Tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog minta pdf: gyakorlatban és jogi keretekben
A cikk a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jog bejegyzésének alapelveit, formáit és gyakorlati alkalmazását mutatja be a magyar ingatlanjogra vonatkozó legújabb szabályok fényében. Kidolgozott áttekintést ad a ranghelyről, bejegyzési engedélyről, határidőkről és a hatásokról a felek jogaira.’
Mi ez a jog és miért fontos a vevők számára?
A tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog olyan jog a földhivatal III. részén, amely a vevő javára bejegyezhető annak érdekében, hogy a vételár teljes kiegyenlítéseig a vevő tulajdonjoga jövőbeni megszerzésének védelme biztosított legyen. Az új jog első 6 hónapban erős védelmet nyújt a vevő számára, és ezt követően az elidegenítési és terhelési tilalom hatálya érvényesül. A rangsor és a bejegyzési sorrend alapján a vevő elsőbbséget élvezhet más jogokkal szemben a bejegyzéskor.
Bejegyzés és engedélyek alapelvei
A vevői jog bejegyzése kizárólag bejegyezhető jogként történik, amelyhez a tulajdonjog fenntartó eladó bejegyzési engedélye szükséges. A vevő hozzájárulása ebben az időszakban nem szükséges, mivel a vevő még nem a tulajdonos. A teljes vételár kiegyenlítését követően az ügyvéd kiadhatja az eladó Tulajdonjog-bejegyzési engedélyét az E-ING vagy papír alapon történő benyújtás formájában. A papíralapú aláírás mindenképp az ügyvéd előtt történik, és az ügyvéd ezt elektronikus okirattá alakítja át.
Határidők és védelem
A határozott időre kikötött vevői jog 5 év elteltével hivatalból törlődik, a határidő számítása az iktatás érkezési dátumától kezdődik. A hat hónapos védelmi időszak az eljárások felfüggesztésével jár, és a földhivatal ekkor nem intézi más bejegyzések kérelmét a vevői jog felfüggesztése alatt.
Az új Inytv. vhr. 107. § (3) kimondja, hogy bizonyos jogosultak hozzájárulása nem szükséges a vevői jog bejegyzéséhez. Ide tartozik az Elidegenítési és terhelési tilalom jogosultja és a lízingbeadó által biztosított jogok jogosultja is. A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog és más különleges jogok esetében is bővült a kivételek köre.
Mi történik a vevői jog lejárta után?
Az 5 év elteltével hivatalból törlésre kerülő határozatlan időre kikötött vevői jog után az elidegenítési és terhelési tilalom hatálya kerül át, amely korlátozza az eladó rendelkezési jogát. A tilalom jogosultjának előzetes hozzájárulása szükséges a további bevonások bejegyzéséhez. A 6 hónapos védelmi időszak lejárta után a tilalom hatálya csak a vevő javára marad meg, és a későbbi terhek bejegyzéséhez is ez a jogosult hozzájárulása szükséges lehet.
A vevői jog törléséhez a törlési engedély kiadása szükséges, amelyet a vevő ad ki. A törlési engedélyre ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint az eladó által adott bejegyzési engedélyre. Ha az eladó meghatalmazása visszavonásra kerül, a vevői jog továbbra is fennmaradhat, hacsak a felek másként nem állapodnak vagy a törlési engedély már lezáró okiratban van rögzítve.
A gyakorlati megvalósítás lépései
- Megállapodás a tulajdonjog fenntartásáról és a vevői jog bejegyzéséről az adásvételi szerződésben vagy külön okiratban.
- Az eladó bejegyzési engedélyt ad, amely lehet elektronikus vagy papíralapú, az Inytv. szerint.
- A földhivatalhoz benyújtás a vevő kiegyenlített vételárát követően történik, és a vevői jog bejegyzése védelmet nyújt a határidőig.
- Az első hat hónap során a földhivatal felfüggeszti a további bejegyzéseket; ezt követően a tilalom hatálya érvényesül.
- A vevő tulajdonjogának megszerzése után a szerződés módosítható, és a bejegyzés engedélyezése megtörténhet.
Kapcsolódó adminisztratív és jogi részletek
- Inytv. vhr. és a hozzá kapcsolódó rendeletek módosítása a 2024. január 31-i könnyítésekkel.
- Elektronikus ügyintézés részben vagy teljes mértékben, az elektronikus űrlapok és az ügymenet használata.
- A vevői jog bejegyzése kizárólag a jogosult bejegyzési engedélyével történhet, amelyet az eladó ad ki.
- A vevői jogot érintő eljárások felfüggesztése 6 hónapig automatikusan fennáll.
Gyakorlati példák és tippek
A gyakorlatban a vevői jog bejegyzése erőteljes védelmet nyújt a halasztott fizetésű adásvételnél. A ranghely fontossága alapján a bejegyzés időpontja meghatározza, hogy a vevő elsőbbséget élvez-e a többi joggal szemben. A Vhr. 107. § (3) szerinti kivételek lehetővé teszik, hogy több jogtípus esetében ne legyen szükséges a hozzájárulás minden esetben, ami gyorsítja az eljárást. A felek közti megállapodásban érdemes pontosan rögzíteni a határidőket, a fizetési ütemezést és az engedélyezések módját, hogy elkerüljék a jogvita lehetőségét.
tags: #tulajdonjog #fenntartas #szerzodes #minta