Az üdülési jogok és a haszonélvezeti jog ingatlan bérbeadásánál: részletes áttekintés
A haszonélvezet jogi fogalom, amely azt jelenti, hogy valaki használhatja egy másik személy tulajdonát, de a tulajdonjog nem kerül át az ő nevére. Ez azt jelenti, hogy a haszonélvező jogosult az ingatlan használatára, de a tulajdonos továbbra is tulajdonos marad.
Sokakban felmerülő kérdés, hogy vajon bérbeadjhatja-e a haszonélvező az ingatlant? Nos, a válasz igen, lehetőség van rá. Azonban a bérbeadás során figyelembe kell venni a haszonélvezeti jog tartalmát, a tulajdonos hozzájárulását, a tulajdonos érdekeit.
Teljeskörű haszonélvezeti jog esetén, a haszonélvező önállóan dönthet a bérbeadásról, tehát a haszonélvező bérbe adhatja az ingatlant.
Nézzünk erre egy példát: Van egy 100nm-es budapesti ingatlanunk, amelynek a tulajdoni lapján szerepel egy tulajdonos és egy haszonélvező. A lakás üresen áll, szeretnénk hasznosítani, ebben az esetben a haszonélvező jogosult a bérbeadásra, tehát a haszonélvező jogosult a lakás hasznosítására és a bérleti szerződés megkötésére.
A haszonélvező jóváhagyása és aláírása is szükséges a bérleti szerződés megkötéséhez. Több tulajdonos esetén is, az ingatlan bérleti szerződést csak a haszonélvezőnek kell aláírnia és csak ő jogosult a bérbeadásra.
Abban az esetben, ha valamely okból kifolyólag nem szeretne foglalkozni a haszonélvező a kiadással, hozzájárulhat ahhoz, hogy a tulajdonos adja ki az ingatlant, ehhez haszonélvező hozzájáruló nyilatkozatot kell írni a haszonélvezőnek a tulajdonos vagy tulajdonosok részére.
A haszonélvezőnek hozzá kell járulnia a bérbeadáshoz, és a bérleti szerződés megkötéséhez. Ha bizonytalan vagy kérdéseid vannak, mindig fordulj ügyvédhez a pontos jogi tanácsért és eljárásrendért.
Az üdülési jogokról bővebben
Az üdülési jog (timeshare) megvásárlásának az a lényege, hogy egy meghatározott időszakra - általában évente egy vagy két hétre - megszerezhetjük egy adott üdülőingatlan használati jogát. Az üdülési jog birtoklása lehetővé teszi például azt, hogy egy Balaton-parti szálloda az év meghatározott időszakában csak a mi nevünkre tartson fent egy szobát.
Az üdülési jog rendszerint hosszú távra szól, azaz az üdülő meghatározott időben való használatának jogát hosszabb időre, sokszor több évtizedre szerzi meg az ügyfél. Természetesen az üdülési jogért ellenértéket, használati díjat kell fizetni, általában évente. Ezért hát üdülési jog vásárlása előtt érdemes meggondolni, hogy hosszú időn keresztül, minden évben ki tudjuk-e és ki akarjuk-e használni az üdülés lehetőségét ugyanazon a szálláshelyen, és tudjuk-e, akarjuk-e vállalni az ezzel járó rendszeres díjakat.
Az üdülési jogok értékesítésére és gyakorlására különböző jogi megoldások alakultak ki. A legegyszerűbb modellben a fogyasztó az üdülőlétesítmény üzemeltetőjével olyan szerződést köt, amely feljogosítja őt egy meghatározott apartman meghatározott üdülési héten történő használatára. Ezeknek a szerződéseknek az időtartama általában húsz-harminc év. A jogosultság megszerzéséért a fogyasztó egyszeri ellenértéket fizet, majd a folyamatos üzemeltetési és karbantartási költségeket az üdülési jogok tulajdonosai évenként megosztják egymás között.
Egyre népszerűbbek az úgynevezett szabadidőklub-modellek is, amely konstrukcióban a fogyasztó a csatlakozási díj egyszeri megfizetése ellenében egy szabadidőklubban (amely általában egyesületi, vagy szövetkezeti formában működik) szerez tagságot, és ez a klubtagság közvetíti az üdülési jogot, amely a szabadidőklub valamely apartmanjának adott időszakban történő kizárólagos használatára jogosítja fel.
Hazánkban a legelterjedtebb konstrukció a nyolcvanas években még az üdülőszövetkezeti forma volt. Mára a leggyakoribbak azok a jogi megoldások, amelyben az üdülési jog megszerzése befektetési tevékenységgel párosul. Ebben a konstrukcióban a fogyasztó az üdülőlétesítményt tulajdonló részvénytársaság nyilvános forgalomba nem kerülő részvényeit vásárolja meg, és ehhez kapcsolódóan a kiválasztott apartmanra bérleti szerződést köt az üzemeltetővel. A bérleti szerződés előfeltétele tehát, hogy megfelelő számú részvénnyel rendelkezzünk. A részvények névre szólóak és szabadon átruházhatók.
Az időleges üdülőhasználati jog megszerzéséről szóló szerződésekre vonatkozó részletes jogi szabályozás 1999. május 1-jén lépett hatályba. Ez a kormányrendelet az üdülési jogok értékesítésének valamennyi jogi konstrukciójára irányadó általános szabályokat fogalmazott meg. Fő célja az ügyletkötés biztonságának megteremtése és a fogyasztók megfelelő védelmének biztosítása volt.
Fontos tudnivalók és jogok vásárlás előtt
A Korm. rendelet meghatározása alapján a szállás időben megosztott használati jogára vonatkozó szerződés a felek által határozatlan vagy egy évet meghaladó mértékű határozott időre kötött olyan fogyasztói szerződés, amely alapján a fogyasztó ellenszolgáltatás fejében megszerzi egy vagy több szállás egynél több meghatározott időszakára vonatkozó használatának jogát.
Az üdülési jogért ellenértéket kell fizetni. Az üdülési jog díja általában két díjelemből áll. Az egyik a használati jog megszerzéséért, a jog kizárólagos gyakorlásáért fizetendő ellenérték (csatlakozási vagy szerződéskötési díj).
Fontos tudni, hogy az értékesítő vállalkozásnak még a szerződés megkötését megelőzően kellő időben, díjmentesen egy magyar vagy a magánszeméllyel történő megállapodás alapján más idegen nyelvű írásbeli tájékoztatót kell átadnia a magánszemély részére. Az írásbeli tájékoztatóban szerepelnie kell többek között a vállalkozás adataira, a szerződés tárgyát képező szállás tulajdonságaira, az üdülési jog tartalmára és gyakorlásának feltételeire, a fizetendő ellenértékre és egyéb járulékos költségekre, a költségek emelésének feltételeire, az igénybe vehető kiegészítő szolgáltatások használatának feltételeire, továbbá a fogyasztót megillető elállási jogra vonatkozó tájékoztatásnak.
A Korm. rendelet lehetővé teszi, hogy az üdülési jog megvásárlására vonatkozó szerződés megkötését követően - amennyiben meggondoljuk magunkat -, a szerződés aláírásától, vagy ha az aláírt szerződés kézhezvétele későbbi időpontban történik, akkor annak kézhezvétele napjától számított 14 napon belül megszüntessük a már megkötött szerződést. Ezt nevezzük elállási jognak.
Szintén lényeges, hogy az értékesítő vállalkozás az elállásra nyitva álló 14 napos határidő lejárta előtt az üdülési jog vásárlójától fizetést vagy kötelezettségvállalást, így különösen előleget, biztosítékot, számlán lévő pénz zárolását, kifejezett tartozás-elismerést semmilyen jogcímen nem követelhet és nem fogadhat el.
Üdülési jogok vásárlásával kapcsolatos költségek és adózás
Az üdülési jogért ellenértéket kell fizetni. Az üdülési jog díja általában két díjelemből áll. Az egyik a használati jog megszerzéséért, a jog kizárólagos gyakorlásáért fizetendő ellenérték (csatlakozási vagy szerződéskötési díj).
Fontos tudni, hogy az értékesítő vállalkozásnak még a szerződés megkötését megelőzően kellő időben, díjmentesen egy magyar vagy a magánszeméllyel történő megállapodás alapján más idegen nyelvű írásbeli tájékoztatót kell átadnia a magánszemély részére.
Az üdülési jog birtoklása lehetővé teszi például azt, hogy egy Balaton-parti szálloda az év meghatározott időszakában csak a mi nevünkre tartson fent egy szobát.
Az üdülési jog értékesítéséből származó jövedelem után a magánszemélyt 15 százalék személyi jövedelemadó és - 2019. július 1. Mivel az üdülési jog átruházásából származó jövedelem után a személyi jövedelemadót, illetve a szociális hozzájárulási adót a magánszemélynek kell az adóbevallásában megállapítania, és a megfizetett szociális hozzájárulási adó költségként nem számolható el, a személyi jövedelemadó és a szociális hozzájárulási adó alapja - 2019. július 1. napját követő jövedelemszerzés esetén - a megállapított jövedelem 85 százaléka.
Az üdülési jog megvásárlása esetén vagyonszerzési illeték fizetési kötelezettség keletkezik. Ugyanis az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 18. § (2) bekezdés a) pontja értelmében az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése a visszterhes vagyonátruházási illeték tárgyát képezi. A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4 százalék.
A költségelszámolásos egyéni vállalkozó adózása
Gyakori visszaélések és védekezési lehetőségek
Sajnos az üdülési jog körül sok visszaélésről lehet hallani, ezért nézzünk meg néhány dolgot, amit érdemes tudni az üdülés e formájáról.
Az üdülési jogok megvásárlása sosem tűnt jó üzletnek, mégis sokan ugrottak bele. Mostanra már kiderültek a konstrukció hátrányai, ezért a korábban megvásárolt jogok mára eladhatatlanná váltak.
Az átverés jellemzően telefonos megkereséssel kezdődik. A hívó fél jellemzően jól informáltnak tűnik és azt a benyomást kelti, hogy tisztában vannak a megkeresett személy tulajdonában lévő üdülési jog kondícióival.
Ha a telefonos meggyőzés sikeres és személyes találkozóra kerülne sor, azon a csalók már a szükséges papírokat (adásvételi, megbízási, bizományosi szerződés, klubtagságot rögzítő irat, egyéb tájékoztatások) aláírásra előkészítve viszik el, hogy szükség esetén a jogbirtokosok kételyeit gyorsan eloszlathassák. Így úgy tűnik, mintha az üdülési jog értékesítéséhez vezető látszólagos megoldás karnyújtásnyi közelségbe kerülne.
Nagyon fontos, hogy az üdülési jog megvásárlására vonatkozó szerződés megkötését követő 14 napon belül írásban elállhatunk a szerződétől. Tehát ha megkötöttük a szerződést, e határidőn belül még mindig meggondolhatjuk magunkat, ha úgy döntünk, mégsem kívánjuk igénybe venni e lehetőséget. Az elállási jog azért is fontos, mert az üdülési jogról szóló szerződést rendszerint nem lehet felmondani.
Ha valaki megvásárolta, de utóbb meg szeretne válni üdülési jogától, akkor megpróbálhatja értékesíteni. Több olyan cég van, ami arra vállalkozik, hogy megbízási díjért eladja helyettünk az üdülési jogot. Sajnos ezen a területen is sok a visszaélés. Ezért, ha az üdülési jog továbbértékesítésére adunk megbízást, akkor figyeljünk arra, hogy az értékesítést vállaló cégnek az üdülési jog eladása előtt, előre ne fizessünk díjat, ne adjunk előleget, különösen mert ezt jogszabály is tiltja.
Arra is nagyon érdemes ügyelni, hogy ilyenkor mit írunk alá, hiszen előfordul, hogy az értékesítést vállaló cég további nem kívánt, de pénzbe kerülő szolgáltatást próbál az ügyfélre sózni, vagy akár újabb üdülési jogot ad el neki.
Az üdülési jogokkal kapcsolatos átverések jellemzően egy telefonhívással kezdődnek - hívja fel a figyelmet erre a hullámszerűen jelentkező jelenségre a Gazdasági Versenyhivatal.
Összességében elmondható, hogy üdülési jog vásárlása előtt érdemes végiggondolni, hogy valóban szükség van-e rá, azt hosszú időn át, minden évben ki tudjuk-e használni ugyanazon a szálláshelyen, tudjuk-e vállalni az ezzel járó rendszeres kiadásokat, hiszen az éves fenntartási díjat általában akkor is fizetni kell, ha a szállást az adott évben nem vesszük igénybe.
tags: #udulesi #jog #berbeadas