfeladathoz rendelt vagyonkezelői jog jogosultja, kizárólagos gazdasági tevékenységhez kapcsolódó működtetési jog jogosultja, jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog jogosultja.

Használatbavételi engedéllyel még nem rendelkező projekt esetében kizárólag a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog jegyezhető be. Az Inyvhr. 45-46. §-a megvilágítja a két jogintézmény időrendjét: a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog az épület megépüléséig áll fenn, ezt követően kerülhet sor a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésére.

Törlés és a bejegyzés megszűnése

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog törlése kérelemre: a vevői jogot akkor szükséges törölni, ha az adásvétel nem tudott a szerződésnek megfelelően teljesedésbe menni és az eladó az ingatlan tehermentesítését (a tulajdoni lap "tisztítását") kívánja. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog törléséhez a törölni kért jog jogosultja, azaz a vevő részéről kiállított törlési engedély szükséges. A törlési engedélyre azonos szabályok vonatkoznak, mint a fent ismertetett eladó által adott tulajdonjog bejegyzési engedélyre.

Összefoglaló gyakorlati tanácsok

1. Ne bízza a kockázatot a széljegy és a bejegyzés nélküli szerződésre: a tulajdonjog bejegyzése a legfontosabb lépés.
2. Tulajdonjog-fenntartás esetén gondoskodjon arról, hogy az ügyvédi letét, a bejegyzési engedély és a szükséges meghatalmazások rendezettek legyenek.
3. Vegye számításba az első 6 hónap védelmi időszakának korlátait: a végrehajtási jogok bejegyzése ellen ez a védelem nem teljes körű hosszabb távon.
4. Ha a tulajdoni lapon elhunyt személy szerepel, rendezze a tulajdoni viszonyokat mielőbb; a halál tényét és időpontját igazolni kell.
5. Forduljon ingatlanjogra szakosodott ügyvédhez a kockázatok minimalizálása és az ügyintézés felgyorsítása érdekében.

Tanács: Az adásvételi szerződés megkötése előtt érdemes tapasztalt ügyvédet bevonni, különösen halasztott fizetéses ügylet vagy terhelt ingatlan esetén.

tags: #tulajdonjog #bejegyzeset #megelozoen #meghal #a #tulajdonos

Népszerű bejegyzések:

• Családi ház a Munkás utcában
• Építkezés állapota a Budai Boleró Lakóparkban
• Újépítésű kiadó lakás a XI. kerületben – Prielle Kornélia utca
• Helyi kontextus és hatáskörök: Vagyonvédelmi cég Kőbányán
• Újítások és utasbarát környezet: MÁV állomási helyszínrajz