Elismerő szerződés illetéke és kapcsolódó jogi vonatkozások
A bevezetésben összefoglaljuk, hogy az illetékkötelezettség keletkezését a jogalkotó a szerződés megkötéséhez köti, nem pedig a tulajdonjog átszállásának időpontjához. Ennek eredményeként az érvényesen létrejött, de még hatályossá nem vált szerződést is be kell jelenteni a keltétől számított harminc napon belül - ez a jogkérdés külön eseti döntéseket is befolyásol.
A vagyonszerzési illeték alapelvei
Visszterhes vagyonátruházás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetni, és az illeték tárgya az ingatlannak visszteher mellett történő megszerzése. Az illetéktörvény előírja, hogy az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok megszerzését be kell jelenteni illetékkiszabásra. A törvény meghatározza az illeték mentességeit és kedvezményeit is, és leírja, hogy mely feltételek teljesülése esetén mentes vagy kedvezményezett a vagyonszerzés.
- Az illeték alapja általában a vételár 4%-a, kivéve azokat az eseteket, amikor a kedvezmények vagy mentességek vonatkoznak.
- Új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig nincs illeték, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 30 millió forintot; a 15 millió és a vételár közötti különbözet 4%-át kell befizetni.
- Cserepótló vétel esetén, ha az új ingatlan forgalmi értéke magasabb, mint a korábbi, csak az értékkülönbözet után keletkezik illetékkötelezettség.
A bejelentés és a kifizetés időpontjai
Az illetékbejelentést a szerződéskötés napján fennálló viszonyokra alapozva vizsgálja az adóhatóság. A bejelentést a szerződés megkötésének napjától számított 30 napon belül kell teljesíteni az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel együtt. A NAV a bejelentést követően megküldi a fizetési meghagyást, amelyben feltünteti az illeték összegét és a fizetési határidőket. Ha a vevő él a felfüggesztés lehetőségével cserepótló ügyleteknél vagy más kedvezményeknél, akkor az adott feltételek teljesítését igazolni kell.
Az illeték megfizetése a vevőt terheli, de a szerződés bejelentése és a bejegyzés alapvetően kölcsönhatásban áll a NAV felszólításával. A NAV a B400-as nyomtatvány vagy elektronikus informatikai bejelentés útján számítja ki a fizetendő illetéket, amelyet a vevőnek a megadott határidőn belül kell rendeznie. A késedelmi pótlék mértéke a jegybanki alapkamat növelt értéke lehet, és a késedelem esetén a NAV megkövetelheti a teljes összeg egy összegben történő befizetését is.
Kedvezmények és mentességek
A jogalkotó több kedvezményt és illetékkedvezményt is biztosít, például:
- Az első lakás vásárlása esetén 35 év alattiak részére kedvezmények, amely bizonyos feltételekhez kötött (például, hogy a vásárolt ingatlan forgalmi értéke 15 millió forint alatt legyen).
- Házastársak, testvérek, egyenes ági rokonok közti ingatlan- vagyonszerzések ajándékozás vagy eladás esetén mentességet kaphatnak bizonyos feltételek teljesülése mellett.
- CSOK és CSOK Plusz programok igénybevétele esetén illetékkedvezmények lépnek életbe, és 2024. január 1-től a CSOK Plusz is illetékmentes lehet bizonyos feltételek mellett.
- A CSOK Plusz és Falusi CSOK programok növelhetik az illetékkedvezmények spektrumát, különösen új építésű vagy használt ingatlanok esetében.
- A visszterhes vagyonátruházással kapcsolatos kedvezmények közé tartozik az, hogy egy korábbi megvásárolt ingatlan eladása esetén a cserepótló vásárlással összefüggő kedvezmények érvényesülhetnek, ha a feltételek adottak (például az eladott ingatlan előtérben van a kedvezményezés szempontjából).
Speciális mentességek érvényesülhetnek például ingatlan-szomszédos vagyoni jogok vagy kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezetek közötti adásvételi szerződések esetén is, ahol az illetékkötelezettség alóli mentesség vagy kedvezmény a jogszabály szerint megállapítható. A kedvezmények és mentességek között gyakori például az, hogy egyenes ági rokonok közötti adásvétel vagy ajándékozás esetén nem kell illetéket fizetni, illetve a családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) bizonyos feltételek mellett kivételt jelent a kötelezettség alól.
Bejelentés, dokumentumok, és a folyamat
A vagyonszerzés bejelentését az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg kell megtenni. A bejelentést a NAV informatikai rendszerében B400E elektronikus nyomtatványon vagy papír alapon lehet benyújtani. A NAV ezt követően határozatot küld az illeték összegéről, és kötelezi a bejelentőt a fizetésre vagy a részletfizetés igénybevételére.
Cserepótló ügyletek esetén a kedvezmények akkor alkalmazhatóak, ha az új ingatlan értéke nem haladja meg a korábbi lakás értékét, vagy a kedvezmény más feltételek teljesülése esetén vonható érvénybe. A kedvezményekhez kapcsolódóan fontos, hogy a bejelentést és a bejegyzési kérelem benyújtását 30 napon belül teljesíteni kell a körzeti földhivatalhoz.
Bejelentés és kapcsolódó határidők
A bejelentés a NAV-hoz érkezik meg a szerződés keltétől számított harminc napon belül. A szerződésben szereplő tények alapján az ITV és a NAV közösen meghatározzák az illeték alapját és összegét. A fizetési meghagyás 30 napos határidővel érkezik meg a vevőnek a bejelentés nyomán. A bejelentés és az illeték megfizetése elengedhetetlen része a visszterhes vagyonátruházás folyamatának.
Gyakorlati példák és megfontolandó pontok
A jogalkotó több példát és számítási keretezet ad meg, amelyek segítenek a konkrét ügyletek illetékkötelezettségének felmérésében. Érthető, hogy a forgalmi érték és a vételár nem mindig fedik egymást, ezért a NAV helyszíni szemle után korrigálhatja a forgalmi értéket. Ha több vevő van, mindegyik vevő a saját része után fizet illetéket. Bizonyos esetekben a vagyonszerzési illeték elengedése vagy mérséklése jár, például egyenesági rokonok közötti adásvétel, vagy első lakás vásárlása esetén speciális kedvezmények, melyek részletes feltételekkel érhetők el.
Hasznos lehet online illetékkalkulátorok használata a becsléshez, de fontos, hogy ezek csak tájékoztató jellegűek, és a végleges összeget a hatóság állapítja meg. A tulajdonjog átruházásának jogi alapjai, a bejelentés és a hatáskörök koherens összefüggést adnak a folyamat számára, amely során a NAV és a földhivatal közösen jár el.
Időbeli elhatárolások egyszerűen magyarázva! | Pallas 70
Kérdések és válaszok
- Miért kell bejelenteni az érvényesen létrejött, de még hatályossá nem vált szerződést is?
- Mikor keletkezik az illetékkötelezettség?
- Milyen kedvezmények érhetők el első lakás vásárlása vagy CSOK/CSOK Plusz esetén?
- Milyen határidők fontosak a bejelentés és a fizetés szempontjából?
A fenti témák átfogó értelmezése az Itv. és a kapcsolódó jogszabályok részletes ismeretét igényli. Hasznos lehet, ha az érintett személyek jogi vagy adózási tanácsadói segítséget kérnek, és NAV/ Földhivatal pénzügyi intézményekkel dolgozó szakemberekkel egyeztetnek a konkrét ügyletek során.
tags: #tulajdonjog #elismero #szerzodes #illeteke