Tulajdonjog targyai specialis: osztatlan közös tulajdon, jelzálogjogok és ingatlan-nyilvántartási alapelvek
Adós és egyetemleges adós (adóstárs): az a természetes személy, akivel a hitelintézet hitel- vagy kölcsönszerződést köt, mely alapján a hitelintézet a szerződésben meghatározott összeget az ügyfél rendelkezésére bocsátja, és aki ezt az összeget, és annak járulékait a szerződés szerint visszafizetni köteles. Belterület: minden település bel- és külterületből áll. Jellemzően a település történetileg kialakult, elsősorban összefüggő beépített, illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó, kijelölt része. Az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan tulajdoni lapjának I. BUBOR (Budapest Interbank Offered Rate): Budapesti bankközi kamatláb, a kereskedelmi bankok által jegyzett, különböző futamidőkre vonatkozó, referencia jellegű, bankközi pénzpiaci kamatláb.
Elidegenítési és terhelési tilalom: a rendelkezési jog egyik legerősebb korlátja, amely azt jelenti, hogy a tulajdonjog másra nem átruházható, és a tulajdon tárgya biztosítékul sem adható a tilalom alapítójának hozzájárulása nélkül. Az elidegenítési és terhelés tilalma alapulhat jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen. Az elidegenítés és terhelés jogát szerződéssel csak a tulajdonjog átruházása alkalmával lehet korlátozni vagy kizárni, a tilalom megszűnéséhez a jogosult hozzájárulása szükséges. Első ranghelyű bejegyzés: az ingatlan-nyilvántartás alapelveinek megfelelően, a zálogjogok az iratok (jelzálogszerződések) földhivatalba történő benyújtásának sorrendjében kerülnek bejegyzésre. Ez a sorrend határozza meg a ranghelyeket (lásd: „Ranghely”), amely rangsornak megfelelően jutnak a zálogjogosultak a követelésükhöz az ingatlan kényszerértékesítése esetén. Legalább a mindenkori minimálbérnek megfelelő jövedelmet szükséges hivatalosan igazolni.
Értékbecslés: a biztosítékul felajánlott ingatlan érték, ill. értékesíthetőségi vizsgálata. A megbízott értékbecslő összetett vizsgálata alapján meghatározott értékbecslés a hitelintézet számára irányadó. Fedezet: a kölcsön biztosítéka; olyan ingatlan, amelyből a bank az adós késedelme vagy nem fizetése esetén a kölcsön megtérülését érvényesítheti. Folyósítási jutalék: a bankok által a kölcsön folyósításával kapcsolatosan felszámított egyszeri díj, amely a kölcsön felvevőjét terheli. Földhivatal: az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság; vidéken a bíróságokkal azonos illetékességi területen működő körzeti földhivatalok, Budapesten összevont - 1. számú, 2. számú és 3. Földhivatali bejegyzés: az ingatlan-nyilvántartásban történt változás.
Haszonélvezeti jog jogosultjai: szerződéssel alapítható vagy törvény erejénél fogva jön létre, a tulajdonjog feletti rendelkezés korlátja. A haszonélvezeti jog jogosultja a más tulajdonába lévő ingatlant rendeltetésének megfelelően birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja. Használati megosztási megállapodás: a felek szerződése arról, hogy az egyes tulajdonos hányadának természetbeni részét képezik az ingatlannak. A megállapodás része lehet tervrajz az ingatlanról, amelyen pontosan be vannak jelölve az egyes tulajdonosok által használt, illetve a közösen használt területek. A használati megállapodás tartalmazza, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan külön fogyasztásmerő órákkal rendelkezik. Erre a megállapodásra van szükség az értékesítés esetére, hogy a vevő előtt ki legyenek jelölve az egyes részek.
Elővásárlási jog: osztatlan közös tulajdon esetén a társtulajdonost elővásárlási jog illeti meg; ha valaki értékesíteni szeretné a saját tulajdonhányadát, köteles a kapott ajánlatot az elővásárlási jogosultakkal közölni, akiknek írásban kell meghatározott időn belül nyilatkozniuk, hogy az ajánlat szerint megvásárolják-e az ingatlant. A HBÉ-t az értékbecslő határozza meg, amely nem az ingatlan piaci forgalmi értéke, hanem az az érték, amely a banki hitelezési folyamatban a fedezetérték alapjául szolgál. Ingatlan-nyilvántartás: az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának adatait (település neve, ingatlan fekvése, helyrajzi szám, művelési ág, tulajdonos stb.), az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és tényeket.
Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos: az a személy, aki - nem szerepel a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban, de - jogszabálynál vagy szerződésnél fogva tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését kérheti. Jelzálogjog: olyan dologi biztosíték, amely akár az adós(ok), akár harmadik személy ingatlanára alapítható. A jelzálogjog jogosultja nem szerzi meg a zálogul lekötött tárgy birtokát, azaz a zálogtárgy továbbra is a zálogkötelezett birtokában marad, aki köteles a dolog rendeltetésszerű használatát megőrizni. Jövedelemalapú finanszírozás: olyan finanszírozási forma, mely alkalmazásakor az ügyfél költségvetését megvizsgálja a bank. A kihelyezhető kölcsön összege elsődlegesen az ügyfél minősítésén alapul, másodlagosan a fedezet és a kamatperiódus függvénye.
Kamatperiódus: a kölcsön ügyleti kamatára vonatkozó időszak, amely alatt a megállapított ügyleti kamat mértéke állandó, a kölcsönszerződés szerint nem változhat. A jelzáloghitel esetében a kamatperiódus hossza változó lehet (általában 1, 3, 6 vagy 12 hónap), illetve 1 vagy 5 éves lehet forint-alapú kölcsönöknél. Kezes, készfizető kezes: a Bank és a kölcsönügyletben nem szereplő harmadik személy között jön létre; a kezes a visszafizetésért teljes vagyoni felelősséggel tartozik. KHR: Központi Hitelinformációs Rendszer; a rendszerben rögzítik azokat az ügyfeleket, akik legalább a mindenkori minimálbér összegével 90 napot meghaladóan tartoznak. Az adataikat a KHR öt évig megőrizik. Közjegyzői okirat: a közjegyzőkről szóló törvényben előírt alakszerűség szerint készült közokirat, amely közhitelesen tanúsítja az okiratba foglalt tényeket. Közüzemi számla: közüzemi szerződés alapján kibocsátott bizonylat, amely legalább az 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv. 169. §) adatait tartalmazza.
LIBOR (London Interbank Offered Rate): Londoni bankközi piac adott devizában irányadó hitelkamatlába. Osztatlan közös tulajdon: olyan tulajdon, amelyben egy ingatlannak több tulajdonosa van, és jogaikat közösen gyakorolják. Az ingatlanok közös telken helyezkednek el, és nem rendelkeznek önálló helyrajzi számmal az ingatlan-nyilvántartásban. Az osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdoni lapon az egyes tulajdonosoknak különböző részeik vannak feltüntetve. Önállóan forgalomképes ingatlan: olyan ingatlan, amely önálló helyrajzi számmal rendelkezik, vagy olyan önálló tulajdoni illetőség, amely a természetben elkülönült, és a használatát megosztási megállapodás rendezi. Özvegyi jog: speciális haszonélvezeti jog, amelyben az örökhagyó túlélő házastársa mint törvényes örökös mindannyi annak a haszonélvezetét örökli, amelyet nem ő örököl. Széljegy: a Földhivatalban a beadványt érkezéskor iktatják, és az iktatószámot felviszik a tulajdoni lapra. TAKARNET: elektronikus, internetes ingatlan-nyilvántartási rendszer, amelyből a Bank számára nem közhiteles tulajdoni lap másolatok lekérdezhetőek. Tartozáselismerő nyilatkozat: a közjegyző előtt tett egyoldalú nyilatkozat a kölcsön tartozásra vonatkozóan. Térképmásolat: tartalmazza az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlanokat és földrészleteket. Tulajdoni lap: az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatok és jogok összessége; I., II., III. rész: az ingatlanra vonatkozó jogokat és tényeket tartalmazza, például terheket és jogokat korlátozó tényeket.
Osztatlan közös tulajdon: mit kell tudni?
Az osztatlan közös tulajdon olyan helyzet, amelyben egy ingatlannak több tulajdonosa van, és a jogokat nem elkülönítve gyakorolják. A Ptk. szerint a közös tulajdonra vonatkozó szabályok között a tulajdonjog meghatározott hányadok szerint illeti meg a tulajdonosokat, és egyes döntésekhez közös szótöbbség szükséges, míg az egységes értékesítéshez egyhangú határozat szükséges. Ha egy ingatlant értékesítenek, a vételár a tulajdoni hányadok arányában illetik a tulajdonostársakat. Az elővásárlási jog lehetőséget ad a többi tulajdonostársnak, hogy megelőzzék a harmadik felek által történő megvásárlást. A közös telken álló ingatlan használata és fenntartása közös kötelezettség és költség minden tulajdonostársat terhel.
Előnyök és hátrányok: az osztatlan közös tulajdon megköveteli a jó viszonyt és együttműködést, hiszen a használat megosztásáról és a karbantartás költségeinek viseléséről közös beleegyezés szükséges. Ugyanakkor a döntések és kiadások esetén gyakran vita alakul ki; a közös ingatlan forgalomképessége és értéke kisebb lehet, mint önálló helyrajzi számmal rendelkező ingatlannál. Az elővásárlási jog előny lehet a társtulajdonosok számára, ha ingatlant szeretnének megvásárolni, még akkor is, ha élni nem élnek vele kötelezően.
Használati megosztási megállapodás
A használati megosztási megállapodás olyan dokumentum, amely rendezze az ingatlan használatának és felosztásának kérdéseit. Célszerű, ha az megállapodást ügyvéd által készített és ellenjegyzett okiratba foglalják, és mellékletként kerülhetnek rajzok vagy térképek az ingatlanról, pontosan jelölve az egyes tulajdonosok által használt és közösen használt területeket. A megállapodás tartalmazhatja, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan külön fogyasztásmérővel rendelkezik, amely a közműveket érinti.
Hogyan történik az osztatlan közös tulajdon megszüntetése?
A Ptk. részletesen taglalja az osztatlan közös tulajdon megszűnésének eseteit. Leggyakoribb módja a kivásárlás, amikor egy tulajdonostárs a többi között kivásárolja a tulajdonostársakat és egyedüli tulajdonossá válik. Ha ez nem megoldható egymás közti egyeztetéssel, bírósági eljárásban is rendezhető a kérdés: a bíróság értékesítést rendelhet el és a vételár a tulajdoni hányadok szerint oszlik meg. Társasházra történő átalakulás esetén az ingatlan a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény hatálya alá kerül; ilyenkor minden lakás saját helyrajzi számmal rendelkezik, a kert és a közös területek pedig közös tulajdonban maradnak.
Mi a különbség a társasház és az osztatlan közös tulajdon között?
A lényeges különbség, hogy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan egy helyrajzi számmal rendelkezik, míg társasház esetén minden lakás, garázs vagy tároló saját helyrajzi számmal bír. A társasházakra vonatkozó szabályok szerint az ingatlan egy részét közös használatra adják ki, és a közös részeket (kert, lépcsőház) közös tulajdonban tartják. A változás a jogi környezetben alapvető módosítást jelent, és hatással van az ingatlan használatára és a jogokra is.
Jelentős változások a földek tekintetében
A 2021. január 1-jén hatályba lépett 2020. évi LXXI. törvény a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földek jogi rendjének rendezéséről szól. Célja a magyar földművesek agrárpiaci versenyképességének javítása és az öklözött tulajdonviszonyok rendezése. Ennek eszközei közé tartozik a megosztás vagy bekebelezés lehetősége, hogy viszonyok rendezettek legyenek és versenyképes birtokok alakuljanak ki. A törvény célja tehát a tulajdoni viszonyok tisztázása és a gazdasági hatékonyság növelése.
Összefoglaló megfontolások
A jó szomszédi viszony értékes lehet, de jogi akadályok és buktatók is felmerülhetnek. Használati megállapodás vagy társasházi szerződés gyorsabb megoldást kínálhat hitelfelvétel vagy adásvétel esetén. A BP Legal ingatlanjogi szakértői segítenek az osztatlan közös tulajdon, társasház vagy adásvétel menetében. A Ptk. 5:14. § (1) bekezdése szerint a birtokba vehető testi tárgy tulajdonjog tárgya lehet, ami megalapozza a további szabályozást. A dologi jog összefügg a kötelemi joggal és közjoggal is, ezért a jogérvényesítés során több terület összehangolása szükséges.
Rövid jegyzet a jogi vonatkozásokról
- Az osztatlan közös tulajdon alapelvei a Ptk.-ban találhatóak.
- A zálogjogok ranghelye és bejegyzése a földhivatalnál történik.
- A használati megosztási megállapodás előkészítése és hatályba léptetése jogi védelmet ad a feleknek.
- A vevői jog bejegyzése és a széljegy menete összetett eljárás, amelyet alapos előkészítés igényel.
Az ingatlanjog dinamikus terület, ahol a modern gazdasági viszonyok és a történeti jogi örökség találkozik. A tulajdonjog védelme és a tulajdonviszonyok rendezése érdekében érdemes szakértő jogi segítséget igénybe venni a konkrét ügyletek előtt és közben is.
tags: #tulajdonjog #targyai #specialis