Uj építésű lakás vagy régi tégla: gyakori kérdések és megfontolandó szempontok
Sokan keresik az újépítésű ingatlanokat. Tapasztalataink alapján kevés információ található azonban arról, hogy mire kell figyelni a vásárlás során, így sokszor már későn derül fény az esetleges félreértésekre. Használt ingatlant sokkal könnyebb vásárolni, mint újépítésűt. Ennek egyik legfőbb oka, hogy a használt ingatlannál már látjuk a kész állapotot, az esetleges hibákat és mindezen információk birtokában döntünk.
Az újépítésű ingatlant leggyakrabban közvetlenül a kivitelezőtől vásároljunk meg - ez egyben a legbiztonságosabb megoldás is. Nem csak a megfelelő ingatlant nehéz megtalálni, hanem annak a kivitelezőjét is. Érdemes ugyanakkor a kivitelező céget alaposan átvizsgálni, mielőtt a közös megegyezésen és bizalmon alapuló szerződést aláírjuk. Vegyük számba, mi tartozik bele a vételárba! A vételár meghatározása során előre kell egyeztetnünk, hogy ez az összeg milyen műszaki tartalmat takar. Hitelfelvétel során a bank elvárja a vételár minimum 20 százalékát önerőként.
A garázst, a fedett kocsibeállót és a tárolót viszont nem finanszírozza a bank. Egyre több olyan esettel találkozunk, amikor a kivitelező egy lakást további két lakásra bont a magasabb megtérülés érdekében. Egy ingatlannak azonban a létrejöttekor meg kell felelnie az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII.20) Kom. Ez a szabályzat lényegében azt határozza meg, hogy egy telken mekkora ingatlan épülhet fel, adott mennyiségű lakásszám, parkoló és zöldterület mellett. A lakások további bontásának célja e szabályok kijátszása. Az ilyen típusú, továbbosztott lakás megvásárlására tipikus lakáscélú hitelt csak egyetlen bank ad, amelynek feltétele jogerős használatbavételi engedély megléte. Egy újépítésű ingatlant, akkor nevezhetünk jogilag rendezettnek, amikor már megkapta a használatbavételi engedélyt és az albetéteket is véglegesítették.
Az albetétesítés során például egy társasház, ikerház esetén a lakás céljára szolgáló helyiségek önálló helyrajzi számot kapnak. Ennek során önálló tulajdoni lappal beazonosíthatóvá válnak a lakások. Ez a feltétele annak, hogy az ingatlan megkapja a jogerős használatba vételi engedélyt. Segítségül összegyűjtük, melyek azok az alapdokumentumok, amelyeket a kivitelező segítségével be kell szerezni a hitel igényléséhez. A zavarmentes hitelügyintézéshez általában ajánljuk, hogy mindenki éljen az előminősítés lehetőségével. A hitelből finanszírozott újépítésű ingatlanok vásárlása során fény derül minden jogi rendezetlenségre, ellenben a készpénzes vásárlók esetén sok esetben nem.
Egy új építésű lakás vásárlásának menete némileg eltér attól, amikor használt ingatlant veszünk: ilyenkor felmerülnek olyan plusz teendőink, amelyek megkerülhetetlenek a sikeres adásvétel létrejöttéhez. Ilyen például az építtető referenciáinak ellenőrzése, a hitellel kapcsolatos ügyintézés sajátosságainak megismerése vagy a tehermentesítés feltételeinek ellenőrzése. Ezekkel jó, ha tisztában vagyunk, és pontosan tudjuk, hogyan zajlik majd a lakásvásárlás, így megkímélhetjük magunkat a bizonytalansággal járó stressztől.
Ez a cikk fizetett promóció, támogatott tartalom, megrendelője a K&H Bank Zrt. A cikkben hivatkozott termék(ek) részletei és feltételei a K&H Bank Zrt. személyes ügyfélpontjain és a www.kh.hu oldalon érhetők el. A cikket a Netrisk Magyarország Kft. a K&H Bank Zrt. megbízásából publikálja.
Új építésű lakás vásárlásának menete: az első lépés. Egy új építésű lakás vásárlásának menete azzal a lépéssel kezdődik, hogy információkat gyűjtünk az építtetőről. Nem mindegy, hogy milyen cég felelős új otthonunk megépítéséért, ezért lakásvásárlás előtt nagyon ajánlott megbizonyosodni arról, hogy egy olyan stabil céggel szerződünk, aki hiteles referenciákkal is rendelkezik. Olvassunk utána a tulajdonosoknak, nézzük meg, mit írnak a cégről az ügyfelek, illetve keressünk képeket korábbi munkákról. Ezekről tájékozódjunk, mielőtt döntenénk.
Főleg társasházi lakások esetén igaz, hogy nem minden esetben van beleszólásunk például a szobák elrendezésébe, ugyanis ezt sokszor már a tervrajzok engedélyeztetésénél rögzíteni kell, és ezen később egyedi igényeink szerint nem változtathatunk. Tehát mielőtt kiválasztjuk álomotthonunkat, járjunk utána, hogy az adott lakásépítési projekt keretein belül mibe lesz vevőként beleszólásunk, és mi az, ami adott. Szintén társasházaknál lényeges szempont, hogy melyek azok az extra szolgáltatások, amelyeket költözés után igénybe vehetünk majd: ilyen lehet például egy konditerem vagy egy játszótér. Ezen kívül nem elhanyagolható, hogy a konyhai berendezés és a szaniterek beszerelését tartalmazza-e az ingatlan vételára, vagy ezeket csak felár ellenében igényelhetjük. Ha az utóbbi eset áll fenn, az nagy mértékben növeli majd a teljes kifizetett összeget, így ezt jó, ha előre tisztázzuk. Legyünk tisztában azzal is, hogy a kivitelező milyen garanciákat vállal az alapterületre vagy az ingatlan külső megjelenésére, ugyanis ezek miatt később nem nyújthatunk be panaszt, ha a feltételek egyértelműen szerepeltek az adásvételi szerződésben.
A ház bejárása szakemberrel
Ha használt lakást vagy házat vásárolunk, egyértelmű, hogy lehetnek olyan hibái, amelyeket laikusként nem feltétlenül veszünk észre. Nincs ez másként az új építésű ingatlanoknál sem: itt is érdemes szakember segítségét kérni az épület műszaki ellenőrzésére és az esetleges hibák feltárására. Ha az első bejárásnál az épület még félkész állapotban van, és a szakember felfedez egy hibát, ez az építkezés során még javítható, viszont emiatt fontos egy ismételt ellenőrzés a birtokbaadásnál.
Tehermentes-e az ingatlan?
Felmerülhet a kérdés, hogy jogi szempontból mire figyeljünk új építésű ház vásárlásakor. Az ingatlanvásárláshoz mindenképp saját ügyvéd segítségét kell igénybe vennünk, aki felülvizsgálja az adásvétel során keletkező dokumentumokat. Az új lakások kivitelezését gyakran nem az eladó, hanem egy külsős cég vagy bank finanszírozza, aki az ingatlanra biztosítékként jelzálogjogot jegyeztet be. Az eladónak kötelessége gondoskodni arról, hogy a vevő tehermentes ingatlant vehessen át, ezért fontos, hogy az adásvételi szerződésben egyértelműen szerepeljenek a tehermentesítésre vonatkozó feltételek - ezt a saját ügyvédünkkel mindenképp ellenőrizzük.
Fizetési határidők és az új építésű lakás ÁFÁ-ja
Ha új építésű házat vásárolnánk, általában az építés ütemének megfelelően történik a fizetés - meghatározott műszaki készültséghez kötik az egyes részletek megfizetését. Az adásvételi szerződés vagy az előszerződés aláírásakor foglalót is kell fizetnünk, ami később a vételár részét képezi majd. Az új építésű lakások ÁFÁ-ja 2021-ben ismét 5%-ra csökkent, ami azokra az ingatlanokra vonatkozik, amelyeknek építési engedélyét legkésőbb 2022.12.31-ig véglegesítik. Ezt azok vehetik igénybe, akik új építésű ingatlant vásárolnak vagy saját telken kivitelezővel építkeznek, tehát ha kivitelező megbízása nélkül építenénk meg a házunkat, 27%-os ÁFÁ-val kell számolnunk. Ha kivitelezővel építkezünk, de az építőanyagot mi vásároljuk meg, a munkadíjra ugyanúgy 5%-os ÁFÁ-t kell fizetnünk, azonban az anyagköltség 27%-os ÁFÁ-val terhel
Jogász, közjegyző, illetékek, költözés, berendezés vagy kisebb felújítás - a lakásvásárlás a vételáron felül is jelentős kiadásokkal jár. Erre figyeljünk, ha hitelből finanszíroznánk a lakásvásárlást. Egyes hitelintézetek olyan dokumentumok meglétéhez kötik a hitelfolyósítást, amelyek csak az építkezés későbbi stádiumaiban állnak rendelkezésre. Ha hitelt vennénk fel az ingatlanvásárláshoz, tudnunk kell, hogy a bank meg tud-e felelni a szerződésben foglalt fizetési ütemezésnek, ugyanis amennyiben nem tudja teljesíteni a megadott határidőkre a folyósítást, másik bankot kell választanunk. Számoljunk csúszással!
Ha új építésű lakást vagy házat vásárolnánk, sajnos általában számolnunk kell azzal, hogy a beköltözés eredetileg tervezett időpontja csúszni fog - ennek az oka lehet az építőanyag beszerzésének csúszása, illetve a munkaerőhiány is. Ezt mindenképp számításba kell vennünk, amikor megtervezzük, hogy mikor fogunk kiköltözni korábbi otthonunkból. Gondoskodjunk arról, hogy a köztes időszakban legyen hol laknunk, vagy csak akkor mondjuk fel a szerződést, amikor az új lakás már költözhető. A folyamat lezárásaként kössünk lakásbiztosítást!
Nincs jobb érzés annál, mint amikor beköltözhetünk saját otthonunkba, azonban csak akkor dőlhetünk hátra, ha megfelelő védelmet teremtünk neki: az új építésű ház vásárlásának menete is a lakásbiztosítás megkötésével zárul. A Netrisk.hu-n egyszerűen összehasonlíthatunk több lakásbiztosítási ajánlatot, így olyat választhatunk, amelyre új otthonunknak igazán szüksége van - kiegészítő fedezetekkel személyre és ingatlanra szabhatjuk a biztosítási védelmet. Ha hitel igénybevételével vásárolunk lakást, a lakásbiztosítás megkötése kötelező, de jó hír, hogy ilyenkor is válogathatunk a Netrisk.hu partnereinek ajánlatai közül, és az összehasonlítással igazán megfontolt döntést hozhatunk. Ilyen esetben tudnunk kell, hogy a bank milyen feltételeket szab meg a lakásbiztosításra vonatkozóan, és ezt figyelembe véve kell választanunk, illetve jeleznünk kell, hogy a biztosításkötéshez szükséges-e úgynevezett zálogkötelezetti nyilatkozat. Ezt akkor kell benyújtanunk a biztosítónak, ha jelzáloghitelből finanszírozzuk a lakásvásárlást, és ennek tényét már a kalkuláció folyamán fel kell tüntetnünk a zálogkötelezetti nyilatkozat melletti négyzet bepipálásával. Új építésű lakások esetén a bankok gyakran más feltételekkel bírálják el a lakáshitel-kérelmeket.
Tégla vagy panel lakást válassz?
Időnként hallom az eladó lakások iránt érdeklődőktől, hogy panelt nem veszek, panel lakás nem érdekel. A vevő ilyenkor arra is gondolhat és egyből általánosít a panel szóval, hogy lakást nem akar venni, semmi esetre nem költözne lakásba, hanem csak házba. Az alagútzsalus építési technológiát a Zala megyei ÁÉV és a Heves megyei ÁÉV kezdte el alkalmazni és kb. 1970-es évektől alkalmazták tömegesen kb. Alagútzsalus épületek építésében volt szerencsém részt venni az 1980-as években a Zala megyei állami építőipari vállalatnál villanyszerelőként. A lakásoknál gyakran gipsz, tégla válaszfalakkal. Az alagútzsalus építési módban nagyon sokféle lakóházat, sorházakat, kertes sorházakat, de intézményeket is építettek.
A No-fines építési technológia, egyszemcsés öntött beton technológia, a falazatba a zsaluk közé nagy szemcsés betont öntöttek, majd a lakások felől a falazatot gipszkartonnal burkolták. Ahogy a második világháborút követően egyre jobban fokozódott a lakáshiány, egyre termelékenyebb építési módokat kellett kitalálni. Ilyen volt például a blokk téglás építési mód. A lényege az, hogy előregyártott tégla blokkokat szállítottak a helyszínre, vagy az építés helyén állították össze és nem egyesével falazták a falazatot, hanem blokkonként rakták össze. A beton vázszerkezetű és tégla kitöltő falazatú épületekből már lehetett magas, 10 emeletes házakat építeni. Az 1960-as években megjelent a B30-as égetett agyagtégla. Ezzel a téglával a méreténél fogva már jóval gyorsabban lehetett haladni az építkezéssel. A belseje üreges, a nyomószilárdságuk nem túl nagy, ezért, csak maximum 4 emeletes épületeket lehetett belőlük építeni. Az 1990-es évekig volt kb. Az első panel épületeket az egykori Sztálin városban a mai Dunaújvárosban építették az 1950-es évek végén.
A panel építési mód lényege, hogy úgynevezett házgyárakban elkészítették, előregyártották a panel házak építési elemeit, majd az építkezés helyszínére szállították, majd darukkal beemelték az előre elkészített helyükre, majd ezeket a panel elemeket fal-födém kapcsolatokat összehegesztették és kibetonozták a korróziógátlás miatt. Időnként megjelennek vészmadarak és azt harsogják, hogy csinálni kell valamit a panel házakkal, mivel attól félnek, hogy összedőlnek, mivel csak rövid élettartamra tervezték őket. Kb. Amennyiben panelban laksz és megy hozzád például egy villanyszerelő és elkezdi ész nélkül vésni a beton falat, akkor azonnal kergesd el, ugyanis a panel épületekben nem szabad vésni a beton falakat, csak marni, tárcsás marógéppel és azt is a lehető legszükségesebbet csak. Azért nem szabad a panel épületekben vésni a beton falakat, hanem csak marni, mert rezgéssel jár és meggyengítik a beton szerkezetét, valamint, vízszintesen sem lehet marni, csak függőlegesen és azt sem eszetlenül. A vízszintes marás is meggyengítené a falakat.
A korai falazott tégla házaknak még egyedi fűtésesek voltak: kályha, vagy konvektorosok, vagy éppen Héra fűtés. A panel házakban leggyakrabban távfűtés lett beszerelve. A távfűtés hő központokból távvezetékeken történő hőenergia szolgáltatás. A társasház tulajdonosai egy közös kazánnal rendelkeznek és a ház közös használatú helyiségének egyikében helyezkedik el a kazán, kazánház. Az egyedi fűtés azt jelenti, hogy helyileg, minden lakásban külön - külön egy fűtő berendezés biztosítja az egyedi fűtést.
Visszatérve a panel kérdéséhez: véleményem szerint onnét kellene megközelíteni, hogy részt vett-e a társasház a panel programban, felújították-e a lakótömböt, szigetelték-e a falakat, kicserélték-e a nyílászárókat, netán a fűtés rendszert is, vagy éppen felújították, vagy sem. Nem utolsó sorban a statisztikák szerint nagyjából együtt mozognak a panel árak a tégla ház árakkal, tehát manapság már olyan óriási különbség sincs árban, mint korábban. Az ár nagyban függ az épület elhelyezkedésétől, minőségétől, felújítási szintjétől, szintek számától és több mindentől.
A hőszigetelés az alagútzsalus épületeknél főleg a végfalaknál lehet problémás, ahol nem úgy öntötték a betont. A régi tégla épületek, amelyek nem lettek szigetelve, viszonylag jól szigetelnek a betonhoz képest, főleg az 1950-es években és az előtte épült tégla házak, mert azok jó vastag falazatúak, még nem iparosított technológiával készültek, legalábbis az én tapasztalatom szerint.
A no-fines és panel közti különbségek a gyakorlati kivitelezésben: a No-fines építési technológia egyszemcsés öntött beton, és a falazatba a zsaluk közé nagy szemcsés betont öntöttek, majd a lakások felől a falazatot gipszkartonnal burkolták. A panel meg a No-fines közötti különbségek az építés technológiájában rejlenek, de a közelmúltban a panel és tégla árak közelebb kerültek a felújítások és energetikai fejlesztések miatt.
Az újépítésű lakások esetében a modern technológia és az energiahatékonyság kiemelt szerepet kap. A korszerű szigetelés, háromrétegű ablakok, kondenzációs kazánok vagy hőszivattyús rendszerek hozzájárulnak a fenntartási költségek csökkentéséhez. Az újépítés előnyei közé tartozik a kevesebb felújítási költség és a garanciák. Ugyanakkor fontos megtalálni a megfelelő beruházót, és világosan rögzíteni a szerződésekben a kötbérek, a fizetési ütemezés és a műszaki tartalom részleteit.
Az energetikai besorolás és az értéknövekedés is lényegi tényezők - a magasabb vételárat az alacsonyabb fenntartási költségek és a jobb technológia ellensúlyozhatja. Befektetésként az újépítésű lakás vonzó lehet: könnyebb kiadhatóság és magasabb bérleti díj, de mindenképpen alapos hátteret és szerződéses tisztázottságot igényel.
Ha új építésű lakást keresel Budapesten, érdemes olyan szakemberhez fordulni, aki átlátja a lehetőségeket és a buktatókat is. Ingatlanközvetítőként Budapesten több kerületben is segítek a keresésben, és a XIII. kerület területén is tapasztalatokkal rendelkezem.
tags: #uj #epitesu #lakas #vagy #regi #tegla