Ingatlan értékbecslői díjak: Mire számíthatunk?
Az ingatlan adásvételnél az ingatlan becsült értékének meghatározása alapvető fontosságú, mivel ez segít meghatározni az adott ingatlan piaci értékét, és lehetővé teszi az értékesítési vagy vételi ár meghatározását.
Az ingatlan értékbecslés ára érdekelheti a potenciális ingatlanvásárlókat és az eladókat is. Amikor az eladó oldalon vagy, akkor azért, mert tudni akarod, mennyiért add el ingatlanod. Ha pedig vevő vagy, vélhetően nem akarsz többet fizetni, mint amennyit az ér.
Ingatlanvásárlásnál a hitel ügyintézése során is felmerül értékbecslés, ami a hitelügylet fedezetéül felajánlott ingatlan érték megállapítását jelenti. Ilyenkor az értékbecslést a bank által megbízott hivatalos ingatlanszakértő végzi.
Ebből a cikkből megtudhatod, mi a piaci érték meghatározása, mitől függ az ingatlan értékbecslés ára, milyen értékbecslési típusok és ingatlan értékbecslés díjak vannak.
Mi is az a piaci érték?
Itt szögezzük le azt is, hogy az ingatlan értékbecslés nem tudja megmondani, ne adj’ Isten, megjósolni a „tutit”, hanem meghatározza a piaci értéket, aminek a definíciója az Európai Értékelési Szabvány (EVS) szerint a következő: „A piaci érték az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján, az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő, és egy hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketingtevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően, és kényszer nélkül jártak el.”
Mitől függ az ingatlan értékbecslés ára?
Az ingatlan értékbecslés ára több tényezőtől függ. Általában az ingatlan értékbecslés díja a következőktől függ:
- az értékbecslés céljától (pl. készülhet magán célra, hivatalos célból)
- a szolgáltatást nyújtó szakember szakmai képzettségének szintjétől
- az ingatlan/terület nagyságától
- az ingatlan földrajzi elhelyezkedésétől
- az ingatlan típusától (lakás, ház, telek stb.)
Ingatlan értékbecslés díja - értékbecslési típusok
Az értékbecslés díja nagyban függ az értékbecslés típusától. Nézzük meg, melyek a leggyakoribb értékbecslési típusok!
Piaci értékbecslés magán célra
Ez az értékbecslési típus az ingatlan tulajdonosok vagy vásárlók személyes céljaira szolgál, különös tekintettel az ingatlan eladásra vagy vásárlásra. A szakemberek a piaci értéket határozzák meg az értékbecslés segítségével.
Hivatalos értékbecslés
Ez az értékbecslési típus általában az állami hatóságok vagy a hivatalos intézmények számára, hivatalos ügyintézés céljából készül. Például gyámügyi eljárás, házassági vagyonközösség megszüntetése stb.
Igazságügyi értékbecslés
Ez az értékbecslési típus a bírósági ügyekhez kapcsolódik, és az ingatlan értékét határozza meg jogi viták vagy peres eljárások során. Az igazságügyi értékbecslésnél a szakértők részletes elemzéseket és jelentéseket készítenek, amelyeket bírósági bizonyítékként használnak.
Befektetési értékbecslés
Ez az értékbecslési típus az ingatlan befektetési céljaira összpontosít. Az ingatlan befektetési értékét határozzák meg, figyelembe véve a jelenlegi és jövőbeni piaci trendeket, a hozamlehetőségeket és a kockázatokat. A befektetési értékbecslés során a szakemberek elemzik az ingatlan jövedelmezőségét és a potenciális hozamokat.
Az ingatlan értékbecslés ára
A piaci alapú ingatlan értékbecslés szabad áras szolgáltatás.
A fentiekben már felsoroltam, mitől függ az ingatlan értékbecslés ára. A legnagyobb súlya az ár meghatározásában az értékbecslés típusának vagy másképpen az értékbecslés céljának van. Egy igazságügyi értékbecslés jóval drágább, mint egy magán célra készülő értékbecslés.
Egy igazságügyi szakértő magasabb szintű képzettséggel rendelkezik, továbbá az ő értékbecslését speciális célokra lehet használni. Így érthető módon jóval kerül magasabb az igazságügyi értékbecslés díja, mint egy magán célra készülő értékbecslésé, még akkor is, hogy ugyanazzal a számítási módszerrel készülnek.
Budapesten a lakások értékbecslési ára kb. 35 000 Ft-nál kezdődik, míg a családi házak becslési díja 40 000 - 50 000 Ft-tól indul. Egy ház értékbecslése jóval komplexebb feladat, mint egy lakásé, ugyanis a házakat nehezebb összehasonlítani. Emiatt az értékbecslést végző szakember több időt fordíthat az ilyen típusú munka elvégzésére.
Ha valaki össze akarja hasonlítani a különböző szakemberek értékbecslési díjait, akkor érdemes azt is néznie, hogy a helyszíni szemle vagy a kiszállás díja benne van-e az értékbecslés árában. Amint látható, az ingatlan értékbecslés ára nem egy horrorisztikus összeg, különösen, ha egy ingatlan árához viszonyítjuk. Egy 30 milliós lakás esetén az értékbecslés megközelítőleg az ingatlan értékének egy ezreléke. Mindenféleképpen hasznos ezt ráfordítani az eladásra, amennyiben nincsen más támpontod az árazáshoz saját elképzeléseiden kívül.
Az értékbecslő szerepe és felelőssége
Sokak számára csak akkor válik ismerősen csengő fogalommá az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértés, amikor valamilyen jogi vita, per vagy vagyonmegosztás során szükségessé válik egy hivatalos értékbecslés. Bár a munka alapja hasonló, a státusz és a felelősség egészen más.
Minden hatósági és magán megbízásos igazságügyi szakértés, építészeti felmérés, szakmai tanácsadás más és más. Emiatt tevékenységünket ráfordított idő arányosan határozzuk meg.
Az emberek jellemzően akkor veszik igénybe az értékbecslő segítségét, amikor azt kötelezően előírják számukra. Döntően ez banki hitelfelvételnél, peres ügyeknél, azon belül válásnál, illetve olyan hatósági eljárásoknál fordul elő legtöbbször, ahol kiskorú az ingatlan tulajdonosa.
Lakásvásárláskor vagy a saját tulajdonú ingatlan meghirdetéskor nem szokták értékbecslő segítségét igénybe venni, mivel a tulajdonosok legtöbbször az ingatlan.com-on látható kínálati árak alapján próbálják meghatározni a saját ingatlanuk értékét.
Azt látni kell, hogy a lakossági értékbecslések jelentős többsége banki hitelfelvételnél keletkezik, hiszen az értékbecslésben meghatározott forgalmi és hitelbiztosítéki érték döntően meghatározza a felvehető hitel nagyságát. Ilyen esetben fontos, hogy ha ingatlan adásvételnél nem vagyunk biztosak a megvásárolni kívánt lakás vagy családi ház reális piaci forgalmi értékében, akkor az értékbecslést még az adásvételi szerződés megkötése előtt javasolt elkészíteni egy bank által elfogadott szakértővel.
Mindenkinek azt javaslom, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt konzultáljon értékbecslő, energetikai és műszaki szakértővel, hiszen egy megvásárolni kívánt használt autót is elviszünk egy szervizbe átvizsgálásra, mielőtt megvásároljuk.
Sajnos nagyon sok esetben előfordul és tapasztalatom szerint mindenki akkor kezd el szakértőt keresni, amikor már késő és visszafordíthatatlan az ingatlan adásvételi folyamat.
Hogyan dolgozik az értékbecslő?
Az értékelés mindig alapos adatgyűjtéssel kezdődik. A szakértő bekéri az ingatlan alapdokumentumait - tulajdoni lapot, térképmásolatot, tervrajzokat, esetleges bérleti szerződéseket -, majd minden esetben helyszíni szemlét tart. A kész szakvélemény részletesen tartalmazza a számításokat, a felhasznált adatokat és a következtetéseket.
Az ajánlatkérés és az ügyféllel történt megegyezés után, minden esetben helyszíni szemle keretében megtekintjük az ingatlant és a környezetét, majd feltérképezzük az adott lokáció ingatlanpiaci sajátosságait. A szakvéleményünk elkészítése során figyelembe vesszük a környékbeli ingatlaneladások árait, amit többek között a NAV illetékadatbázisa tartalmaz. Bizonyos esetekben pedig megvizsgáljuk a kínálati árakat is, ami a naprakészen mutatja be a piaci mozgásokat.
Magyarországon az értékbecslést kizárólag a 25/1997. PM rendelet szabályozza, valamint vannak nemzetközi sztenderdek is, amelyek meghatározzák az értékelési irányelveket, illetve az MNB-nek is vannak erre vonatkozó ajánlásai, de ezek döntően a banki hitelbiztosítéki értékelésekre vonatkoznak.
Az értékbecslés ára és a költségek
A szakértői munka ára mindig az ügy bonyolultságától függ és a ráfordított munkaórával arányos.
Az igazságügyi kormányzat 2022 márciusától két lépcsőben emelte meg a hivatalból kirendelt igazságügyi szakértők óradíját, amely előbb hatezerre, majd 2023. január 1-jétől nyolcezer forintra nőtt. Az egyes igazságügyi szakértőkre vonatkozó miniszteri rendeletek módosításáról szóló 24/2024. (XII. 18.) IM-rendelet alapján az óradíj mellett jövő év elejétől nőnek a hivatalból kirendelt igazságügyi szakértők munkadíjai is.
A 2025. I. számú melléklet a 3/1986. (II. I.1. Élő személy megvizsgálása (az I.10. I.2. I.3. I.4. I.5. I.6. I.7. I.8. I.9. Bűnjel vagy egyéb tárgy megvizsgálása, ha a vizsgálatot nem lehet az I-1-I-5. I.10. I.11. II. II.1. II.2. III. III.1. III.2. III.3. IV. IV.1. IV.2. IV.3. IV.4. IV.5. IV.6. IV.7. IV.8. IV.9. IV.10. IV.11. IV.12. V. V.1. V.2. V.3. VI. VI.1. VI.2. VI.3. VI.4. VII. VII.1. VII.2. VII.3. VIII. VIII.1. VIII.2. IX. IX.1. IX.2. II. számú melléklet a 3/1986. (II. 1. 2. 3. 4. Szakvélemény leírási díja - a 3. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
| Ingatlan típus | Ár (Ft) |
|---|---|
| Lakás (Budapest) | 35 000-től |
| Családi ház (Budapest) | 40 000 - 50 000-től |
Az értékbecslés díja a helyszíni szemléből, a szakvélemény elkészítéséből és a dokumentálásból tevődik össze. (II.21.) IM rendelet alapján kerül megállapításra.
A szakvélemény készítését megelőzően árajánlatot adunk. Az ajánlat tartalmazza a vállalási árat és a várható határidőt is. Az ajánlat elfogadását és a megbízást követően kerül sor az ingatlan helyszíni szemléjére.
Visszatérő ügyfeleink, illetve csoportos megbízás (több munka együttes megrendelése) esetén tevékenységeinket kedvezményesen tudjuk biztosítani. Ilyen esetekben kérjük árajánlat kérésekor jelezze, hogy visszatérő ügyfelünk, vagy egyszerre milyen munkákat kívánja megrendelni.
Az ingatlan értékelés banki módszerei
Munkadíj: A szakvélemény készítéséhez ténylegesen ráfordított idő szerint mért óradíj: 20 000.-Ft/óra.
Munkadíj: Az értékbecslés készítéséhez ténylegesen ráfordított idő szerint mért óradíj: 20 000.-Ft/óra.
Munkadíj: Az építészeti felméréshez és tervdokumentáció készítéséhez ténylegesen ráfordított idő szerint mért óradíj: 20 000.-Ft/óra.
tags: #ingatlan #szakertoi #dijak