Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok részletes ismertetése
Ingatlan adásvétele során számos esetben szembesülnek a felek azzal, hogy az eladni/megvásárolni szándékozott ingatlant harmadik személy(ek) javára elővásárlási jog terheli.
Az elővásárlási jog alapvetően eredhet jogszabályból (így például osztatlan közös tulajdon esetén), de alapja lehet szerződés is (például társasházi alapító okirat).
Amennyiben az ingatlant elővásárlási jog terheli, annak jogosultját a tervezett jogügylet minden fontos részletéről tájékoztatni kell, mely alapján az elővásárlásra jogosult mérlegeli, hogy kíván-e ezen jogával élni és az ingatlant a vevő helyett azonos kondíciókkal megvásárolni.
A mai magyar joggyakorlat több formáját is ismeri és elfogadja az elővásárlási jogra való felhívásnak és a jogról való lemondás igazolásának, így megfelelő lehet ebből a célból a jogosult nyilatkozatának beszerzése, vagy a jogosult címére történő értesítő levél és átvételi igazolás megléte, de egyes esetekben hirdetményi úton történő értesítésre is lehetőség van.
Ha Ön olyan helyzetbe kerül, hogy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot kell készítenie, ne essen kétségbe! Bár a jogi dokumentumok megszövegezése sokszor ijesztőnek tűnhet, néhány hasznos tipp segítségével könnyedén elkészítheti a megfelelő nyilatkozatot.
Először is, érdemes elővásárlási jog sablont vagy mintát keresni, amely kiindulópontként szolgálhat.
A Polgári Törvénykönyv részletesen szabályozza ezt a jogintézményt, amely jelentős szerepet játszik az ingatlanügyletek világában.
Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok tartalmi követelményei
Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokkal kapcsolatban a következő törvényi elvárásoknak kell megfelelni:
- Írásba foglaltan kell nyilatkozni;
- A nyilatkozatot az elővásárlási jog jogosultjának személyesen (vagy meghatalmazott útján) alá kell írnia;
- A nyilatkozatot közölni kell az ingatlan tulajdonosával;
- A nyilatkozatból ki kell derülnie annak, hogy melyik ingatlan vonatkozásában mond le az elővásárlási jog gyakorlásáról, azaz a települést és a helyrajzi számot, továbbá az eladó személyét legalább meg kell jelölni.
Azért, hogy megállapítható legyen, hogy a nyilatkozat valóban a megnyílt elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos, nem árt, ha a nyilatkozat pontosan rögzíti a vevő ajánlatának részleteit, így különösen a vételárat!
Utóbb egy esetleges bizonyítási eljárásban jól jöhet, ha két ügyleti tanú az aláírásával igazolja, hogy a lemondó nyilatkozatot az arra jogosult valóban megtette.
Ügyvédi ellenjegyzés egyáltalán nem feltétel, de egy ellenjegyzett okiratnak egy esetleges perben jóval komolyabb bizonyító erőt szokás tanúsítani, mint az esetleg a perben megidézhetetlen szomszédokénak.
Én a magam részéről szeretem ellenjegyezni ezeket a lemondó nyilatkozatokat - persze ha a felek nem kívánják a többlet ügyvédi munkadíjat megfizetni, akkor nem ragaszkodom hozzá!
A Ptk. 6:9. §-a és 6:64. § (1) bekezdése értelmében ezen jognyilatkozatához az elővásárlásra jogosult kötve is marad, azaz az eladóval való közlés után már nem tudja azt visszavonni!
Elektronikus elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat
Amennyiben a lemondó nyilatkozatot az elővásárlásra jogosult PDF-fé alakítja és DÁP segítségével hitelesíti, akkor polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 325. § (1) bekezdés g) pontja alapján teljes bizonyító erejű magánokirat jön létre.
Egy elektronikus okiratot persze nem lehet bepostázni a földhivatalba, de az ügyvéd az e-Papír rendszeren keresztül is benyújthatja (akár a folyamatban lévő ügyszámra hivatkozással).
Hasznos tudnivalók az elővásárlási joggal kapcsolatban
Fontos még, hogy ha az elővásárlásra jogosult felhívása a szerződéskötést követően történik, akkor célszerű az egész adásvételi szerződést csatolni az eladói felhíváshoz, hiszen az ajánlatot teljes terjedelemben kell ismertetni.
Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás FIX díj + postaköltség ellenében vállalja az elővásárlási ügyintézést.
Kitől kell lemondó nyilatkozatot kérni, avagy kinek van elővásárlási joga?
Minden elővásárlásra jogosulttól be kell szerezni a lemondó nyilatkozatot - vagy legalábbis igazolni kell tudni, hogy az eladó a vevő ajánlatát velük megismertette!
Hogy ki jogosult elővásárlásra, azt az ingatlan tulajdoni lapján tudjuk ellenőrizni, de ezek az alapszabályok:
- Elővásárlásra jogosult, aki a tulajdoni lap III. részén ekként szerepel ÉS
- Elővásárlásra jogosult az ingatlan tulajdoni lapjának II. részére bejegyzett minden olyan tulajdonos, akitől a vevő nem vásárol.
Nem kell lemondó nyilatkozatot tennie a haszonélvezőnek, vagy más jogosultnak.
Beleírhatjuk az adásvételi szerződésbe is az elővásárlásra jogosultak lemondó nyilatkozatát?
Bár ez nem bevett gyakorlat, de volt rá példa a múltban: a Kúria egy ilyen ügyben ki is mondta, hogy nincs akadálya annak, hogy a szerződő felek nem külön okiratban, hanem az ingatlan adásvételi szerződésben nyilatkozzanak az elővásárlási jog gyakorlásáról (BH2008. 286.).
Bár szerintem túl nehézkes az eladó, a vevő és az ügyvéd naptárán kívül még az elővásárlásra jogosultak időbeosztásához is alkalmazkodni, de ha mindez nem probléma, akkor én mindenképpen támogatnám az ötletet!
Ezért nem tudsz már guggolni – és hogyan szerezd vissza a képességet
Kinek kell gondoskodnia a lemondó nyilatkozat beszerzéséről?
A Ptk. alapján ha az ingatlan tulajdonosa harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal (6:222. § (1) bek.), ráadásul az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket (6:218. §).
Éppen ezért elővásárlási jog esetén az eladónak saját költségén kell az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat beszerezni. Ezt érdemes az eladó lakás meghirdetése előtt már belekalkulálni az árba, hiszen sok elővásárlásra jogosult esetén komoly (akár nemzetközi kézbesítést is igénylő) postaköltséggel lehet számolni.
Természetesen a gyakorlatban leginkább a vevő által megbízott ügyvéd intézi az elővásárlással kapcsolatos ügyeket - általában külön díjazás ellenében.
Köthető-e ingatlan adásvétel, ha az elővásárlási jogosult még nem nyilatkozott?
A Ptk. alapján a vevői ajánlatot tehát teljes terjedelmében, annak minden lényeges elemére kiterjedő módon közölni kell, mert csak így kerülhet a jogosult tulajdonostárs abba a helyzetbe, hogy megítélhesse, érdekében áll-e az elővásárlási jog gyakorlása - azaz a törvény szó szerinti értelmezés alapján nem engedi meg, hogy a vevő és az eladó adásvételi szerződést kössenek mindaddig, amíg az elővásárlásra jogosult joggyakorlására nyitva álló idő el nem telik.
Ez az állapot jellemzően a szerződéskötést megelőző 1-2 napban szokott kialakulni, azaz az eladó komoly időprésbe kerül: mi van ha a jogosultak pont nem érnek rá nyilatkozni?
A gyakorlatban emiatt a felek - nem törődve a Ptk. elvárásaival - megkötik egymás között az adásvételi szerződést. Ez a formálisan megkötött szerződés jogi értelemben csak az eladót és a vevőt köti és csak az elővásárlási jog gyakorlásától függően teljesíthető.
Mindenesetre ezt a megoldást már a bírói gyakorlat is elfogadta szabályosnak: a BH 2018.11.309 számú eseti döntésében a Kúria kimondta, hogy a tulajdonos az elővásárlásra jogosult jogát még nem sérti meg azzal, hogy a jogosult nyilatkozatától függő hatállyal szerződést köt és azt közli az elővásárlásra jogosulttal.
Kérje meg a tulajdonostársát, hogy ismertesse szabályosan, teljes terjedelmében az ajánlatot. Ezt a jogosult akkor is kérheti, ha egyébként később nem kíván a jogával élni.
Ha erre az eladó nem hajlandó, mert pl. nem szeretné, hogy a szomszéd megtudja, hogy mennyiért kelt el a lakás akkor jó tudni, hogy a vevő tulajdonjogát csak akkor lehet bejegyezni, ha vagy a lemondó nyilatkozat, vagy az értesítését igazoló tértivevény rendelkezésre áll, ha a lemondó nyilatkozatot a szomszéd nem írja alá, akkor mindenképpen közölni kell vele az árat.
Ha azonban a jogosult aláírta a lemondó nyilatkozatot, utólag már nem sok mindent lehet tenni.
Mi a teendő, ha meghalt az elővásárlásra jogosult?
Ha egy ingatlanon elővásárlási joggal rendelkező tulajdonostárs meghal, a jogképessége a halálával megszűnik, ezért ugye már nem is tekinthető elővásárlásra jogosultnak. Nem lehet vele vételi ajánlatot közölni, és nem adhat lemondó vagy elfogadó nyilatkozatot sem. A halál pillanatában a tulajdonjoga és az elővásárlási joga is megszűnik.
A gyakorlatban a kérdés ott válik bonyolulttá, hogy a hagyatéki eljárás lezárultáig nem tudható biztosan, ki lesz az örökös, vagyis ki lép majd a helyére tulajdonosként és potenciális elővásárlási jogosultként.
Amíg a hagyatékátadó végzés jogerős nem lesz, addig csak valószínűsíteni lehet, hogy kik a várományosok - de a jog nem engedi, hogy feltételezésre küldjön ki valaki vételi ajánlatot.
Mit tehet ilyenkor az a tulajdonostárs, aki eladná a saját hányadát?
Hivatkozhat arra, hogy a hagyatéki eljárás folyamatban van, és emiatt nem meghatározható, kivel kellene közölni a vételi ajánlatot.
Ilyenkor hivatkozható az Inyvhr. megfelelő bekezdése: ha a jogosult tartózkodási helye vagy körülményei (pl. halála miatti folyamatban lévő hagyaték) jelentős késedelmet okoznának, elegendő a szerződő felek közös nyilatkozata, amelyben előadják ezt a körülményt.
A halál tényét alátámaszthatja:
- visszaérkező tértivevény „meghalt” jelzéssel, vagy
- a felek nyilatkozata, amelyet a földhivatal a nyilvántartásokból ellenőriz.
Mikor válik ismét egyértelművé, kinek kell kiküldeni a vételi ajánlatot?
Amint a hagyatékátadó végzés jogerős:
- amint az örökös tulajdonjoga legalább széljegyen szerepel, tudható, hogy ki az elővásárlásra jogosult
- és így már az örökös gyakorolhatja az elővásárlási jogot.
Fontos: az örökös már a jogerős hagyatékátadó végzés pillanatától jogosult elfogadó nyilatkozatot tenni - nem szükséges megvárni, hogy be is jegyezzék tulajdonosként.
Az eladó korábban már beszerzett egy "lemondó nyilatkozat elővásárlási jogról" elnevezésű iratot - miért kell újat kérni?
Két esetben is felmerülhet, hogy az eladónak rövid időn belül kétszer is fel kell keresnie az elővásárlásra jogosultat (tipikusan a szomszédját):
- Ha az első vevőjelölttel a szerződés meghiúsult, de később egy újabb vevőnek el lehetne adni az adott ingatlanrészt;
- Ha az eredeti vevővel megkötött szerződést lényeges elemeiben módosítják.
Az elsőt még csak-csak meg szokták érteni az eladók, de még nem találkoztam olyan esettel, amikor ne felesleges akadékoskodásnak tekintették volna a felek, hogy az ügyvéd egy egyszerű fizetési határidő hosszabbítás miatt új nyilatkozatot kért. Holott, ha elfogadjuk, hogy a Ptk. alapján a vevői ajánlatot (tk. az adásvételi szerződést) teljes terjedelemben közölni kell az elővásárlásra jogosulttal, akkor a szerződés minden feltételének utólagos módosítása újra megnyithatja az elővásárlási jogot.
Különösen a fizetési határidők esetén nem nehéz elképzelni, hogy lehet, hogy az elővásárlásra jogosult főleg a szűk határidőre tekintettel mondott le az elővásárlási joga gyakorlásáról, de ha tudta volna, hogy 5 helyett 45 nap áll rendelkezésére összegyűjteni 35 millió forintot, akkor bankhitel segítségével maga is finanszírozhatta volna a szomszéd ikerházfél vételárát.
A fentieket a bírói gyakorlat is alátámasztja:
BH2005. 112. Az elővásárlási jog jogosultjának az eladó eladási szándékának ismeretében tett azon nyilatkozata, hogy az ingatlant nem kívánja megvásárolni, nem mentesíti az eladót a később kapott vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól [Ptk. 145. § (2) bek., 373. § (1) bek.].
Hallgatás beleegyezés?
A Ptk. 6:4. § (2) bekezdése alapján jognyilatkozat szóban, írásban vagy ráutaló magatartással tehető, és ugyanezen szakasz (3) bekezdése szerint ha a fél jognyilatkozatát ráutaló magatartással fejezi ki, a jognyilatkozat megtételének a ráutaló magatartás tanúsítása minősül.
A Szegedi Ítélőtábla a Gf.III.30.205/2025/6. sz. döntésében hangsúlyozza ugyanakkor, hogy a Ptk. 6:4. § (4) bekezdése értelmében a hallgatás vagy valamilyen magatartástól tartózkodás a felek kifejezett rendelkezése alapján minősül jognyilatkozatnak.
Önmagában tehát a hallgatás, a valamilyen magatartástól való tartózkodás (azaz a nyilatkozat elmulasztása) ráutaló magatartásként nem minősül jognyilatkozatnak, ahhoz szükséges az is, hogy a felek kifejezetten így rendelkezzenek.
Összegzés
Fontos tudni, hogy ha a kiszemelt ingatlant elővásárlási jog terheli, az eladó köteles a vevő teljes ajánlatát megismertetni az elővásárlásra jogosulttal. Az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül, amelyet, ha az elővásárlásra jogosult megfelelő határidőben elfogad, az adásvételi szerződés az eladó és a tulajdonostársa között jön létre, ami ellen a vevő nem tehet semmit.
Az eladó a tulajdonostársával közölt eladási ajánlatát csak bizonyos ideig köteles tiszteletben tartani, azaz ahhoz az eladó csak bizonyos ideig van kötve, ez az ún. ajánlati kötöttség tartama.
Garázsok esetén speciális szabályok érvényesülnek, ha érdekli a téma, olvassa el vonatkozó cikkünket! Ha tudni szeretné, hogy kinek van elővásárlási joga zártkerti ingatlanok kapcsán, ide kattintva tájékozódhat!
Ha ügyvédi segítségre lenne szüksége az elővételi jog, vagy a lemondó nyilatkozatok kapcsán, keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!
tags: #tulajdonjog #lemondo #nyilatkozat #nyomtatvany