Tulajdonjog szerzése végrehajtással: jogi útmutató különös figyelemmel a több tulajdonostárssal és haszonélvezettel terhelt ingatlanokra

A végrehajtás alapja rendszerint egy jogerős bírósági határozat vagy végrehajtható okirat. Az ingatlan végrehajtása akkor kerül sorra, ha az adós nem rendezi tartozását, és a követelés behajtása érdekében a végrehajtó intézkedéseket kezdeményez. Az alábbiakban a több tulajdonos esetén érvényes szabályokat és a haszonélvezeti jogok különös helyzetét mutatjuk be a gyakorlati eligazítás céljából.

Végrehajtás több tulajdonos esetén

Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, és nem minden tulajdonostárs adós, akkor a végrehajtás csak az adós tulajdoni részét érinti. Ilyenkor az árverést csak az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni, a többi tulajdonostárs tulajdonjoga változatlan marad. A tulajdonostársak azonban dönthetnek úgy is, hogy kérik az egész ingatlan árverését. Ehhez valamennyi tulajdonostárs közös nyilatkozata szükséges.

Mi történik az ingatlan értékesítésekor? Ha a tartozás nem kerül megfizetésre, a végrehajtó az ingatlant - vagy annak tulajdoni hányadát - árverésen értékesítheti. Az árverés főbb szabályai: az ingatlan kikiáltási ára a becsérték összege, az árverés több szakaszból állhat, a licit az első szakaszban általában a becsérték 90%-ától indul. Ha az árverés sikeres, az árverési vevő megszerzi az adós tulajdoni hányadát. A becsérték ellen végrehajtási kifogást is elő lehet terjeszteni.

Az árverés után fennálló jogok és kötelezettségek

Az ingatlant megszerző új tulajdonos tulajdonjogát csak bizonyos jogok terhelhetik, például telki szolgalom, közérdekű használati jog, bejegyzett haszonélvezet. Más terhek az árverés során rendszerint megszűnnek. A haszonélvezők speciális helyzetben vannak: a haszonélvező helyzete végrehajtási árverésnél alapvetően attól függ, mikor és milyen jogcímen keletkezett a haszonélvezeti jog. A főszabály: a haszonélvezeti jog megmarad, és az árverési vevő tulajdonjogát továbbra is terheli.

Ha a haszonélvező: adóstárs, kezes vagy egyéb módon felel a követelésért, az árveréssel a haszonélvezet megszűnhet. Ha a haszonélvezet később jött létre, mint a jelzálog, vagy ha a jelzálogjog már fennállt, és utána alapították a haszonélvezetet, az árverésnél a haszonélvezeti jog nem marad fenn. A védelmi mechanizmusok célja a bankok és hitelezők védelme, hogy a fedezetet ne lehetne utólag kiüresíteni.

Az osztatlan közös tulajdon és az árverés

Ha egy tulajdonostárs ellen végrehajtás indul, a többi tulajdonostárs tulajdonjoga nem szűnik meg, de előfordulhat, hogy az árverés után új tulajdonostárs jelenik meg. Gyakran ezért választják a többi érintett tulajdonostársak az egész ingatlan közös értékesítését az árverés helyett. Eladható-e az ingatlan a végrehajtási jog bejegyzése után? Igen, de az árverés alkalmával csak olyan jogot lehet biztosítani, amely nem sérti a végrehajtást kérő jogát, és amely nem hiúsítja meg a végrehajtást. A végrehajtási jog tehát továbbra is terheli az ingatlant.

Különös példák és gyakorlati következtetések

  • Az adós tulajdonában lévő ingatlan végrehajtás alatt állhat függetlenül attól, hogy milyen jogok vagy terhek vannak rajta, vagy milyen tények szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban.
  • Ha az ingatlan egyetlen 1/1 tulajdoni hányadot érint, a végrehajtás közvetlenül megvalósítható; résztulajdon esetén a végrehajtást a részre vezetik rá.
  • Az árverésen kívüli értékesítés is lehetséges az előírt feltételek szerint, például a felek közötti megállapodás alapján és a licitnaplóban rögzített feltételek szerint.
  • A végrehajtó a földhivatalnál kezdeményezi a végrehajtási jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, és értesíti a zálogjogosultakat is, hogy saját igényüket érvényesíthessék a jogosultak részére.

Adóbevételek és egyéb követelmények

A végrehajtó a lefoglalt ingóságot és az ingatlan adatait megvizsgálja, becsértéket állapít meg, és a licitnaplót zárja. A földhivatal bejegyzési gyakorlata szerint a végrehajtó előterjesztésére az adós tulajdonjogára vonatkozó bejegyzés megtörténhet csak akkor, ha a végrehajtási jogot nem sérti, és a végrehajtás célja nem hiúsul meg. Az árverés során a jelzálogjogosultak értesítésre kerülnek, és élhetnek jogi érdekeikkel.

Jogi biztosítékok a vevő számára

A vevő számára alapvető garancia a tehermentesítésre vonatkozó szavatosság és a szerződésben vállalt kizárás. Ha az eladó tévedésből vagy megtévesztésből származó teherrel adta át az ingatlant, a vevő jogosult a tehermentesítésért vagy az ebből adódó költségek érvényesítéséért a szerződés alapján fellépni. Az ingatlan tehermentesítéséhez a végrehajtó igazolást ad a vételár kifizetéséről, és a vevő Kap egy lehetőséget a tehermentesítésre a jogszabályok által megadott keretben.

Gyakorlati útmutató egy konkrét esetre

  1. A végrehajtási jog bejegyzésekor az ingatlan 1/2 tulajdonosa anya volt; a végrendelet vagy ajándékozás később történt.
  2. A 2012-ben történt ajándékozás után 2016-ban zárult az árverés; a földhivatal azonban elutasította a tulajdonjog bejegyzését a végrehajtási jog fennállása miatt.
  3. A jogértelmezés szerint a végrehajtási jog bejegyzése után csak úgy szerezhet jogot valaki, hogy a végrehajtást kérő jogát nem sérti és a végrehajtás célja megmarad. A végrehajtó tehát továbbra is kontrollálhatja a jogszerzést befolyásoló feltételeket.
  4. A Kúria és a Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság ítéletei megerősítik, hogy a végrehajtási jog feljegyzésének joghatálya korlátozó, de nem elidegenítő tilalmakat, és a későbbi jogszerzés is türelmesen vizsgálható, hogy a végrehajtás célja ne sérüljön.

Gyakori kérdések és válaszok

  • Mi történik, ha az adós részben tulajdona osztatlan közös tulajdonban van? Az adós részére kerül a végrehajtás, a többi tulajdonostárs megmaradó jogaival.
  • Lehet-e eladni az ingatlant árverés nélkül? Igen, ha a felek megállapodnak és a licitről szóló feltételek teljesülnek.
  • Milyen jogok maradnak a haszonélvezőre az árverés után? A haszonélvezeti jog fenntartható lehet a törvényes kivételekig, a haszonélvező tovább lakhat az ingatlanban a fennálló jog számától függően.
Infografika a végrehajtási folyamat lépéseiről osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetén

003 Haszonélvezet | A tulajdonjog | írta: Dean Navarro

Összefoglaló

Az adós tulajdonában lévő ingatlan osztatlan közös tulajdonban álló részének végrehajtása lehetővé teszi az adóssággal terhelt tulajdoni hányad lefoglalását és árverését, miközben a többi tulajdonostárs jogai védettek. A haszonélvezettel terhelt ingatlanok esetében a jogok és kivételek részletesen rendezettek, és a jogsértések elkerülése érdekében a jogi esetek alapos vizsgálatát igénylik. A végrehajtási jog bejegyzésével járó korlátozások nem alapvetően akadályozzák a későbbi tulajdonjog megszerzését, de a végrehajtó és a földhivatal jogértelmezései szerint a jogok bekövetkező változásaihoz alkalmazkodni kell.

tags: #tulajdonjog #szerzes #vegrehajtassal

Népszerű bejegyzések: